Плюсы и минусы покупки собственного офисного пространства

Исследования консалтинговых компаний и кредитных организаций показывают, что около 45% предпринимателей считают покупку офиса необходимым этапом развития бизнеса. При этом треть столичных представителей малого и среднего бизнеса уверены, что собственный офис в Москве — слишком дорогое, но не обязательное удовольствие. Аналитики объясняют это тем, что в столице активно развивается сектор коворкингов — удобного и доступного формата аренды.

И всё же доля конечных пользователей на первичном офисном рынке уверенно растёт: несколько лет назад только 10% компаний покупали офисы, а теперь количество собственников увеличилось до 40%.

Так стоит ли вкладывать деньги в приобретение офисной недвижимости или выгоднее платить за аренду? Рассматриваем плюсы и минусы покупки офиса.

Преимущества владения собственными офисными площадями

Если масштаб и состояние дел компании позволяют выстраивать бизнес-стратегии на несколько лет вперёд, то в долгосрочной перспективе покупка офиса выгоднее аренды, считают эксперты. Тем более, что в последние годы структура предложения в офисном сегменте стала более разнообразной.

Ещё несколько лет назад офисные площади продавались в основном крупными блоками. Сейчас, следуя за изменением спроса, застройщики чаще предлагают компактные лоты, рассчитанные на небольшой штат.

Коммерческие преимущества

Приобретение коммерческой недвижимости даёт предпринимателям ряд финансовых выгод.

Высокая ликвидность офисных помещений.

Рыночные тенденции позволяют утверждать, что востребованность офисов будет увеличиваться с каждым годом. А вместе со спросом растёт и стоимость офисных объектов. При этом во многих крупных городах, включая Москву, ощущается острая нехватка удобных и привлекательных локаций для строительства новых бизнес-центров.

Следовательно, покупая офис сейчас, предприниматель может быть уверен, что при необходимости он быстро продаст недвижимость. При этом удастся не только вернуть капиталовложения, но и получить прибыль за счёт разности цен.

Офисная недвижимость — источник дополнительного дохода.

Существует много обстоятельств, когда купленный офис становится не нужен. Например, если бизнес развивается и компания «перерастает» своё помещение. Или наоборот, руководство автоматизирует бизнес-процессы, что позволяет сократить штат.

В любом случае, когда организация переезжает, освободившиеся площади можно сдать в аренду. Это гарантированный ежемесячный доход. Надо отметить, что договора аренды в коммерческом секторе заключаются минимум на один год, средний срок составляет от трёх до пяти лет. Это позволяет включать доход от аренды в долгосрочные планы развития. А взаимодействие с арендаторами и обслуживание объекта можно делегировать доверительному управляющему.

Современное офисное пространство

Доверие кредиторов и займы на выгодных условиях.

Если у компании есть недвижимость, проще получить финансирование со стороны государственных и частных инвесторов.
Оценивая надёжность заёмщиков, финансовые организации учитывают наличие и ценность активов. При прочих равных владелец недвижимости получат более высокий скоринговый балл, чем компания, которая арендует помещение. У надёжных клиентов с высоким рейтингом — максимальные шансы получить бизнес-кредит на выгодных условиях.

Репутация сильного игрока рынка

Имиджевые преимущества помогают не только в получении кредита. Покупка офиса — инструмент формирования положительной деловой репутации.

Организациям, которые имеют значительные активы, охотнее доверяют как заказчики, так и потенциальные партнёры. Например, поставщик может согласиться на отгрузку товара без стопроцентной предоплаты. А для компании, имеющей возможность в любой момент просто выехать из арендованного офиса и прекратить свою деятельность, таких уступок сделано не будет.

Частые переезды вредят даже самым добросовестным компаниям: у организации меняется юридический и фактический адрес, номера телефонов. Это приносит неудобства партнёрам, требует перезаключения договоров. Постоянные клиенты теряют контакты компании, уходят к конкурентам.

Приобретая офисную недвижимость, компания демонстрирует прочное финансовое положение и позиционирует себя, как надёжного игрока, с которым можно строить долгосрочные отношения.

Таким образом, владение собственным офисом позволяет предпринимателям эффективнее выстраивать бизнес и управлять рисками.

