Итоги 2022 года на рынке коммерческой недвижимости

Эксперты рынка коммерческой недвижимости подвели итоги 2022 года, проанализировали ключевые тенденции на рынке офисной недвижимости и определили перспективы развития сегмента на 2023 год.

Несмотря на неопределённость, обусловленную политическими и экономическими факторами, в 2022 году рынок офисной недвижимости продемонстрировал стабильность и хорошую активность. Устойчивое состояние сегмента выразилось в достаточно высоких (учитывая сложившиеся условия) показателях спроса и стабильном уровне арендных ставок.

Уровень спроса

Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.

Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.

Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.

Активные игроки

В этом году нельзя выделить однозначного лидера с точки зрения «драйверов» рыночной активности. Однако движение в ряде отраслей было более значительным, чем в целом по сектору.

Так, 19% всех купленных и арендованных площадей приходится на представителей рынка недвижимости: ряд сделок закрыт операторами гибких офисов, заметную активность проявили девелоперы жилой недвижимости.

Существенное влияние на итоги года внесли компании, чья деятельность связана с государственными проектами, например, развитием инфраструктуры.

Крупные сделки года

Крупнейшие сделки 2022 года отмечены в секторе купли-продажи: его доля достигла 19% от общего объёма спроса. Примечательно, что показатель 2020 года составил 11%, а в 2021 году 12%.

По отношению к предыдущим двум годам это заметный рост. Однако, если брать во внимание статистику пяти предыдущих лет, становится очевидно, что показатель всего лишь вернулся в норму.

Доля свободных площадей

На основе имеющихся данных можно с уверенностью прогнозировать, что доля свободных площадей с учётом предложений аренды и субаренды составит около 11%. Таким образом, прирост объёма свободных площадей к концу IV квартала составит 3,4 п.п. относительно аналогичного периода 2021 года (7,6%).

Рост доли свободных площадей был неравномерным с точки зрения субрынков, а главное, класса зданий, в которых освобождались коммерческие помещения. Так, максимальный прирост вакантных площадей зафиксирован в секторе зданий класса «прайм А». То есть, из-за освобождения офисов зарубежными компаниями на рынок вышли наиболее качественные площади.

С географической точки зрения наибольший рост предложения можно отметить в следующих деловых районах:

• Ленинградский — с 4,1% в 2021 году до 9,1% к концу 2022 года;

• Центральный — 7,4% в 2021 году, 10,9% в конце 2022 года.

За пределами МКАД изначально было много вакантных площадей. Прирост 2022 года тоже оказался существенным (с 17,5% на начало до 21,2% на конец года). При этом востребованность данных офисов в следующем году остаётся под вопросом.

Учитывая, что компании, которые планировали освобождать офисные площади, уже приняли решения на 2023 год, можно оценить динамику прироста вакантных площадей. По оценкам CORE.XP доля свободных площадей, включая прямую аренду и субаренду, достигнет 12%. Пик прогнозируется к концу I квартала, далее показатель стабилизируется.

Арендные ставки

На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.

В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.

Объёмы строительства

Объём строительства коммерческих площадей в 2022 году должен составить приблизительно 300 тыс. кв. м. Это заметно меньше показателей 2021 года. Причина: перенос завершения строительства ряда объектов на более поздние сроки.

Ожидается, что в 2023 году показатель объёма ввода офисных зданий в эксплуатацию достигнет 400 тыс. кв. м. А пик девелоперской активности игроки рынка увидят в 2024 году: на этот период запланирован вывод более 1 млн кв. м новых офисных площадей.