Есть ли жизнь за МКАД?

Редакция «Блога Арендатора» составила карту бизнес-центров и бизнес-парков, расположенных за МКАД. В выборке участвуют только те объекты, которые предоставляют арендуемые помещения класса А и В, вне зависимости от наличия вакансии в них. Карта дополнена данными о развитии деловых районов за МКАД и карточками с ответами на вопросы о том, что из себя представляют эти деловые районы на настоящий момент.

Объем офисного рынка Москвы класса А и В за пределами МКАД составляет порядка 1.3 млн кв. м., объем офисов класса А составляет 32% - это данные* за первое полугодие 2017 г., которые были опубликованы в июле прошлого года. В этот же период 57% предложения офисных помещений класса А приходилось на территорию Новой Москвы.

Офисные пространства класса А и В за МКАД представляют собой, в основном, бизнес-парки и деловые кварталы с собственной инфраструктурой. Эти деловые районы начинают активно формироваться с 2007 года. Многие из них расположены в непосредственной близости к МКАД, что позволяет арендовать помещения по более низкой ставке «как за МКАД», при этом пользуясь почти теми же инфраструктурными преимуществами, что и арендаторы «в зданиях напротив».

Первыми направлениями, где арендаторы могли найти качественное предложение, стали западное и северо-западное. С 2013 года на карту офисных площадей класса А можно наносить юго-запад за счет постепенно возрастающего предложения на территориях недавно присоединённой Новой Москвы. При этом юг и юго-восток города по-прежнему предлагают в аренду, в основном, здания класса С. Перегруженные транспортные магистрали и непрерывный поток транспорта из близлежащих областей делают это направление непривлекательным для привлечения крупных арендаторов. Вместе с тем, и для районов с качественным предложением офисных помещений за МКАД инфраструктурный вопрос остаётся насущным.

2007 – 2017 – формирование основного объема офисного предложения класса А за МКАД

2007 – 2010 гг. – Первый этап:
Преимущественно, северо-западное и западное направление.

Объекты первого этапа:

• БП Химки
  
• 2-я очередь «Кантри Парка»
  
• штаб-квартира «Аэрофлота»
  
• Резиденция
  
  

2013 – 2017 гг. – Второй этап:
Продолжают развиваться существующие направления. Добавляются территории Новой Москвы.

Объекты второго этапа:

• 3-я очередь «Кантри Парка»
  
• Mebe One Khimki Plaza
  
• Паллау-РБ
  
• Comcity (Фаза Альфа)
  
• K2
  
• «Паллау-РБ»
  
• G10
• Neopolis
  

Существует ряд причин, почему компании выбирают местоположение за МКАД. Так, некоторая часть российских компаний переезжает вслед за руководителем. Крупные государственные и зарубежные компании переезжают в новые площади, потому что растут и активно нанимают сотрудников. В кризисные годы компании используют децентрализацию как возможность оптимизации расходов на аренду и могут выводить головной офис за МКАД, оставляя только фронт-офисы в черте города.

В 2017 году ВЦИОМ проводил опрос 1 600 человек, из которых 600 – жители ТиНАО. Целью опроса стало выявление потенциала рынка труда. Работники со средним и чуть ниже среднего уровня дохода, средним уровнем образования быстрее находят работу на территории Новой Москвы, в то время как высококвалифицированные специалисты с соответствующим окладом продолжают ездить на работу в «старую» Москву.

Основная проблема ближайших районов за МКАД, как и всей Москвы в целом, – это возможность добраться из точки А в точку Б. Для обеспечения нужд города строятся новые станции метро, дороги. Завершается создание нового транспортного кольца длиной 232 км, которое сформируют Южная рокада, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды. Предполагается, что таким образом в единую систему будут связаны вылетные магистрали, Третье транспортное кольцо и МКАД.

Данные и цифры с VII Московского урбанистического форума, 06.07.2017
Развитие транспортной инфраструктуры в Новой Москве
Развитие системы метрополитена Москвы до 2020 года

*При подготовке публикации использованы цифры из отчета CBRE, подготовленного совместно с деловым кварталом Neopolis «Офисный рынок Новой Москвы: история формирования, текущие преимущества и будущие перспективы», июль 2017 г.