Бизнес-центры классов А и B: в чем отличия?

Рынок — сложная, динамичная, порой непредсказуемая система. Тем не менее рыночные отношения всегда стремятся к порядку. Классификация товаров и услуг позволяет продавцу и покупателю разговаривать на одном языке: заключая сделку, каждый из участников имеет чёткое представление о характеристиках и реальной стоимости предмета этой сделки. Ясность помогает избежать недоразумений, снижает риски обеих сторон.

Офисный сегмент — не исключение из этого правила. Более того, практика показала, что классификация стала важным элементом качественного развития рынка офисной недвижимости.

Значение классификации для арендаторов, инвесторов и других участников рынка

Деление недвижимости на категории полезно всем игрокам: подробная классификация позволяет быстро и объективно оценить офис по множеству параметров сразу. Благодаря присвоенному классу арендатор сразу понимает, насколько комфортным будет помещение для его сотрудников. А собственник может определить актуальную рыночную стоимость или арендную ставку для своего объекта (чем выше присвоенный класс, тем выше и доходность офиса).

Первая версия классификации разрабатывалась, когда офисный сектор находился в стадии формирования. Требования к административным зданиям были минимальными. Сейчас рынок переживает период стремительного качественного развития.

• Появление новых принципов строительства, методов зонирования пространства, цифровых технологий.

• Сформировалось новое понимание концепции офиса. Сегодня это не просто помещение, а место, предназначенное для продуктивной работы на результат.

• Практика расчёта площади по количеству фиксированных рабочих мест сместилась в сторону организации пространства для коллективной работы и создания зон неформального взаимодействия.

• Выросли ожидания арендаторов относительно сервиса от арендодателя. Повысились требования к экологичности офиса.

Существенно вырос спрос на комфортные и безопасные условия работы. Объекты с энергоэффективными технологиями и современным оборудованием заполняются арендаторами намного быстрее, чем стандартный офис. Даже несмотря на повышенную арендную ставку.

Соответственно новым трендам меняются и требования, предъявляемые к офисной недвижимости.

В конце 2023 года Большая пятёрка консультантов по недвижимости объявила о старте пересмотра классификации офисной недвижимости. Moscow Research Forum в составе консалтинговых компаний CORE.XP, NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP) приглашает всех профессиональных игроков рынка принять участие в составлении новой классификации. Обновлённая редакция будет представлена рынку в 2024 году.

Новейшая версия классификации, в разработке которой принимают участие экспертные группы, крупные девелоперы и владельцы арендного бизнеса, учитывает только два класса офисов: А и В с подгруппами. Это элитные объекты с профессиональным управлением, соответствующие международным нормам и требованиям.

Ключевые критерии классификации бизнес-центров

Базовая классификация включает шесть разделов. Присвоение того или иного класса производится на основании суммы баллов, набранной объектом по базовым характеристикам. Кроме того, во время оценки офиса учитывается заключение экспертов, а также дополнительные преимущества объекта, которые не входят в базовый перечень требований.

Инженерные характеристики

• Центральная система управления зданием.

• Центральная система обогрева, вентиляции, кондиционирования, технические возможности которой позволяют регулировать микроклимат в отдельных офисных помещениях.

• Вентиляция производительностью 60 м³ в час на одного сотрудника или на 10 м² офисной площади (включая общие и вспомогательные зоны). Система круглосуточно и круглогодично обеспечивает охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22 ℃ ± 1 ℃.

• Современная система пожарной безопасности, оснащённая автоматической системой обнаружения, оповещения и тушения возгораний.

• Два независимых источника электроснабжения с автоматической системой переключения или наличие источника бесперебойного электроснабжения для аварийных ситуаций (мощностью электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м² полезной офисной площади минимум 70 VА).

• Современная система безопасности и контроля доступа, видеонаблюдение для всех входных групп, периметра и парковки, система электронных пропусков, круглосуточная охрана территории.

