И вот тут мы подходим к главному, что необходимо знать арендатору, и о чем мы говорили ещё на этапе создания ТЗ на переезд: вы ищете не только какое-то количество квадратных метров, но и возможность рассадить определённое количество сотрудников и обеспечить их всем необходимым, чтобы они могли эффективно работать.
Поэтому арендатору нужно мыслить не стандартами обмеров, как это делает собственник, который следит за окупаемостью зданий, а немного другими категориями.
Переплачиваете вы или нет, может совсем не зависеть от стандартов измерения здания . Здесь важнее следующие факторы:
1. Насколько эффективно вы используете помещения? Сколько человек вы смогли разместить?
2.
Какие у вас эксплуатационные расходы? Что в них входит? 3.
Кэпированы ли у вас контролируемые платежи? Может ли произойти неожиданная и неконтролируемая индексация?
О двух последних пунктах мы уже говорили – вы можете узнать подробнее по ссылкам. А что касается первого пункта, он непосредственно связан с нашей темой. Те самые 400 квадратных метров, которые мы берём в аренду по БОМА или по БТИ – что из них окажется именно для вас выгоднее с точки зрения базовой ставки аренды, можно будет легко понять, если просто заказать профессиональный план рассадки у архитектора.
Если в здании эффективные площади, большие этажи, небольшая глубина (от окон) – по факту вы сможете рассадить на «одних и тех же» 400 квадратных метрах до 80 человек, даже если это БОМА. И наоборот, у вас могут поместиться, в худшем случае, только 40 человек, и для оставшихся 60-70 человек вам придётся снять ещё 600-700 квадратных метров, таким образом заплатив вместо 7,6 млн.руб. без учета OPEX, коммунальных платежей и НДС в год, сумму в районе 19 млн. руб.
