Риск: Одним из самых сложных видов коммерческой недвижимости с точки зрения рисков являются офисные особняки в ЦАО Москвы. Зачастую это исторические здания, которым 100-200 лет, и которые являются памятниками архитектуры и культурного наследия. Любые изменения фасада и конструктива здания - надстройки, пристройки или перепланировки, если они не имеют соответствующих согласований, могут потребовать от нового владельца восстановления до изначального вида здания в полном объеме.
Минимизация: тщательно проверить историю объекта, всю документацию. Выяснить, какая реконструкция происходила, есть ли документы на неё. Согласовать перепланировки сейчас сложно, поэтому, купив такой особняк, новому собственнику придётся обращаться в суды, чтобы получить согласование (в лучшем случае) либо получить и в дальнейшем оспаривать предписание ликвидировать изменения.
С целью проверки due diligence в отношении объекта недвижимости юрист собирает достаточно внушительный список документов, куда входят:
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого объекта недвижимости;
- Акты приема-передачи в отношении каждого объекта недвижимости;
- Кадастровые паспорта каждого объекта недвижимости;
- Документы, подтверждающие основания приобретения продавцом объектов недвижимости и их оплату;
- Документы по сделкам, которые были совершены в отношении объектов недвижимости;
- Информация о не зарегистрированных обременениях, которые могут быть зарегистрированы на основании сделок;
- Информация о спорах/судах в отношении объектов недвижимости, потенциальных претензиях;
- Информация об обязательствах продавца в отношении объектов недвижимости любым третьим лицам.