• Здания выше четырёх этажей оборудованы качественными скоростными лифтами. 

Конструктивные особенности здания

Офисы премиум-класса располагаются в зданиях, специально спроектированных или полностью реконструированных под бизнес-центр.

Эффективная открытая планировка позволяет разместить больше сотрудников, не жертвуя комфортом. Конструктивные особенности этажей:

• шаг между несущими колоннами не менее 6х6 м;

• глубина этажа от окон до «ядра» 10 м (для зданий неправильной формы до 12 м);

• высота потолков в чистоте — не менее 2,7 м;

• наличие фальшпола или возможность его установки.

В зданиях высокого класса применяется современное высококачественное остекление, которое обеспечивает максимум естественного света. Для отделки фасада и зон общего пользования применяются высококачественные материалы.

Местоположение, транспортная доступность, парковка

Несколько лет назад элитные бизнес-центры располагались исключительно в престижных районах. Сейчас офисный сегмент тяготеет к децентрализации, поэтому высококачественные офисы строят в любых районах города, включая окраины. Обязательные условия: развитая местная инфраструктура и отсутствие поблизости объектов с негативным имиджем (заброшенные здания, вредные производства, свалки).

Коммерческие объекты премиум-класса располагаются рядом с транспортными магистралями, обеспечены удобным подъездом к зданию. Ближайшая остановка общественного транспорта находится не далее, чем в 15 минутах ходьбы. Если транспортная инфраструктура района развита слабо, владелец офисного центра обеспечивает сотрудникам и гостям перевозку в режиме шаттл-бас.

Уровень сервиса и управление зданием

Управление элитным офисным объектом можно осуществляется профессиональной управляющей компанией с соответствующим опытом.

Зона и служба ресепшн бизнес-центра организована эффективным образом: обеспечен удобный доступ, есть выделенная зона ожидания.

Услуги для арендаторов:

• Профессионально организованная зона питания, соответствующая количеству сотрудников.

• Система дополнительных услуг, сформированная с учётом недостатков инфраструктуры района. Например, если поблизости нет банкоматов, аптек или розничных магазинов, они должны быть организованы на территории бизнес-центра.

Высокоскоростной бесперебойный доступ в сеть Интернет обеспечивается минимум двумя независимыми провайдерами.

Сертификация

Офисным центрам класса А, В и В+ рекомендуется получить экологический сертификат. Это не обязательное требование, однако соответствие одному или нескольким международным стандартам оценки экологической эффективности зданий (например, BREEAM или LEED) существенно повышает привлекательность объекта.

Преимущества офисов класса А на примере московского бизнес-центра

Деловой комплекс «Империя»

Арендная ставка: от 45 000 до 83 000 ₽ за м² в год.

__________

Высокотехнологичный небоскрёб высотой в 60 этажей расположен в центре столицы — на набережной Москвы-реки, в четырёх километрах от Кремля.

У «Империи» прекрасная транспортная доступность: развитая дорожная сеть с удобными выездами на центральные магистрали (2 мин. до ТТК, 5 мин. до Садового кольца), много остановок наземного транспорта. По подземному переходу всего за 3 минуты можно попасть на станцию «Деловой центр».

С ТТК доступен прямой въезд на наземную парковку вместимостью 218 мест. Подземный паркинг вмещает 1700 мест. 

Здание спроектировано международным архитектурным бюро NBBJ. Стеклянные фасады выполнены в стиле хай-тек. Для внутренней отделки использованы натуральные материалы: дерево, итальянский мрамор. Визитная карточка небоскрёба — смотровая площадка на 56 этаже.

Интересные факты об инженерных системах «Империи»:

• Через вентиляционные установки комплекса за час проходит столько воздуха, что одному человеку его хватило бы на 72 месяца.

• Длина всех трубопроводов составляет 139 км, это больше протяжённости МКАД.

