Аренда офиса и налоги

НДС с аренды офиса можно не платить легально в ряде случаев. Налогооблагаемая база при аренде офиса сокращается, если не забыть добавить один важный параграф в договор аренды. Почему налог на недвижимость в подавляющем большинстве случаев заплатите именно вы? Сегодня изучаем тонкости, которые лучше знать, прежде чем заключать договор аренды офиса.

Представительство иностранной компании не платит НДС по арендной плате

В случае если речь идёт о зарубежной компании, вы можете сэкономить на арендной плате, если у вас есть аккредитованное представительство в России. Конечно, это утверждение будет верно не для всякого представительства: существует список стран, представительства которых в России являются неплательщиками НДС. Утвержденный Министерством иностранных дел список, за очень редким исключением, позволяет использовать эту возможность для большинства стран, у которых с Российской Федерацией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения.

Перечень стран можно уточнить в совместном Приказе МИД России №6498 и Минфина России №40н от 08.05.2007. В него входит 113 стран.

Для представительств Франции освобождение от НДС предусмотрено только в отношении передачи в аренду немеблированных помещений. Для представительств Испании данное правило действует только в применении к нежилым помещениям. А компании, зарегистрированные на Острове Мэн (Великобритания) также попадают под ограничения по аренде для финансовых организаций.

20-30% операционных услуг составляет налог на имущество

Налог на имущество зависит от кадастровой стоимости здания. Он является частью операционных расходов и перекладывается на арендатора пропорционально занимаемой площади.

Реальность рынка такова, что вы никогда не узнаете этот процент. Дело в том, что расписать эту строчку подробно в договоре и переложить на плечи арендатора уплату налога по законодательству нельзя: статья 45 налогового кодекса предписывает, что каждый налогоплательщик должен уплачивать свои налоги сам, переложить их уплату ни на кого нельзя. Поэтому, хотя по факту любой арендодатель закладывает этот налог в OpEx, отследить, какой процент от этой суммы пойдёт на уплату налогов, – невозможно.


Почему налог не закладывается прозрачно в ставку аренды? Это происходит потому, что ставка аренды – это величина, которая регулируется рынком. Все арендодатели устанавливают ставку аренды без учета налога на недвижимость, чтобы цена выглядела максимально привлекательно. Поэтому, если все кругом сдают офис относительно недорого, то с повышением ставки на сумму налога к арендодателю просто никто не «сядет».


В структуре ставки аренды «всё включено» операционные расходы занимают 18%-19,2% для офисов класса A и B соответственно.

Почему налог на имущество попадает именно в OpEx? Операционные расходы – это сама по себе сложносочиненная величина, где много составляющих и далеко не все из них можно отследить. Именно поэтому туда проще «запихнуть» всё, что нужно скрыть, но при этом «навесить» на арендатора. По факту, сюда войдут и налог на имущество, и компенсация страховых премий, которые платит арендодатель. Проследить эти суммы невозможно, так как собственник или арендодатель не обязан раскрывать свои контракты с подрядчиками – клинингом, ЧОПом и другими. Эта информация в том числе может составлять коммерческую тайну. Поэтому арендатор видит только суммы за коммунальные услуги и некоторые другие составляющие OpEx.

Хотите знать больше, за что вы платите при аренде? Мы детально разобрали это в нашем материале и Инфографике, посвященным структуре затрат на аренду офиса и переезд: «Осторожно! Скрытые расходы при аренде офиса».

Текущий ремонт позволяет уменьшить налогообложение

Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет отнесения на затраты расходов на текущий ремонт. Эту статью в договоре необходимо предусмотреть при подписании и указать, что арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, пригодном для работы и осуществлять текущий ремонт помещения. В этом случае всё, что вы потратите на ремонт и улучшение офиса – от плана рассадки до перепланировки и косметических работ – можно будет отнести на затраты, и налог на прибыль с этой суммы уплачиваться не будет.