БТИ vs BOMA

К нам в редакцию на адрес mail@officenavigator.ru приходит множество вопросов от арендаторов, в которых нас просят разъяснить тот или иной сложный вопрос относительно коммерческой части аренды помещений. Мы решили начать новую рубрику ответов на ваши вопросы.



Спасибо за ваш «Блог Арендатора». Занимаемся поиском оптимального варианта нового офиса и пользуемся вашими материалами - удобно. Возник вопрос: в чем разница между БТИ и БОМА? Нам собственник в договоре передает помещение по БТИ, а аренду исчисляет в соответствии с площадью по стандарту БОМА. При этом мы видим, что площадь по БТИ на 20% меньше, чем по БОМА. Значит ли это, что от такого варианта лучше отказаться? Константин, операционный директор.

Каждый стандарт выполняет свою функцию

BOMA:

• Норма во всех зданиях класса A, в большей части класса B+ и в некоторой части класса B;
• Используется архитектором на этапе проектирования с целью создать эффективные площади, которые собственнику удобно монетизировать. Цель: минимизировать коэффициент потерь;
• Позволяет собственнику оценить окупаемость здания как инвестиционного проекта (если коэффициент потерь значительно выше 10-12%, окупаться будет сложно;
• Необходим для западных компаний. Позволяет арендатору получить стандартизированную отчетность, которую может "прочитать" любой специалист по коммерческой недвижимости во всем мире;
• Стандарт игнорирует планировку: при перепланировке квадратные метры остаются неизменными за счет особенностей измерения, которые применяются при этом стандарте;
• Для измерения стандарта необходимо измерить все здание целиком.

Стандартно, у арендодателя стоит цель получения дохода от своего здания, поэтому расчет по BOMA помогает ему оптимизировать доход, который ему приносит здание, с учетом деления общих площадей на арендаторов. Поскольку все арендаторы пользуются лестницами, лифтовыми холлами и другими местами общего пользования, необходимо определить четкие и открытые правила, по которым понятно, кто и сколько из этого пространства оплачивает и почему. Коэффициент потерь BOMA даёт четкое понимание деления общих площадей, которые есть в здании между всеми арендаторами. Помимо этого, каждый из стандартов выполняет свою дополнительную функцию.

БТИ

• Договор аренды, заключаемый на срок больше года, должен пройти государственную регистрацию. Для этих целей необходим план БТИ;
• Формат БТИ более понятен для административных работников государственных компаний, которые занимаются сопровождением сделки;
• В случае, если вы делаете перепланировку, вам необходимо произвести обмер новых помещений по БТИ, и в этом случае количество квадратных метров изменится.

На вопрос в начале поста мы ответили бы так: на рынке ходит много толков и рассуждений по поводу этих двух стандартов. Однако все они больше похожи на «кручу-верчу запутать (не) хочу», арендаторы «залезли» в этот вопрос совершенно напрасно, хотя и ожидаемо: ведь если цифры метража значительно отличаются, то на первый взгляд кажется, что тебя хотят обмануть. На деле это не так по двум причинам:

1. Рынок регулирует ставки аренды: на сегодняшний день, если арендатор по какой-то причине выставит нерыночную ставку аренды или OPEX, ни один арендатор не захочет к нему «сесть».
2. Профессиональный собственник не заинтересован в том, чтобы вас обманывать.

В чем разница для арендатора? Пример.

 Если вы арендуете 400 кв. м. за 19 000 руб. за кв. м. базовой ставки в год в классе В+. В двух разных системах измерения это будет означать:

• По БТИ - Вы снимаете 400 квадратных метров;
• По BOMA - Полезная площадь меньше на 10-12% и составляет 360-352 кв. м.

При норме САНПИН 4,5 кв. м на человека, сколько человек вы рассадите в данном помещении при условии 100% опен спейс без учета кухни, санузлов и дополнительных помещений?

• По БТИ: 88 человек;
• По BОМА: 80-78 человек.

Оба результата возможны только в случае 100% эффективной площади, т.е. если вы размещаете здесь, например, колл-центр с очень плотной рассадкой.

Казалось бы, всё просто, и стандарт BOMA, если нам всё же нужно рассадить 88 человек, очевидно невыгоден: в этом случае нам нужно доплатить за 8 человек, т.е. «добрать» 36 кв. м. что удорожит бюджет на аренду (без учета OPEX, коммунальных платежей и НДС) с 7 600 000 до 8 284 000 в год.
Именно этот непрофессиональный расчет зачастую заставляет российских арендаторов избегать зданий, которые ведут расчет метража по БОМА. Однако такой тип расчета не всегда верен. Почему?

Вы размещаете людей, а не просто арендуете квадратные метры

И вот тут мы подходим к главному, что необходимо знать арендатору, и о чем мы говорили ещё на этапе создания ТЗ на переезд: вы ищете не только какое-то количество квадратных метров, но и возможность рассадить определённое количество сотрудников и обеспечить их всем необходимым, чтобы они могли эффективно работать.

Поэтому арендатору нужно мыслить не стандартами обмеров, как это делает собственник, который следит за окупаемостью зданий, а немного другими категориями.

Переплачиваете вы или нет, может совсем не зависеть от стандартов измерения здания . Здесь важнее следующие факторы:

1. Насколько эффективно вы используете помещения? Сколько человек вы смогли разместить?
2. Какие у вас эксплуатационные расходы? Что в них входит?
3. Кэпированы ли у вас контролируемые платежи? Может ли произойти неожиданная и неконтролируемая индексация?

О двух последних пунктах мы уже говорили – вы можете узнать подробнее по ссылкам. А что касается первого пункта, он непосредственно связан с нашей темой. Те самые 400 квадратных метров, которые мы берём в аренду по БОМА или по БТИ – что из них окажется именно для вас выгоднее с точки зрения базовой ставки аренды, можно будет легко понять, если просто заказать профессиональный план рассадки у архитектора.

Если в здании эффективные площади, большие этажи, небольшая глубина (от окон) – по факту вы сможете рассадить на «одних и тех же» 400 квадратных метрах до 80 человек, даже если это БОМА. И наоборот, у вас могут поместиться, в худшем случае, только 40 человек, и для оставшихся 60-70 человек вам придётся снять ещё 600-700 квадратных метров, таким образом заплатив вместо 7,6 млн.руб. без учета OPEX, коммунальных платежей и НДС в год, сумму в районе 19 млн. руб.

ПРАКТИЧЕСКИЙ СОВЕТ: Если вам нужно сравнить, какое офисное здание вам больше подходит по цене, закажите план рассадки. В зависимости от эффективности площадей в одном здании вы сможете взять больше или меньше квадратных метров. Умножьте их на ставку аренды, учитывая все платежи. Разница в полученных суммах и является искомым ответом на вопрос: какое здание для вас выгоднее?

У вас остался вопрос по стандартам БТИ и БОМА для целей договоров аренды? Задайте его нам на mail@officenavigator.ru, чтобы мы могли подробно ответить в одном из следующих материалов.