Покупатели офисов в Москве 2025: свежий анализ рынка за 6 месяцев

За первые три месяца 2025 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость показал значительный рост, увеличившись на 31% и достигнув 136 миллиардов рублей. При этом наблюдается кардинальное изменение структуры покупателей: традиционные инвесторы практически прекратили активность, их участие сократилось до исторического минимума в 15-20% от общего числа сделок.

Основными драйверами рынка стали государственные структуры и корпоративный сектор. Их повышенная активность в приобретении коммерческих площадей обусловлена двумя ключевыми факторами: острым дефицитом качественных арендных предложений и сохраняющейся высокой ключевой ставкой Центробанка, которая делает покупку более выгодной альтернативой аренде.

Офисный рынок: спрос вопреки логике

Несмотря на 50-процентное падение арендной активности, покупка офисов сосредоточена в 3-х сегментах: корпоративном, государственном и частных инвестициях. Дефицит качественных помещений достиг исторического минимума — вакантность офисов класса А снизилась до 4,6%, а удорожание строительства на 18% в год радикально меняет стратегии приобретения.

Корпоративный спрос: собственность вместо аренды

Крупные компании из IT, финансов и промышленности, формируют почти половину сделок. Стремясь избежать роста арендных ставок (увеличившихся на 25% за 2024 г.), они массово выкупают площади. Примеры — приобретение «Яндексом» 121 тыс. кв. м в столице и покупка РЖД башни в «Москва-Сити». Популярность набирают гибридные пространства с коворкингом и торговыми галереями.

Государство как драйвер рынка

Госструктуры обеспечили треть сделок, вложив в 2024 г. 397 млрд руб. — на 180% больше, чем годом ранее. В приоритете — создание офисных хабов для министерств и госкомпаний. Главные факторы: требования к безопасности, рассрочка с первым взносом от 10% и транспортная доступность, особенно у будущих станций метро.

Частные инвесторы: адаптация к новым условиям

Под давлением ключевой ставки, превышающей 20%, участие частных и институциональных инвесторов на рынке сократилось до 15–20%. В новых условиях они переориентировались на приобретение компактных площадей до 100 кв. м, формирующих около 50% сделок. Такие объекты преимущественно сдаются в аренду начинающим компаниям и представителям профессиональных услуг.

Подавляющее большинство (90%) подобных сделок совершается с использованием рассрочки. Основным фактором при выборе стал расчет на «инфраструктурный дивиденд» — потенциальный рост стоимости недвижимости на 30–35% после запуска новых линий метрополитена.

В сегменте бизнес-класса повышенным спросом пользуются офисы с панорамным остеклением и высокими потолками. Такие помещения показывают устойчивую динамику удорожания — более 16,2% годовых, что превышает среднерыночные показатели.

Новые точки роста

Активность покупателей постепенно перемещается в зоны перспективной застройки вдоль новых линий метрополитена – Троицк и Рублёво-Архангельское демонстрируют стабильный годовой прирост цен на 8-10%. Бизнес-парки за пределами МКАД привлекают компании выгодным сочетанием транспортной доступности и экономии – несмотря на рост стоимости до 260 тыс. руб. за квадратный метр, цены здесь остаются на 45% ниже, чем в центральном административном округе.

Трендом последнего времени стали многофункциональные комплексы mixed-use, объединяющие офисные пространства с торговыми галереями от 5,5 тыс. кв. м и экологичными сервисами. Это отражает глобальный переход от традиционных офисных зданий к комплексным деловым средам.

Как отмечает Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park, локации за МКАД стали осознанным выбором, предлагая оптимальный баланс цены и функциональности. Средний размер проданных лотов в таких проектах вырос на 30%, достигнув 130 кв. м.