Как прошел 2022 год для коммерческой недвижимости

Некоторые аналитики предвещали едва ли не катастрофическое обрушение стоимости коммерческой недвижимости. Однако ставки не рухнули, уровень вакансии несколько увеличился, но остался на приемлемом уровне. А объём инвестиций и вовсе можно назвать рекордным.

Судя по ключевым показателям рынка коммерческой недвижимости, 2022 год прошёл без тяжёлых потерь. Оправившись от потрясений I квартала, рынок постепенно адаптировался к новым условиям. Уровень арендных ставок продемонстрировал умеренную рецессию, но довольно быстро выровнялся.

Основные показатели рынка

Сложнее всего пришлось сферам торговой и офисной недвижимости.

Специалисты отмечают минимальный за последние 5 лет ввод в эксплуатацию торговых центров — 128 тыс. м², при этом вакансия оценена в 10–15%.

Ввод офисных площадей составил 300 тыс. м², доля вакантных площадей класса «А» достигла 12%. Уровень запрашиваемых арендных ставок — 27 700 руб. за кв. м в год.

Инвестиционный сегмент благополучно прошёл «зону турбулентности»: судя по показателям, инвесторы не теряли оптимистичного настроя. Общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость достиг отметки в 375 млрд рублей. Лидером в структуре инвестиций стал офисный сегмент, который привлёк 37% от общего объёма вложений.

Субаренда как тренд 2022 года

Объёмы свободных площадей в офисном и складском сегментах оказались настолько значительными, что аналитикам консалтинговых компаний пришлось включать субаренду в расчёты общего показателя вакансии.

Известно, что большой объём помещений, предлагаемых в субаренду, является типичной приметой кризиса. Однако в этот раз часть экономистов прогнозируют, что тенденция будет иметь временный характер: подобная ситуация наблюдалась и во время пандемии. Другие специалисты уверены, что явление не потеряет своей актуальности в 2023 году.

Арендные ставки: желаемое и действительное

Устойчивость ставок аренды это, безусловно, позитивный фактор для рынка коммерческой недвижимости. Однако теперь в отчётах аналитиков появилось уточнение: «запрашиваемые ставки». Некоторые эксперты прямо заявляют, что в действительности договоры аренды заключаются по более низким ставкам.

Некоторые участники рынка называют сложившуюся ситуацию насущной необходимостью: снижение именно декларируемых ставок способно обрушить рынок, а цифры в реальных договорах можно расценивать как частные случаи. 

Впрочем, плавная коррекция ставок уже отмечается экспертами. В IV квартале запрашиваемые ставки понемногу «поползли» вниз. Правда, пока это касается тех проектов, которые изначально проходили по верхней границе рынка.