Московский рынок офисной недвижимости: новый виток развития в 2025 году

Спрос на офисные пространства в строящихся деловых центрах столицы активно формируется частными инвесторами, конечными пользователями в лице крупных российских корпораций.

В 2024 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости Москвы достигла рекордных показателей, превысив 600 миллиардов рублей, что почти на 70% больше, чем годом ранее. Лидирующие позиции в структуре этих вложений занял офисный сегмент, на который пришлось около 66% от общего объема инвестиций. Этот тренд подчеркивает стратегическую важность и привлекательность данного направления для капитала.

Одним из наиболее перспективных векторов для инвестиций остаются офисы, предлагаемые к продаже в возводимых БЦ Москвы.

Ограниченный, но качественный выбор

Первичный рынок офисов на продажу в Москве, зародившийся несколько лет назад, сегодня демонстрирует зрелость и разнообразие. Девелоперы предлагают широкий спектр лотов: от компактных блоков до целых этажей и зданий. В 2024 году доля офисов, реализуемых в формате продажи, составила 57% от общего объема нового строительства. Этот показатель свидетельствует о поступательном развитии и устойчивости данного формата на рынке.

Несмотря на рост предложения, выбор новых офисных площадей остается ограниченным. Дефицит качественных объектов сохраняется, поскольку многие из них находят своих покупателей задолго до ввода в эксплуатацию. Прогнозируется, что в 2025 г. в Москве будет введено около 1-1,2 млн квадратных метров офисной недвижимости, что почти вдвое превышает показатели 2024 г. Однако даже такой значительный объем нового строительства, по мнению экспертов, не приведет к перенасыщению рынка.

Среди ключевых игроков, формирующих предложение на рынке офисов для продажи, выделяются такие девелоперы, как Stone, MR Group и ГК «Пионер». Например, компания Stone третий год подряд удерживает лидерство в сегменте продаж, что говорит о высоком доверии со стороны покупателей и успешной реализации проектов.

Премиальный сегмент задает тон

Подавляющее большинство проектов, где сегодня можно приобрести офисное пространство, относится к классу А. На этот высокий сегмент приходится основная доля как текущего, так и будущего предложения. Если несколько лет назад продажа офисов «в нарезку» была нетипична для премиальных бизнес-центров, то сегодня это стало устойчивой тенденцией, отражающей изменения в структуре спроса.

Растущая популярность офисов как инвестиционного инструмента

Одновременно с увеличением предложения качественных офисов на продажу наблюдается и рост спроса. Это объясняется стремлением инвесторов найти более высокую доходность по сравнению с альтернативными рынками. Доходность от вложений в коммерческую недвижимость может составлять 8–15% годовых, в то время как в жилом сегменте этот показатель значительно ниже.

Покупка объекта в строящемся бизнес-центре позволяет инвестору не только получать стабильный арендный доход в будущем, но и заработать на росте капитализации актива за время строительства, который может достигать 15-30%. При этом порог входа в офисный сегмент сопоставим с рынком качественного жилья.

Именно поэтому наиболее ликвидные офисные блоки в строящихся БЦ зачастую распродаются еще до официального ввода объекта в эксплуатацию.

Повышение интереса со стороны конечных пользователей

Наряду с инвесторами, интерес к покупке офисов в качественных строящихся объектах проявляют и конечные пользователи. Крупный российский бизнес и госкорпорации все чаще предпочитают владение аренде, рассматривая это как долгосрочную стратегическую инвестицию.

Структурные изменения на рынке, связанные с уходом иностранных компаний, которые традиционно предпочитали аренду, способствовали усилению этой тенденции. Российский бизнес демонстрирует иной подход, стремясь к владению офисными площадями. Значительную долю спроса формируют компании с государственным участием, финансовые структуры и производственный сектор.

Перспективы и прогнозы

Эксперты сходятся во мнении, что привлекательность офисов на продажу сохранится и в обозримом будущем. Этому способствуют как инвестиционный потенциал таких проектов, так и сохраняющийся дефицит нового качественного предложения.

Несмотря на прогнозируемый рекордный объем ввода новых площадей в 2025 году, на рынке не ожидается избытка предложения. Большинство новых объектов реализуется на стадии строительства, а доля свободных помещений продолжает снижаться, приближаясь к историческим минимумам. По прогнозам, к концу 2025 года уровень вакантности в классе А может снизиться до 7%. Качественные офисы на продажу останутся востребованным продуктом, находящим своего клиента как среди инвесторов, так и среди конечных пользователей.