Аренда или покупка? Выбираем офис для бизнеса

Несмотря на возросшую в последние годы популярность частично-удалённого режима работы, наличие рабочего помещения всё ещё остаётся необходимым условием успешного бизнеса. Вопрос «Покупать или арендовать?» может встать перед любой компанией: небольшой или масштабной, развивающейся или добившейся значительных успехов. Окончательный выбор зависит от возможностей организации, а также от целей и задач, которые планируется реализовать при помощи нового офиса.

Тенденции рынка офисной недвижимости

Объективная статистика за минувший 2022 год свидетельствует, что офисный сегмент успешно выдержал период экономической неопределённости. Примечательно, что именно в неспокойном 2022 году на рынке появилось много новых игроков: сегмент офисной недвижимости оказался наиболее надёжным инвестиционным полем. 

Объём инвестиций в российскую недвижимость побил рекорд последних 20 лет. При этом значительная доля финансовых вливаний пришлась именно на офисный сегмент — 19% от общего объёма сделок. Спрос на офисные помещения в значительной степени сформирован конечными потребителями, то есть, компаниями, которые приобретают офисы для себя.

Некоторые специалисты предвещали стремительное обрушение арендных ставок и рост вакансии, однако показатели остались стабильными. В связи с уходом с российского рынка иностранных игроков действительно высвобождались крупные и средние объекты. Но и спрос на качественные офисные помещения вырос — бизнес быстро адаптировался к новым экономическим условиям, значительного спада активности не произошло. Ожидания массового и бесповоротного перехода на «удалёнку» тоже не оправдались — пандемия закончилась и компаниям по-прежнему нужны офисы.

Прогнозы аналитиков на 2023–2024 годы обещают, что активность офисного сегмента сохранится на текущем уровне. Однако компаниям, которые твёрдо настроились на покупку офиса, не следует раздумывать слишком долго. Растущий спрос на современные офисы класса «А» и «В+» вносит свои коррективы: значительная доля строящихся площадей, запланированных к вводу в 2023–2024 годах, реализуется задолго до сдачи бизнес-центров в эксплуатацию.

Выгодно ли арендовать офис для бизнеса

Представители различных сегментов и отраслей бизнеса всё чаще выбирают для работы гибкие офисные пространства — коворкинги, гибридные и сервисные офисы. Это удобное решение для молодых, но активно развивающихся компаний.

Преимущества аренды

• Мобильность. Предприниматель не привязан к одному району или городу. Во-первых, это важно на первоначальном этапе развития бизнеса, когда ещё не совсем понятно, какой район больше подходит. Во-вторых, в случае любых изменений рыночной ситуации можно спокойно переместить команду в более подходящую локацию. В третьих, аренда — оптимальное решение для быстро развивающихся компаний, нацеленных на географическое расширение. Покупать помещение в каждой освоенной локации просто невыгодно.

• Возможность «играть» площадями. В зависимости от текущих условий у компании может появиться необходимость увеличить или уменьшить штат. В арендованных помещениях проще расшириться или, напротив, сократить используемые площади.
  С собственным офисом сложнее. Можно поискать арендатора на пустующие кабинеты, но нередко сотрудникам психологически сложно «уживаться» с чужаками на своей территории. Кроме того, руководству придётся тратить время на выстраивание деловых отношений с арендатором.
  Если понадобится дополнительная площадь непосредственно рядом с основным офисом, то не факт, что удастся быстро её приобрести: предложений по продаже коммерческой недвижимости обычно меньше, чем по аренде.

• Финансовые выгоды. Не нужно одномоментно изымать из оборота предприятия большую сумму. Даже для больших компаний это весомый аргумент в пользу аренды, ведь в случае приобретения собственного офиса значительные средства окажутся замороженными в недвижимости.
  Затраты на аренду прозрачны, понятны и легко прогнозируемы. Можно заложить в бюджет соответствующую статью и забыть об этом вопросе. У арендатора нет расходов на содержание, ремонт, уплату налогов за имущество — это головная боль собственника объекта.

Недостатки

Основной недостаток аренды — нестабильность и зависимость от арендодателя:

• необходимость согласовывать перепланировку, ремонт, а иногда даже перестановку; при этом неотделимые улучшения, например, замену оконных рам или системы освещения, вы просто «подарите» собственнику помещения;

• угроза расторжения договора и необходимости срочно переезжать — неприятный фактор, особенно критичный для компаний, чья деятельность напрямую зависит от местоположения: близости к определённому объекту, обслуживания района, где уже удалось наработать репутацию и т. п.;

• повышение арендной платы — прогнозируемое и в строго определённых рамках, если договор составлен грамотно, но всё же неизбежное.

Приобретённый в собственность офис можно продать или сдать в аренду, компенсируя затраты. Деньги, потраченные на арендные платежи, уходят безвозвратно.

Стоит ли покупать офис?

Несмотря на очевидные преимущества аренды, всё больше предпринимателей предпочитают инвестировать деньги в офисную недвижимость. Кроме прочего, это ликвидный актив: можно купить площадь в строящемся бизнес-центре, а при необходимости продать готовое помещение, заработав на разнице цен. 

Плюсы покупки офиса

• Стабильность и свобода действий. Свой офис можно оборудовать, не спрашивая разрешения ни у кого, кроме контролирующих органов. Ремонтные, планировочные, инфраструктурные решения регулируются только потребностями и возможностями компании. Если помещение в собственности, бизнес никак не зависит от изменения планов арендодателя.
• Репутационные преимущества. Всем известно, что фирмы-однодневки не покупают офисы. Владение коммерческой недвижимостью повышает доверие, помогает компании выстраивать долгосрочные отношения с клиентами и партнёрами. Банки тоже охотнее выдают кредиты на развитие бизнеса тем организациям, у которых есть имущество.
• Финансовая выгода. Даже если вы берёте кредит на покупку офисного помещения, платежи по нему — это вложение в собственные активы. Стоимость коммерческой недвижимости постоянно растёт, расходы на приобретение офиса, скорее всего, окупятся уже через несколько лет.

Минусы собственного офиса

Собственная недвижимость требует постоянного внимания и затрат:

• текущий и внеплановый ремонт;
• налоги, коммунальные платежи;
• содержание и благоустройство.

Если появится необходимость перебраться в другой район или город, придётся принимать решение: продавать офис, сдавать в аренду, оставить здесь часть штата, законсервировать помещение. Как ни странно, психологически порой проще отказаться от перспектив развития и остаться в своём привычном помещении, чем решать многочисленные сложности, связанные с переездом.

Так что же выгоднее: покупка или аренда?

Каждое из возможных решений имеет свои преимущества и недостатки. Аренда избавляет компанию от дополнительной финансовой и операционной нагрузки. Покупка обеспечивает уверенность в завтрашнем дне.

Развивающийся бизнес зачастую не может похвастаться финансовой устойчивостью и сильно зависит от экономической ситуации на рынке. Приобретение коммерческой недвижимости может пробить серьёзную брешь в бюджете. Однако в долгосрочной перспективе покупка офиса выгоднее аренды, это оптимальное решение для тех, кто планирует деятельность компании на годы вперёд.

Выбирая между покупкой и арендой, сравните оба варианта по трём критериям: финансовые возможности компании (прогноз роста прибыли), ежемесячные расходы на недвижимость, вероятные риски.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Stone Савеловская

Офисы в аренду в БЦ Фили Град Фаза II

Офисы в аренду в БЦ Берлинский Дом