Надёжный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

Конец 2021 года стал необыкновенно продуктивным периодом для рынка коммерческой недвижимости: подобной активности не наблюдалось несколько лет. Высокий спрос на офисные помещения сохранялся в I квартале 2022-го, затем количество сделок быстро пошло на спад.

Несмотря на незначительный спрос эксперты рынка не прогнозируют массового снижения цен в секторе продаж высококачественных офисов Москвы. Максимум, чего можно ожидать — точечные или индивидуальные дисконты, которые никак не повлияют на средневзвешенную ставку.

Основная причина — ограниченность объёма коммерческих площадей, выводимых на рынок.

Ограниченное предложение

«Дисконта на качественные офисы ожидать не стоит ввиду отсутствия структурной вакансии», — пояснил директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин.

Готовые офисы на продажу представлены как крупными блоками, так и небольшими лотами от 70–100 м². Вакансию составляют преимущественно помещения класса А.

При этом за 2022 год в эксплуатацию были введены единичные офисные объекты — всего 250 тыс. м², это на 59% меньше, чем в прошлом году. Большинство сделок, которые сформировали спрос 2022 года, были заключены ещё на стадии строительства бизнес-центров. Таким образом, около 70% небольшого объёма выведенных на рынок площадей уже распродано.

Аналитики не прогнозируют всплеска девелоперской активности в ближайший период. Напротив, согласно расчётам, в 2023 году объёмы строительства сократятся примерно до 200 тыс. м². Следовательно, дефицит офисов класса А и В+ будет сохраняться.

Динамика цен

Стоимость жилых помещений за прошлый год выросла почти вдвое, а спрос уменьшился. На рынке коммерческой недвижимости наблюдается более стабильная ситуация.

По оценке специалистов CORE.XP офисные помещения высокого класса подорожали в среднем на 20%.

Равномерная динамика объясняется продуманной ценовой политикой — предложение формируется под инвестора. Покупатель получает возможность заработать на повышении стоимости объекта по мере строительства. Обещая инвесторам выгоду, застройщики заранее отказываются от предоставления скидок более поздним покупателям — дисконты, выданные ближе к готовности объекта, снизили бы стоимость площадей, в которые инвесторы вложили деньги.

«Рост себестоимости строительства коммерческой недвижимости с начала года составил 12–15%», — отметила руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Уменьшение себестоимости офисных помещений могло бы быть возможным исключительно за счёт снижения качества. Однако эксперты уверены, что профессиональные игроки рынка не будут делать ставку на низкое качество — это снизило бы ликвидность активов.

Таким образом предпосылок к падению цен на офисы нет. Напротив, активность инвесторов и дефицит предложения — факторы, которые обеспечат равномерный прирост стоимости офисных площадей.