Будущее офисной недвижимости в 2025 году: ключевые прогнозы и ожидания

За 2024 год средняя ставка на аренду высококачественных офисов в Москве выросла от 16% до 25% в зависимости от локации. При этом спрос на офисные площади не снижается. Напротив, рынок офисной недвижимости испытывает почти критический дефицит свободных объектов.

Каких изменений следует ожидать в 2025 году? Устойчивые тенденции и прогнозы экспертов — в новом материале от Office Navigator.

Что происходило с офисной недвижимостью Москвы в 2024 году?

В данный момент мы наблюдаем процесс корректировки рынка: сегмент офисной недвижимости восстанавливает позиции, утраченные за время пандемии и потрясений 2022 года.

Наиболее высоким спросом пользуются высококачественные офисы A plus, А и В класса.

Востребованность наиболее дорогих офисных площадей связана не только с ростом российского бизнеса, (ожидается, что совокупная прибыль российских компаний по итогам 2024 вырастет на 40%), но и этот фактор играет значительную роль.

Растёт уровень требований к рабочим местам: люди хотят работать в удобных локациях, в зданиях с развитой инфраструктурой и хорошим сервисом. Запрос на комфортные и здоровые условия труда — один из ключевых драйверов рынка, который влияет на решения девелоперов, владельцев офисов, компаний-арендаторов. Даже неустойчивая экономическая обстановка не переломила эту тенденцию.

Эволюция офисной географии: предпочтения разделились.

В последние годы за МКАД широко развернулось строительство современных, качественных и грамотно расположенных бизнес-центров. Эти объекты оттянули на себя значительную часть спроса. Но с 2022 года многие крупные арендаторы выбирали бизнес-центры в престижных районах, оставленные ушедшими иностранными компаниями. На данный момент десятки тысяч освободившихся площадей в ключевых деловых локациях Москвы полностью поглощены спросом.

Крупный бизнес задаёт тренд, тянет за собой средние и небольшие компании. Таким образом, акцент вновь смещается в сторону центра столицы.

Офисное здание

Вместе с тем аналитики отмечают другую немаловажную тенденцию: рост популярности офисов, расположенных рядом с жилыми кварталами и на территориях ЖК. Районные объекты выбирают компании, для которых близость к целевой аудитории важнее, чем престижность локации.

Один из ключевых признаков 2024 года — парадокс рынка: офисов строится много, но дефицит предложения сохраняется.

К концу III кв. 2024 года объём доступного к покупке предложения по московским офисам составил 2,9 млн кв. м. Однако значительная часть этих площадей «заморожена» в объектах нового строительства. Офисы, которые продаются сегодня, будут введены в эксплуатацию в период между 2025 и 2030 годами.

Согласно прогнозам объём сделок купли-продажи за 2024 год составит от 500 до 700 тыс. кв. м. Но следует учитывать, что значительная часть статистики формируется крупными сделками. Например, в III кв. текущего года было продано 197 тыс. кв. м офисов. И 73% от этого объёма (144 тыс. кв. м) пришлось всего на один договор: покупку офисных площадей в БЦ «Слава».

Похожая ситуация складывается и на арендном рынке.

Заметную роль на рынке аренды играют крупные корпоративные клиенты из активных отраслей экономики: банковские организации, IT-компании, государственный сектор.

Отчасти предложение аренды ограничивается новым трендом: компании охотнее приобретают офисную недвижимость, но покупают её для себя, не планируя извлекать доход в виде арендных платежей.

Вместе с тем изменилась политика застройщиков. Учитывая текущие условия и высокие риски, крупнейшие девелоперы отказываются от спекулятивного (без запроса и договора) строительства. Сегодня баланс предложения от застройщиков сдвигается в сторону продаж, а также строительства под заказ, для конкретного арендатора.

Совокупность этих обстоятельств приводит к усилению дефицита качественных объектов в сегменте офисной аренды.

Ключевые прогнозы на 2025 год

В целом процессы рынка офисной недвижимости будут развиваться прежним курсом: больше крупных арендаторов, меньше свободных площадей, выше требования к рабочим местам. Но есть и новые интересные тенденции, которые стоит учитывать в планах на 2025 год.

Прогнозы по экономическому росту

В числе основных драйверов роста спроса на офисы аналитики отмечают увеличение штатов крупного и среднего бизнеса. Несмотря на пандемию и экономический кризис, численность сотрудников в компаниях выросла примерно на 50% за последние 5 лет.

Предпосылок для обрушения спроса в 2025 году пока нет. Несмотря на сложные условия, российский бизнес демонстрирует рост прибылей и объёмов инвестиций. Когда организации развиваются и масштабируются, им требуются большие офисные помещения.

Недостаток квалифицированных кадров несколько сдерживает рост спроса на офисы. Однако из-за этого же дефицита компании должны создавать более привлекательные условия труда, чтобы обеспечить лояльность ценных сотрудников.

