Тренды рынка офисной недвижимости в 2023 году

Динамика рынка офисной недвижимости в 2023 году сформирована совокупностью факторов. В их числе: экономические условия, уровень спроса на рабочие места, доступность и цена земельных участков, а также развитие технологий и изменение предпочтений собственников и арендаторов.

Основные тренды рынка офисной недвижимости

Спрос на строящиеся офисы в 2023 году стал рекордным за последние 10 лет. К сентябрю общая площадь купленных или арендованных помещений в Москве составила 1,3 млн кв. м (на 75% больше, чем за аналогичный период прошлого года).

Какие офисы пользуются самым высоким спросом? Рассказываем о наиболее актуальных и устойчивых тенденциях 2023 года.

Тренд 1. Рост спроса на офисы класса «А» и «В+».

Раньше в категории офисов «А» предлагались только крупные лоты, от 1000 до 5000 кв. м. Сейчас на рынке есть компактная нарезка — помещения класса «А» от 50 до 150 кв. м. Небольшие офисы предназначены, в основном на продажу. В сегмент аренды попадают разделённые крупные лоты, которые не удалось реализовать целиком.

Благодаря высокому спросу небольшие офисные блоки класса «А» стали самым дефицитным продуктом арендного рынка в Москве и Московской области. Уровень их востребованности остаётся стабильным, даже несмотря на рост предложения по новым качественным площадям с начала года.

Тренд 2. Большой интерес к «зелёной» недвижимости и энергоэффективности.

«Зелёное» строительство — общемировой тренд. Объекты, построенные с применением инновационных технологий, позволяют сокращать потребление ресурсов и при этом поддерживать в офисе здоровый микроклимат.

Экологичные пространства выгодны сотрудникам, компаниям, городам и обществу в целом:

• В «зелёных» зданиях применяются экологически эффективные инженерные решения, снижающие потребление ресурсов, а также расходов на эксплуатацию.

• Используются оптимальные планировочные решения, обеспечивающие визуальный и акустический комфорт во время работы. Особое внимание уделяется озеленению, устройству рекреационных зон, развитию инфраструктуры.

• «Зелёные» компании проводят экологическую политику: внедряют методики минимизации вредного влияния на окружающую среду (раздельный сбор отходов и т .п.), занимаются просвещением сотрудников, благоустраивают городские пространства.

Ответственный социальный подход в конечном счёте приносит ощутимые финансовые выгоды, помогает формировать деловые связи и благотворно влияет на продуктивность сотрудников. Поэтому сегодня сложно представить серьёзную организацию, которая бы не интересовалась «зелёными» трендами.

Современное офисное здание

Тренд 3. Технологические инновации в офисной недвижимости.

Цифровизация офисного пространства — один из самых ярких трендов, который начал набирать силу со времён пандемии и не собирается угасать.

Нормой для офиса стали «умные» системы, которые управляют микроклиматом, освещением, обеспечением безопасности. «Умный офис» использует сценарии, разработанные для разного времени суток или года: выключает оборудование после завершения рабочего дня, меняет температуру света в зависимости от погоды за окном и т. д.

Если в доковидные времена многие процессы менеджмента осуществлялись по телефону, то сегодня Digital-рынок предлагает различные продукты, которые переводят сферу коммуникации в удобный мобильный формат. Цифровые решения автоматизируют рутинные процессы, сокращают время реагирования на запрос и оформления заявок, упрощают взаимодействие между всеми участниками бизнес-процессов.

Тренд 4. Изменение демографии арендаторов офисной недвижимости.

Исторически на рынке недвижимости сложилось так, что крупные российские компании предпочитали приобретать офисные помещения в собственность, а иностранный бизнес вполне устраивала аренда офиса в Москве и других крупных городах. К 2023 году присутствие в России иностранного бизнеса значительно сократилось. Но это практически не повлияло на активность арендного рынка: освободившимися площадями заинтересовались российские компании.

В 2023 году заключено меньше сделок аренды, чем годом ранее. И всё же это позитивный результат: все они сформированы новым спросом. Наиболее высокую активность в сфере аренды продемонстрировали IT-компании, государственные корпорации и ведомства, промышленный и строительный сектора.

Тренд 5. Переход к гибким форматам аренды.

Потребность конечных пользователей в гибком подходе непрерывно растёт. Эксперты отмечают, что сейчас, несмотря на оживление делового мира и стабилизацию экономической ситуации, многие компании всё ещё не решаются строить долгосрочные перспективы и арендовать офис на пять-семь лет без права досрочного расторжения договора.

Адаптивные flex-пространства, коворкинги и сервисные офисы предоставляют более гибкие условия аренды — как по срокам договора, так и по количеству размещаемых сотрудников. Кроме того, арендаторам гибких пространств не нужно тратить средства на ремонт и оснащение офиса. Управление и административно-хозяйственный сервис также осуществляется со стороны оператора flex-офиса.

Стоит ли инвестировать в рынок офисной недвижимости?

Вложения в офисную недвижимость — классический способ инвестирования с низкими рисками и высоким уровнем доходности.

Инвестиционный потенциал рынка офисной недвижимости

Большинство качественных объектов к моменту ввода в эксплуатацию проданы минимум на 80%, утверждают эксперты рынка. Популярность офисов, как инструментов инвестирования, объясняется высокой доходностью. Вход в строительный проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную стоимость объекта. По мере строительства цена может вырасти до 50%, а в наиболее удачных случаях инвестирования стоимость офиса повышается вдвое.

Большая часть сделок реализуется по «договору купли-продажи будущей вещи», который предлагает инвесторам широкий диапазон вариантов оплаты. По данным крупных застройщиков наиболее популярной формой расчёта является рассрочка. После каждого платежа по договору купли-продажи будущей недвижимости покупатель имеет право вернуть НДС, фактически увеличивая доходность своих вложений.

Офисная недвижимость

Перспективы развития сегмента офисной недвижимости с точки зрения инвестирования

В феврале-марте 2022 года многие аналитики формировали мрачные прогнозы по стагнации офисного сектора, а ведущие застройщики анализировали, не выгоднее ли перевести текущие проекты в более низкий и дешёвый класс. Однако пессимистичные ожидания не сбылись — сокращения активности на рынке офисной недвижимости не произошло, снижения ставок и цен не отмечено, а высококачественные офисы класса «А» и «В+» по-прежнему пользуются высоким спросом со стороны конечного пользователя.

В 2022 году объём инвестиций в офисы вырос на 50 млрд рублей по сравнению с предыдущим годом, несмотря на то, что доля иностранного капитала упала до отметки в 3,3%. Подводить итоги текущего года ещё рано, однако эксперты подчёркивают, что даже в условиях полной неопределённости рынок офисной недвижимости продемонстрировал хорошую устойчивость. Таким образом, инвестирование в офисные объекты — это грамотный выбор. Особенно, если речь идёт об офисах класса «А» или «В+» в развитом деловом районе и с привлекательной дизайн-концепцией.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Рябовская Мануфактура (Гончар)

Офисы в аренду в БЦ Riverside Towers I

Офисы в аренду в БЦ Северное Сияние