Аренда или покупка коммерческой недвижимости: что нужно знать

С точки зрения ГК РФ недвижимым имуществом является «всё, что прочно связано с землёй» — земельные участки, места разработки недр, сооружения. А ещё, как ни странно, корабли и самолёты.

Но всё-таки термином «коммерческая недвижимость» чаще всего обозначают нежилые здания и помещения — офисы, магазины, рестораны, парковки, производственные сооружения, а также объекты свободного назначения. Именно о них мы и будем говорить.

Насколько велика роль коммерческой недвижимости в развитии бизнеса?

Коммерческой называют любую нежилую недвижимость, которую можно использовать для получения доходов. Коммерческие объекты подразделяются на:

• приносящие доход — торговые и развлекательные центры, гостиницы, офисы;

• создающие условия для извлечения прибыли — индустриальные, промышленные объекты.

Прибыль может быть получена в результате использования объекта по прямому назначению (например, в торговой отрасли), сдачи коммерческой недвижимости в аренду, перепродажи. Капитал умножается за счёт роста рыночной стоимости недвижимых активов.

Коммерческая недвижимость играет важнейшую роль во всех сферах бизнеса и является наиболее привлекательным активом для инвесторов. Тем более, что в последние годы рынок КН отличается основательным подходом к качеству объектов и разнообразием форматов.

Офисы

Среди офисных объектов наибольшим спросом пользуются высококачественные помещения класса А и В+. Конечно, они дороже, чем офисы в рядовых бизнес-центрах, но разница в цене с лихвой компенсируется функциональностью, комфортом и безукоризненным сервисом. Не следует упускать из виду и репутационные выгоды: офис в бизнес-центре класса А — это престижно.

Большой популярностью пользуются гибкие офисы — универсальные пространства с функциональным зонированием, готовой отделкой, инфраструктурой и сервисом. Гибкие офисы кастомизируются уже в готовом виде: все элементы выполнены так, чтобы можно было легко трансформировать пространство под задачи клиента.

Офисное помещение

Торговые площади

До недавнего времени в России было два основных формата: универсам и торговый центр. А сейчас каждый представитель торговой сферы может выбрать помещение, идеально подходящее под модель его бизнеса — торгово-развлекательный или специализированный центр, гипермаркет с собственными цехами, дискаунтер, стрит-ритейл.

Консультанты рынка отмечают, что торговая отрасль успешно восстанавливается после «ковидной депрессии». Объём инвестиций в торговые объекты за 2023 год превысил суммарные показатели предыдущих пяти лет. Значительная часть активов была продана крупными иностранными владельцами, но эксперты ожидают, что в 2024 активность рынка останется высокой: в игру вступят локальные инвесторы.

Складской сегмент

Самый молодой, но при этом бурно развивающийся и чрезвычайно востребованный сектор рынка коммерческой недвижимости.

Крупные игроки Москвы и регионов указывают на острейший дефицит качественных складских помещений. А эксперты предупреждают, что в ближайшее время не следует ожидать существенного изменения ситуации: строящихся объектов явно недостаточно, чтобы удовлетворить небывало высокий спрос.

В условиях расцвета онлайн-торговли и сдвига логистика от столицы к регионам популярность складов будет только расти. Вложения в этот тип недвижимости — выгодное решение для средне- и долгосрочной стратегии.

Вывод

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что значимость коммерческой недвижимости для бизнеса будет только расти.

Во-первых, главная особенность коммерческого имущества как объекта для капиталовложений — надёжность в сочетании с высокой ликвидностью и доходностью. Недаром общий объём инвестиций в КН за 2023 год составил более 600 млрд рублей — абсолютный рекорд за всю историю рынка.

Во-вторых, рынок успешно пережил кризисы последних лет и адаптировался к новым условиям. Активность в различных отраслях экономики стабильно растёт. Компаниям постоянно требуются новые площади для размещения штатов и производственных мощностей. Например, в офисном сегменте объём сделок, связанных с расширением компании-покупателя, вырос в три раза по сравнению с 2022 годом.

В-третьих, со стороны бизнеса сохраняется устойчивый запрос на коммерческие объекты с максимально конкурентоспособными характеристиками. Ведь от правильного выбора помещения зависит репутация, близость к целевой аудитории, рост прибылей.

Основные дилеммы: покупать или арендовать?

