Помещение за выездом арендатора

Данный тип аренды даёт арендатору ряд преимуществ:

1. Возможность оперативного въезда в помещение при минимальных изменениях;

2. Снижение единовременных затрат: существующую отделку можно обновить при помощи косметического ремонта при исправных инженерных системах.

Однако недостатки данного типа аренды помещений могут перевесить положительные стороны:

1. Необходимость разместиться не согласно потребностям компании и задачам бизнеса, а согласно уже существующему планировочному решению. Чем больше мы сносим стены, меняем рассадку, планировку, дизайн, тем меньше мы попадаем в состояние «как есть» и несём всё больше затрат на реорганизацию пространства и замену материалов.

2. Старые инженерные системы и возможное отсутствие проекта на выполненную планировку (утерян, не передан предыдущим арендатором владельцу, есть несоответствия между фактом и бумагами) и отсутствие каких-либо гарантий на установленные инженерные системы (большинство из них имеют гарантийный срок в рамках договора аренды предыдущего арендатора). Арендатор принимает на себя потенциальные риски, подписывая акт приемки инженерных систем за выездом арендатора, так как в них позднее могут обнаружиться скрытые дефекты.

Пример: арендатор принял помещение, вскрыл классический навесной потолок армстронг для возможности сделать открытого типа потолок в «лофт» и обнаружил не отраженные в проекте канализационные трубы на потолке, имеющие отношение к арендатору этажом выше. Таким образом, реализовать свой дизайн-проект он не смог. Потолок пришлось зашить обратно армстронгом, что повлекло за собой двойные расходы.

Другой вариант развития сценария: c большими затратами перенести трубы на этаж арендатора выше. При этом возникает необходимость решения вопроса, за чей счет осуществляется данный перенос: aрендатора, расположенного этажом выше, aрендодателя или арендатора, делающего ремонт. И это только в случае наличия возможности в принципе это сделать. Более того, возникает другой более серьёзный риск – риск протечки данных труб. А это уже иные затраты.

3. Риск увеличения длительности подготовки помещений. Простейший пример: в ходе выполнения косметического ремонта обнаруживаются пространства, которые не дают реализовать проект согласно утвержденному планировочному решению, что может привести к изменению проекта и его пересогласованию, а также изменению планировочного решения. Либо происходит задержка в поставке материала, либо выявляются скрытые дефекты. В результате, арендатор вынужден проводить работы месяц вместо двух недель.

Уменьшить риски арендатор может за счет аудита помещения и инженерных систем, их необходимо заложить в смету.

Два ближайших материала данного цикла будут посвящены вариантам аренды с типовой отделкой от арендатора и аренды помещений «в бетоне». Мы рассмотрим преимущества каждого из решений, сопутствующие риски и возможности их минимизации.