Бизнес-центры класса B: особенности и преимущества

В одной из прошлых публикаций мы подробно рассматривали преимущества бизнес-центров класса А. Но рынок офисной недвижимости не ограничивается премиальным сегментом. Офисы класса В тоже отличаются значительными достоинствами и пользуются высоким спросом.

Характеристики бизнес-центров класса В

Официальная классификация, которой пользуются все крупные игроки рынка, выделяет три типа офисной недвижимости: элитный класс А, высококачественные категории В+ и В.

Показатели бизнес-центров класса В чуть менее выгодны, например:

• Не идеальное расположение — более, чем в 15 минутах пути от метро и центральных автомагистралей, в районе с невысокой деловой активностью или рядом с промышленным объектом.

• Относительно небольшой спектр услуг для арендаторов — в бизнес-центре может не быть выбора провайдера, организованной зоны ожидания для посетителей или просторного конференц-зала.

• Базовая инфраструктура — в здании есть кафетерий, но нет магазина, банкомата или аптеки. Однако недостающие элементы инфраструктуры есть поблизости с бизнес-центром.

• Парковка — охраняемая, но открытая, не всегда есть гостевая парковка.

• Отделка — ремонт из качественных, долговечных, безопасных материалов, пусть и без концептуального дизайн-проекта.

Из этого следует, что бизнес-центры класса В — комфортная и функциональная, просто чуть менее люксовая категория офисной недвижимости.

Целевая аудитория

Бизнес-центры В-класса поистине универсальны: их целевая аудитория обширна и разнообразна.

Качественные офисные помещения востребованы компаниями разного масштаба, от малого бизнеса до брендов федерального масштаба. Отрасль не имеет значения: в бизнес-центрах среднего класса работают производственные, торговые, инновационные, финансовые и другие организации.

Целевая аудитория бизнес-центра с просторными открытыми офисами — компании с большим штатом. Немало примеров, когда крупные компании арендуют офисы В-класса для отдельных подразделений.

Кабинетная планировка востребована среди бухгалтеров, юристов, консультантов, чья работа требует тишины и приватности. Наличие конференц-залов, общественных пространств может привлечь арендаторов, занятых организацией различных мероприятий.

Современный бизнес-центр класса B

Почему арендаторы выбирают класс В?

Бизнес-центры класса В обеспечивают арендаторам всё необходимое для успешной работы, хоть и без излишеств:

• организованное управление зданием и арендными отношениями;

• шаговая доступность к объектам торгового, бытового и общественного назначения;

• хорошая транспортная доступность;

• необходимые телекоммуникации, офисная техника.

И всё это — за значительно меньшую стоимость по сравнению с премиум-классом. Демократичные арендные ставки привлекают в сегмент В множество компаний, для которых престижность офиса не имеет решающего значения.

Особенности управления и эксплуатации

Здания класса А должны находиться под управлением профессиональной компании. Для недвижимости категории В это не обязательное требование, управлять комплексом может собственник.

Главная задача любого менеджера — достижение максимальной эффективности в управлении недвижимостью. 

Понятие эффективности включает следующие аспекты:

• Администрирование — управление персоналом, взаимодействие с надзорными органами, выстраивание отношений с арендаторами, подготовка нормативных документов, планирование и бюджетирование.

• Обеспечение комфорта и безопасности на объекте — профессиональное техобслуживание, охрана и пожарная безопасность, внедрение дополнительных услуг для арендаторов, контроль за документооборотом.

• Снижение затрат на эксплуатацию и обслуживание — на содержание здания может уходить до 50% дохода; задача управляющего — оптимизировать издержки за счёт грамотной организации работы сервисных служб, внедрения энергоэффективных технологий.

• Наращивание активов, максимизация доходности — в случае продажи активом выступает не только здание, но и все доходы, которые оно способно принести; высокая доходность приносит дополнительную прибыль в период владения бизнес-центром и повышает его стоимость в случае продажи.