Вложения в коммерческую недвижимость — один из самых надёжных способов вложения денег. Даже если организация покупает помещение исключительно для личных потребностей, его в любой момент можно превратить в инвестиционный проект — путём сдачи в аренду или продажи с учётом возросшей стоимости.

Однако не каждая компания может позволить себе купить помещение, ведь это означает, что нужно брать немалый кредит или замораживать в недвижимости собственные средства.

Рассмотрим плюсы и минусы каждой из стратегий.

Преимущества и недостатки аренды коммерческой недвижимости

Одно из безусловных преимуществ аренды — мобильность. Это особенно важное условие для молодых, активных компаний, которые ещё только пробуют различные модели развития и изучают свою целевую аудиторию. Если предварительные исследования района оказались слишком оптимистичными, компания может легко сменить локацию.

Противники аренды говорят, что арендатор безвозвратно отдаёт деньги чужому человеку. Но, при покупке недвижимости в кредит собственник точно также будет отдавать свои деньги банку. И даже если помещение куплено на собственные средства, компании придётся регулярно вкладываться в содержание имущества.

Правда, аренда тоже будет составлять значительную часть операционных расходов. Поэтому, делая выбор, необходимо тщательно подсчитать расходы, которые придётся нести при том или ином решении.

К условным минусам аренды можно отнести зависимость от колебания ставок и планов владельца недвижимости. Хотя на самом деле эта зависимость ниже, чем принято думать.

Коммерческая недвижимость

В договоре аренды коммерческой недвижимости должны быть прописаны:

• сумма платежа и срок его выплаты;

• условия для возможных изменений ставки (курс доллара, привязка к товарообороту арендатора);

• штрафные санкции в случае нарушений для обеих сторон;

• условия досрочного расторжения договора.

Если условия сформулированы грамотно, пребывание арендатора на «чужой» территории будет вполне комфортным.

Преимущества и недостатки покупки коммерческой недвижимости

Очевидное преимущество покупки — независимость от наймодателя и возможность долгосрочного бизнес-планирования. Собственник вправе сделать перепланировку, провести ремонт и вообще распоряжаться помещением по своему усмотрению.

Владение собственностью работает на репутацию компании, повышает её привлекательность и надёжность в глазах инвесторов. Владельцу коммерческой недвижимости проще получить кредит на выгодных условиях.

Основная трудность покупки недвижимости — необходимость значительного первоначального взноса. Эти деньги придётся или занимать, или изымать из оборота. Но в любом случае капитал компании останется неизменным. Деньги, которые находились на счетах, будут представлены в виде недвижимых активов.

Индивидуальный подход к каждому случаю

Покупка недвижимости не всегда целесообразна, даже если реальные возможности компании позволяют обзавестись собственным офисом или складом. Нужно учитывать цели и задачи, которые ставит перед собой организация, а также другие практические, юридические и финансовые аспекты.

Близость к инфраструктурным объектам

Объекты, которые находятся на значительном удалении от инфраструктурных объектов (магистралей, остановок общественного транспорта, мест скопления людей), статистически имеют более низкую цену, чем аналогичные помещения, расположенные в более удачной локации. В некоторых случаях разница в стоимости составляет до 30%.

Мобильность бизнеса

Под мобильностью понимается специфика бизнес-деятельности. Привязана ли компания к определённой локации или покупательским потокам? Если транспортные или пешеходные маршруты выбранного района изменятся, отразится ли это на благополучии организации?

Например, вы покупаете помещение под стрит-ритейл, полагая, что покупательский поток будет формироваться за счёт крупного социального объекта, расположенного неподалёку. Останутся ли у вас покупатели, если этот объект закроется? Как сильно упадёт стоимость торговой площади? Ведь вы покупали объект с высокой проходимостью, а теперь её нет.

Другой пример — компании, нацеленные на географическое расширение. Таким предприятиям требуется много объектов, разбросанных по обширной площади: разным районам, городам, регионам. Покупать помещения в каждой новой локации нецелесообразно (может быть, окажется, что место выбрано неудачно), в приобретение и содержание нужно вкладывать астрономические суммы. А управлять таким обширным портфелем самостоятельно — невозможно. Выгоднее арендовать.