Изменение структуры аренды

Бизнес продолжает работать в смешанном графике. Если в пандемию это была вынужденная мера, то сейчас гибридный формат работы стал сознательным выбором руководителей и сотрудников.

Распространённость частично-удалённого режима работы повышает востребованность гибких офисов. В коворкингах арендуют не квадратные метры, а рабочие места.

Современное рабочее пространство

Компании чаще рассматривают вариант гибкой, а не классической аренды, поскольку этот вариант позволяет существенно экономить:

• снять офис на короткий срок;

• оптимизировать затраты на офисные площади: большой офис не нужен, если на рабочих местах постоянно присутствует только часть штата;

• сократить расходы на коммунальные платежи и обслуживание помещения.

Операторы коворкингов учитывают пожелания арендаторов, постоянно улучшают сервис, оборудуют рабочие места всем необходимым, развивают офисную инфраструктуру. Гибкие пространства заняли прочную позицию на рынке и со временем становятся всё более востребованными.

Дизайн и технологии: акцент на комфорт и продуктивность

Дизайнерские тенденции 2025 года сфокусированы на создании функциональных и креативных пространств, в которых на первом месте стоит физическое и психологическое здоровье сотрудников.

Трендовые элементы организации офиса:

• Трансформируемые пространства — помещения с подвижными перегородками и модульной мебелью. Позволяют быстро изменить конфигурацию комнаты под текущие задачи, например, превратить рекреационную зону в конференц-зал.

• Акустические решения. При всех своих достоинствах open space имеет один существенный недостаток — шум. Для снижения уровня шума используют звукоизолирующие материалы: специальные стеновые панели, напольные покрытия, декоративные перегородки.

• Инклюзивность и разнообразие — многофункциональные оздоровительные зоны, места для неформального общения, помещения для индивидуальной и командной работы, создание благоприятной среды для людей с особыми потребностями.

• Сочетание уюта и функциональности. С каждым годом офисы становятся всё более технологичными. При этом хорошо прослеживается курс на «одомашнивание» рабочих интерьеров: в дизайн-проектах появляются тёплые цвета, мягкая мебель, живые растения.

Цифровые средства управления — важнейшая часть инфраструктуры офисов высокого класса. Системы автоматизации освобождают сотрудников от рутинных задач, повышают качество обслуживания клиентов, обеспечивают контроль за работой и безопасностью.

Важную роль в управлении офисами играют системы «IoT (интернет вещей) + AI (искусственный интеллект)».

Это сеть устройств, которые взаимодействуют друг с другом и другими системами через интернет. «Интернет вещей» следит за работой сенсоров, видеокамер, приборов. Искусственный интеллект анализирует данные. Техника на основе ИИ помогает сократить потребление коммунальных ресурсов, создать оптимальные условия работы, обеспечить своевременное техническое обслуживание систем.

Экологические и законодательные аспекты

Популярность концепции ESG растёт с каждым годом. Российский бизнес поддерживает мировой тренд: всё больше компаний внедряют в свою работу экологические, социальные и управленческие стандарты.

Принципы ESG формируют политику устойчивого развития и повышают конкурентоспособность бизнеса. Инвестиционные решения, которые учитывают ESG-принципы, позволяют точнее оценить риски и перспективы вложений в ту или иную компанию, в её активы и продукты. На сегодняшний день около трети крупных российских банков применяют системы тестирования заёмщиков на соблюдение принципов устойчивого развития.

С 2025 года в РФ вступят в силу новые экологические стандарты.

Большинство офисных зданий по закону не являются источником негативного воздействия на окружающую среду. Но теперь для каждого бизнес-центра, независимо от того, является ли он объектом НВОС или нет, необходимо вести отчётность и разрабатывать экологическую документацию.

Современные бизнес-центры

Арендаторам необходимо внимательно изучать договор.

В договоре аренды должны быть прописаны чёткие и конкретные обязанности по обращению с отходами для арендатора и арендодателя. Проще говоря, в договоре должно быть указано, на ком лежит ответственность за утилизацию тех или иных отходов (например, отходы от уборки бытовых помещений, ремонта коммуникаций).

Перспективы и вызовы 2025 года

С начала нового года можно ожидать некоторого замедления деловой активности в сфере коммерческой недвижимости. Высокая ключевая ставка приводит к удорожанию строительства, не позволяет девелоперам активно запускать новые проекты.

Сохраняющийся дефицит офисов приведёт к дальнейшему росту арендных ставок и быстрой заполняемости помещений арендаторами. Интерес инвесторов и конечных пользователей к покупке розничных офисов будет сохраняться на высоком уровне.

При этом ожидается усиление конкуренции за перспективных арендаторов. В 2025 году офисные операторы продолжат политику сотрудничества, инноваций, формирования комьюнити в культурном пространстве, а не просто предоставления рабочих мест.