• Система увлажнения позволяет ароматизировать воздух на каждом этаже независимо от остальных. По желанию можно наполнить помещение ароматом ванили, морского бриза, соснового леса.

• Энергоэффективные стеклопакеты небоскрёба заполнены аргоном. По своим свойствам соответствуют шестикамерным стеклопакетам.

• Мощность здания составляет 1/10 от мощности среднего района Москвы.

За безопасность арендаторов и гостей отвечают профессионалы и автоматизированные системы. Внутри и снаружи комплекса установлены 450 видеокамер, они передают информацию диспетчерам в режиме реального времени.

Всё здание оснащено воздушными и оптическими датчиками обнаружения возгораний и дыма, установлена сплинкерная система пожаротушения. На этажах оборудованы помещения пожарной безопасности с независимой системой вентиляции. Время полной эвакуации небоскрёба в случае пожара — 18 минут.

Зданием управляет профессиональная УК. «Сити» — ведущая компания в сфере управления высокотехнологичными, уникальными объектами. Корпоративная гордость «Сити» — высокий уровень базовых услуг и внедрение дополнительных сервисов, которые обеспечивают комфортное пребывание в «Империи» как резидентам, так и гостям комплекса.

Особенности бизнес-центров класса В

БЦ «Соколиная гора»

Арендная ставка от 12 000 до 14 400 ₽ за м² в год.

__________

Бизнес-центр «Соколиная гора» расположен в ВАО, на шоссе Энтузиастов. По московским меркам это невысокое здание, всего пять этажей. Зато у бизнес-центра есть просторная благоустроенная зелёная зона. Участок огорожен забором, установлена система видеонаблюдения. На территории имеется охраняемая парковка, автомойка, в здании есть столовая.

БЦ «Соколиная гора» обеспечен хорошей транспортной доступностью. Пеший путь до станции метро «Авиамоторная» занимает 9 минут, до «Сортировочной» 13 минут. Рядом с центром расположены трамвайные и автобусные остановки. С шоссе Энтузиастов открывается удобный проезд к ТТК.

Помещения оснащены сплит-системами кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляцией, автоматической системой пожаротушения, высокоскоростной оптоволоконной связью и телефонией.

Деловой центр предлагает офисы со стандартной отделкой, в общих зонах выполнен качественный ремонт. Планировка смешанная: в офисных блоках есть изолированные кабинеты и просторные залы.

А или В? Рекомендации по выбору бизнес-центра

Было бы неверным считать, что классификация офисов носит чисто номинальный характер. Административные здания оцениваются точно и объективно.

Помещения класса А — это неизменно высококачественные объекты, лучшее предложение на рынке. Но и категорию В не стоит сбрасывать со счетов. Может быть, отсутствие критерия, из-за которого офис не получил высшую оценку, не имеет значения для конкретного арендатора. Или другие параметры здания настолько хороши, что в совокупности обеспечивают высокую инвестиционную привлекательность объекта.

В каких случаях следует отдать предпочтение классу А:

• офис — важный элемент имиджа компании, здесь часто бывают статусные клиенты, ключевые партнёры;

• в течение рабочего дня сотрудники часто покидают офис, проводят деловые встречи в разных районах города;

• деятельность организации напрямую зависит от цифровых технологий, компании важна бесперебойная работа систем и оборудования;

• сотрудники проводят много времени на рабочем месте, в том числе, работают по ночам — большинство бизнес-центров класса А предоставляют круглосуточный доступ в здание, а также обеспечивают арендаторов насыщенной инфраструктурой (магазин, спортзал, бытовые услуги).

Иногда решающим фактором для компании является конкретная локация, например, близость к производству или складам. В этом случае рациональнее снимать помещение с более скромными характеристиками, но расположенное в стратегически важном месте.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Wall Street

Офисы в аренду в БЦ Трехгорная Мануфактура (стр. 10)

Офисы в аренду в БЦ ВТБ Арена Парк очередь II (стр. 8)