Возможность модернизации здания

Возможность провести полную реконструкцию, освежить фасад или изменить планировку особенно важна компаниям, для которых внешний вид объекта является важной имиджевой составляющей. Согласование капитальных работ — долгий, дорогой и трудоёмкий процесс. А разрешение могут и не дать (если, например, задумка владельца нарушает нормы безопасности или не вписывается в архитектурный облик района).

Целевое и функциональное назначение объекта

Целевое назначение — номинальное понятие. Оно прописывается в регистрационных или проектных документах на объект. Если в проектной документации указано, что данное помещение должно быть оборудовано и использовано как склад, офис или медицинский кабинет, значит, эксплуатировать его другим образом нельзя. 

Это называется градостроительным планированием. Оно нацелено на создание сбалансированной инфраструктуры жилых комплексов, районов, городов. Это хорошо для населения, но плохо для конкретного объекта: жёсткие ограничения по использованию уменьшают спрос, а значит, и стоимость. Такую недвижимость можно выгодно купить, но, вероятно, будет трудно продать или сдать в аренду.

Кстати, в договоре аренды тоже может быть прописано целевое назначение объекта. Подписывая такой договор, арендатор обязуется эксплуатировать помещение строго определённым образом.

По понятным причинам функциональные особенности влияют на статус объекта. Изменить функциональное назначение помещения значительно труднее, чем номинальное.

Ресепшн бизнес-центра

Сравнение цен на недвижимость и арендных ставок

В силу постоянной изменчивости стоимости коммерческой недвижимости цена — наиболее актуальный фактор при сравнении выгодности покупки или аренды помещения.

Размер стоимости и арендной ставки одинаково зависят от площади, местоположения, качества отделки и других характеристик. Таким образом, для поиска наиболее выгодного решения необходимо рассчитать срок, через который вы могли бы окупить затраты на приобретение или выкупить объект (в случае аренды).

Например, вы планируете арендовать офис в течение трёх-пяти лет. А, учитывая размер арендной ставки, вы полностью выплатите реальную стоимость объекта только через 11 лет. Если вы не планируете превращать офис в инвестиционный проект, вероятно, выгоднее потратить деньги на развитие бизнеса, чем на покупку недвижимости.

Разумеется, рассчитывая реальную стоимость покупки, нужно учитывать не только рыночную цену, но и затраты на обслуживание объекта, график возврата заёмных средств, необходимость платить налоги на владение коммерческим объектом.

Актуальные рыночные тенденции

Большинство экспертов уверены, что в 2024 году спрос на коммерческую недвижимость будет расти. При этом высокая активность сохранится во всех ключевых секторах рынка. Вместе с тем объёмы предложения явно не удовлетворяют текущий спрос. Острее всего дефицит наблюдается в складском и офисном сегменте.

С одной стороны, ограниченное предложение — один из катализаторов роста ставок аренды. С другой, российские компании демонстрируют тенденцию к покупке собственных площадей. Кроме того, сформирован запрос на качественные объекты с высоким уровнем сервиса. В результате сложилась интересная ситуация: арендаторы всё реже выступают в роли «просителей». Напротив, владельцы объектов вынуждены предпринимать усилия, чтобы сохранить выгодный пул арендаторов.

Планируя покупку недвижимости в кредит, следует учитывать жёсткую денежно-кредитную политику, которая будет сохраняться до стабилизации инфляции. Ужесточение денежно-кредитной политики влечёт за собой повышение ставок по любым займам.

Отличительной особенностью прошедшего года эксперты называют возросшую активность на уровне региональных и районных ТЦ. Торговая сфера начинает тяготеть к децентрализации. Впрочем, в офисном сегменте процесс «распыления» от престижных московских кластеров к области идёт уже несколько лет. Транспортные компании тоже настойчиво заявляют о необходимости региональных комплексов. На российский рынок пришли восточные бренды, маршруты перевозки товаров изменились. Нужно создавать новые логистические цепочки, для этого требуются склады и перевалочные базы.

Освоение новых регионов — многообещающая, но долгосрочная стратегия, финансировать которую под силу только крупным компаниям, имеющим свободные средства. Впрочем, всё зависит от специфики организации. Например, небольшой IT-компании не нужна привязка к местности, поэтому она может без всякого риска обосноваться на периферии, где стоимость коммерческих объектов существенно ниже.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Ситидел

Офисы в аренду в БЦ Домников Тауэр

Офисы в аренду в БЦ Principal Plaza