Крупный бизнес едет в новые деловые районы

Какие деловые локации развиваются в Москве прямо сейчас и зачем крупному бизнесу осваивать новые районы

Возможности центра исчерпаны

Появление деловых центров премиум-класса за пределами ТТК обусловлено острой нехваткой строительных участков в центре Москвы. Офисный девелопмент слабо ориентирован на точечную застройку: в окружении жилых кварталов шанс на успешность есть только у небольших объектов — крупным бизнес-центрам нужна соответствующая инфраструктура и близость к бизнес-среде. Между тем, резерв свободных площадей и зданий, пригодных к реконструкции, в центре практически исчерпан. А спрос на качественные офисы продолжает расти.

Субрынки ТТК формируют новое предложение, в прилегающих к центру округах появляется всё больше новых офисных зданий:

• 321 тыс. м2 предлагается в аренду;

• 629 тыс. м2 строится на продажу.

При этом стоит отметить, что около 45% всех строящихся площадей уже реализованы. Офисные помещения на различных стадиях готовности вызывают интерес не только у инвесторов, но и у конечных потребителей. В течение III–IV кварталов 2022 года и в первые месяцы 2023 года представители крупного бизнеса активно заключали сделки, чтобы в будущем разместить свои представительства в новых, удобных и выгодных локациях.

Фактически крупному клиенту сегодня подобрать объект для покупки и собственного размещения очень непросто: в традиционных деловых районах нужных им объёмов (от 5–8 тыс. кв. м и выше) уже не осталось. Поэтому стремление компаний к выходу за рамки «привычных» локаций логично. Но отбирают их по-прежнему очень тщательно, руководствуясь транспортной ситуацией, качеством проекта и, не в последнюю очередь, инвестиционным потенциалом объекта ,— отмечает директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин.

Бурный рост Ленинградского и Белорусского кварталов

Один из наиболее ярких примеров активного развития — Ленинградский деловой кластер: на его территории размещены штаб-квартиры крупнейших российских компаний. Динамично расширяется и соседний, Белорусский коридор, он растёт в сторону ст. м. «Савеловская» и Дмитровского шоссе.

Значительные изменения начались с возведением офисного квартала STONE Towers. Четыре башни различной этажности и общей наземной площадью 105 тыс. м2 находятся на разной стадии завершения, но уже образовали оживлённый кластер. Якорным арендатором премиального офисного квартала стал крупный металлургический холдинг «Новосталь-М». Предложение на завершающих стадиях строительства в башнях реализовано на 85%.

Центры притяжения бизнеса

Востребованность бизнес-центра высокого класса зависит от трёх базовых факторов, не считая архитектурных, инженерных и других достоинств самого здания.

Прежде всего, это транспортная доступность. После открытия Большой кольцевой линии и новых транспортных развязок она значительно улучшилась во многих районах, расположенных за пределами Третьего кольца. Важную роль играет наличие аэропортов и железнодорожных веток.

Второй аспект — наличие развитой инфраструктуры или реальная перспектива скорого появления насыщенного, разнообразного окружения. Районы за линией ТТК давно и последовательно застраиваются, реконструируются, облагораживаются. Проблем с инфраструктурой для жизни и бизнес-деятельности здесь нет.

Третий фактор успешности современной деловой локации — наличие центров притяжения. Бизнес не может существовать в вакууме, молодые и небольшие компании стремятся ближе к якорным арендаторам, которые становятся ядром нового бизнес-сообщества. Этот процесс выгоден всем игрокам, независимо от их масштабов.

Состав арендаторов меняется, а вместе с ним меняется и структура предложения. Небольшой офис, расположенный в Ленинградском или Белорусском квартале — привлекательная возможность для развивающейся компании. Ориентируясь на новую аудиторию, многие девелоперы, например, компания Stone Hedge предусматривает в планировке своих бизнес-центров компактные офисные блоки площадью от 40 м2.

Объектами притяжения растущих деловых парков становятся крупнейшие представители различных отраслей: промышленный холдинг «Новосталь-М», банк «Тинькофф», госкорпорация ВЭБ.РФ. За основными игроками в новые локации потянулся малый, средний и крупный бизнес, появились представители сервисных служб. То есть, начался процесс формирования полноценной бизнес-среды.

Один из набирающих популярность трендов сегодняшнего офисного рынка — приобретение площадей для размещения собственных сотрудников. Эта тенденция выгодна инвесторам: большое количество конечных потребителей в локации позволяет минимизировать арендные риски. А приобретение площадей в новом МФК на стадии строительства — прекрасная возможность получить офис на максимально выгодных условиях.

Совокупность факторов стимулирует спрос, поэтому значительная часть предложения по офисным площадям в привлекательных районах за пределами ТТК реализуется задолго до ввода зданий в эксплуатацию.