Это лишь часть задач, возложенных на менеджера. Но из перечисленного понятно, что управление коммерческой недвижимостью — сложная и трудоёмкая работа. Здесь требуется опыт в управлении административными зданиями, профессиональная грамотность в обслуживании инженерных систем, а также навыки оперативного разрешения спорных вопросов и аварийных ситуаций.

Нередко собственники предпочитают передать бизнес-центр в доверительное управление. Сотрудничество с профессиональной управляющей компанией — выгодное вложение средств. УК освобождает владельца от необходимости решать множество текущих вопросов, заботится об имидже бизнес-центра, обеспечивает максимальную загрузку площадей.

Инвестиционная привлекательность

По итогам 2023 года объём инвестиций в московские бизнес-центры категории В оказался примерно на 30% выше прогнозируемого.

Инвестиционная привлекательность объекта зависит не только от его класса. Большую роль играют инвестиционные ожидания, форма участия в развитии проекта, типа инвестора. Зачастую решение об инвестировании принимается на основе чистого операционного дохода.

Для увеличения чистого операционного дохода собственнику необходимо:

• достичь максимально возможной ставки аренды при минимальной вакантности площадей

• минимизировать расходы на эксплуатацию

Уровень доходов бизнес-центра определяется не классом, а рыночным спросом на ту или иную категорию недвижимости. А спрос на офисы среднего класса оказался рекордно высоким в 2023 году и, по прогнозам аналитиков, останется таким в будущем. Кроме того, реализация проекта класса А требует более внушительных затрат.

Таким образом, в сегменте офисной недвижимости В можно найти инвестиционно привлекательные объекты, причём даже с более высокой доходностью, чем у бизнес-центров класса А.

Здание бизнес-центра

Тенденции и перспективы развития бизнес-центров класса В

Можно выделить три основных тренда, которые «задают тон» на рынке офисной недвижимости.

Адаптивность офисного пространства.

Увеличивается запрос на гибкие офисы, с возможностью быстро добавить или убрать некоторые зоны и функции. Например, объединить пространство для командной работы или, наоборот, выделить площадь под изолированные переговорные комнаты.

Гибкий подход требует адаптации инженерных сетей, внедрения особых технологий строительства или перепланировки. На начальном этапе модернизация выходит дороже, чем стандартный офис с закреплёнными рабочими местами, но в долгосрочной перспективе собственник только выигрывает.

Экологичность и автоматизация.

Современные офисы оснащаются «умными системами», контроля за микроклиматом, видеонаблюдения, автоматизации рутинных бизнес-процессов. Внедрение цифровых технологий повышает качество предоставляемых услуг и уровень безопасности, позволяет экономить время.

Растёт запрос на «зелёные» инженерные решения: автоматизированные датчики выключения света и воды, энергоэффективные лампы, раздельный сбор мусора в бизнес-центре, озеленение территории и внутренних пространств.

Всё больше арендаторов отдают предпочтение бизнес-центрам, которые закрывают потребности сотрудников в питании и полноценном отдыхе — организовывают лаунж-зоны, удобные кухни. В некоторых бизнес-центрах появились даже комнаты для уединённой «перезагрузки», актуальные для сотрудников, занятых интенсивным умственным трудом. Дополнительным преимуществом становится наличие культурных и спортивных площадок, магазинов, сервисных услуг. Это создаёт комфортную экосистему, в которой арендатор может найти всё необходимое.

Заключение: как будет развиваться сегмент бизнес-центров В в ближайшем будущем?

Современные специалисты уже не воспринимают бизнес-центр как утилитарное рабочее пространство. Офис должен отражать определённый образ жизни, закрывать ряд потребностей. Поэтому арендаторы, заинтересованные в квалифицированных кадрах, тщательно подходят к выбору офиса и готовы платить за повышенный комфорт. А собственники коммерческой недвижимости всё чаще делают ставку на дополнительные сервисы для своих резидентов.

Востребованность офисной недвижимости класса В остаётся стабильно высокой, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы и Подмосковья можно считать незначительным. Но для того, чтобы инвестиционный офисный проект класса В оказался прибыльным, собственникам необходимо повышать инженерные и дизайнерские характеристики здания, а также учитывать потребности своих арендаторов.