Недостатки покупки собственного офисного пространства

Ключевые стоп-факторы в вопросах приобретения коммерческой недвижимости — отсутствие свободных денежных средств, а также опыта и времени для управления объектом.

Финансовая нагрузка

Аналитики отмечают, что в ближайший период спрос на бизнес-ипотеку может вырасти на 20–30%. К сожалению, далеко не каждая компания может позволить себе изъять из оборота несколько миллионов и заморозить их в недвижимости, а условия имеющихся моделей бизнес-ипотеки подходят не всем. Многие предприниматели отмечают, что хотели бы купить офис для нужд компании, но на кредитном рынке не хватает гибких предложений по коммерческим займам.

Если средства на покупку офиса есть, перед заключением сделки необходимо просчитать риски в долгосрочной перспективе — при серьёзных изменениях экономической ситуации недвижимость может значительно потерять в стоимости.

Снижению ликвидности конкретного офисного объекта могут способствовать и незаметные на первый взгляд факторы:

• ухудшение транспортной инфраструктуры района;

• появление новых точек притяжения и центров активности, изменение пешеходных маршрутов — эти факторы приводят к уменьшению трафика;

• изменение состава населения (снижение платёжеспособности);

• появление по соседству непривлекательных объектов (производство, стройплощадки, заведения с сомнительной репутацией).

К первоначальным затратам необходимо прибавить ежегодную уплату налога на недвижимое имущество. Размер налоговой ставки рассчитывается от суммы кадастровой или среднегодовой стоимости каждого конкретного объекта. Стоимость и налоговая ставка определяются региональными властями. При расчётах учитываются такие характеристики, как площадь, состояние помещения, расположение здания (первая или вторая линия), насыщенность инфраструктуры района и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Офис в бизнес-центре

Значительную часть затрат составляют расходы на обслуживание офиса: капитальный и текущий ремонт помещения, техническое оснащение, коммунальные платежи, оплата сервисных служб.

Операционные риски

Управление офисом или даже целым административным зданием требует опыта и серьёзных затрат времени. Если у собственника нет возможности и желания заниматься объектом, придётся нанимать управляющую компанию. Иначе объект быстро придёт в негодность и потеряет первоначальную стоимость.

При всех преимуществах, которые даёт собственный офис, следует принимать во внимание один существенный минус — ограничение гибкости и мобильности. Если интересы бизнеса потребуют переместить компанию в другой город, район или бизнес-центр, то продажа ненужного помещения может оказаться трудоёмкой задачей. Немалую роль играет психологический фактор. Арендаторы легки на подъём, а собственникам зачастую труднее менять локацию. Иногда проще отказаться от масштабирования бизнеса или новых направлений, чем затевать переезд и продавать помещение, в которое вложено много времени и средств.

Покупая офис, предприниматель должен понимать, что он не может повлиять на внешние факторы. При наступлении неблагоприятных обстоятельств (изменения местного и федерального законодательства, появление сильных конкурентов, форс-мажорные ситуации) недвижимое имущество может превратиться в чемодан без ручки: и бросить нельзя, и тащить тяжело.

Вывод: покупка офиса — выгодный актив или балласт?

Наличие собственного офиса исключает риск внезапного выселения, приносит репутационные выгоды. Покупка больших офисных площадей позволяет консолидировать под одной крышей подразделения, разбросанные по разным зданиям, а иногда и районам. Кроме того, коммерческую недвижимость можно рассматривать, как удобный инвестиционный инструмент.

Многие предприниматели отмечают, что собственный офис придаёт им уверенности в будущем. А если что-то пойдёт не так, недвижимое имущество можно выгодно продать, сдать арендаторам или использовать свободные площади для организации другого бизнеса. И это действительно хорошая стратегия, если речь идёт о качественном помещении высокого класса, расположенном в развивающемся районе.

Выбор между арендой и покупкой офиса не может быть однозначным. Это индивидуальное, взвешенное решение, которое принимается с учётом финансовых возможностей, бизнес-потребностей и принятых стратегий развития компании

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Stone Ходынка

Офисы в аренду в БЦ iCity (Space Tower)

Офисы в аренду в БЦ Taller Loft