Долгосрочное планирование и инвестирование в офисную недвижимость

Офисы входят в топ наиболее прибыльных и «дружелюбных» для инвестора типов офисной недвижимости. Однако, как и в любой другой отрасли, успех инвестиционного проекта зависит от степени понимания рынка и обоснованности принимаемых решений.

Выясняем, как выйти на офисный инвестиционный рынок, выбрать перспективный объект и минимизировать риски.

Почему растёт объём инвестиций в офисную недвижимость? Оценка рынка и перспективы инвестирования в офисы

Офисный сегмент называют производным от экономики. Иными словами, состояние офисного рынка напрямую зависит от уровня деловой активности в стране.

Деловая активность сейчас очень высока по всей РФ и прежде всего в столице. По оценке Минэкономразвития за прошедшие месяцы 2024 года ВВП вырос на 5% г/г. Ожидается, что по итогам года рост экономики составит 3,2%.

Наиболее заметны на рынке производственные компании, предприятия с государственным участием, представители сферы телекоммуникаций, медиа, инновационных технологий. На оживление рынка повлияло и появление новых игроков из-за рубежа: только за текущий год на российский рынок вышли почти два десятка иностранных брендов.

Активные участники рынка набирают новых сотрудников, расширяют имеющиеся штаты, то есть, формируют повышенный спрос на офисные площади.

Результаты 2023 года продемонстрировали рекордный спрос на аренду офисов, что закономерно привело к росту арендных ставок. По итогам первого полугодия 2024 года доля свободных офисных площадей достигла небывало низкой отметки — 5,1%. Эксперты отмечают, что в 2024 году ставки могут вырасти ещё на 10–20%. Повышенный спрос на фоне ограниченного предложения стимулирует усиление конкуренции среди арендаторов.

Прогнозы показывают, что в обозримом будущем не будет резкого прироста площадей, которые могли бы удовлетворить спрос и тем самым обрушить арендные ставки. Объёмы строительства ограничены удорожанием стройматериалов и работ. Немалую роль играет жёсткая кредитная политика, которая затрудняет девелоперам получение займов. Это положение будет сохраняться вплоть до стабилизации инфляции на отметке около 4,0% (по заявлению ЦБ эта отметка не будет достигнута в текущем году, срок достижения цели отодвинут на год).

Таким образом, текущая ситуация благоприятна для реализации офисных инвестиционных проектов.

Во-вторых, инвестиции в офисную недвижимость гарантируют долгосрочный и стабильный доход в виде высокой аренды.

Офисные здания в Москве

Как инвестировать в коммерческую недвижимость? Проверенные стратегии

Все способы инвестирования имеют свои преимущества. Задача инвестора — выбрать стратегию, максимально отвечающую его целям и возможностям.

Инвестиции в строительство

Покупать недвижимость на стадии строительства выгодно: когда офисный или торговый центр будет достроен, стоимость квадратных метров может вырасти на 30–40%. При этом, фактически владея недвижимостью, инвестор не несёт никаких расходов на содержание и обслуживание помещения.

Недостаток стратегии — заморозка капитала на период строительства. Пока объект не будет введён в эксплуатацию, владелец не может зарабатывать, используя помещение для собственных нужд или сдавая его в аренду. А ещё всегда есть риск, что застройщик перенесёт сроки сдачи на более поздний период.

Покупка недооценённых и проблемных объектов

Как правило, такие помещения продают с большим дисконтом. После ремонта объект можно перепродать по значительно более высокой цене или использовать для получения долгосрочного дохода в виде аренды.

Инвестиции в проблемную офисную недвижимость могут быть прибыльными, если недостатки объекта компенсируются преимуществами локации.

Если у вас есть на выбор:

1. Морально и технически устаревшее здание с удачным расположением.

2. Помещение, которое требует меньше вложений, но находится далеко от метро, в районе с низким трафиком и скудной инфраструктурой.

Рекомендуется выбрать первый вариант.

В каждом конкретном случае необходимо выполнить сравнительные расчёты, но чаще всего преимущества локации обеспечивают реконструированному помещению более высокую ликвидность.

Покупка объекта под сдачу в аренду

Наиболее распространённый тип инвестирования в офисы и другую коммерческую недвижимость. Преимущества стратегии: стабильность, предсказуемость, перспектива роста доходов.

Поскольку в Москве остро ощущается недостаток качественных коммерческих площадей, спрос арендаторов на хорошие офисы, склады, торговые залы постоянно растёт.

В случае необходимости помещение с арендаторами можно продать как готовый арендный бизнес. Комплексный продукт «помещение + арендаторы + отлаженные процессы» котируется на рынке намного выше, чем просто квадратные метры.

Вклад в паевой инвестфонд

Паевой фонд вкладывает средства инвесторов в различные объекты коммерческой недвижимости, получает прибыль от эксплуатации помещений и распределяет её среди участников.

Преимущества коллективных инвестиций:

• не нужно иметь специальных знаний и опыта; все заботы по управлению инвестициями фонд берёт на себя;

• можно начать инвестирование с небольшим капиталом; например, порог входа в один из крупнейших паевых фондов, принадлежащий Сбербанку, составляет всего 30 тысяч рублей.

Инвестфонды предлагают доходность от 10% до 14% годовых, что сравнимо с доходностью депозитных вкладов. Достаточно, чтобы компенсировать инфляцию, но не более того.

Критерии выбора офиса для инвестирования

Прибыль инвестиционного офисного проекта зависит от таких факторов, как местоположение, доступность транспортной инфраструктуры, качество и площадь объекта.

Офисная коммерческая недвижимость

Локация — главный критерий выбора

Инфраструктура локации не только обеспечивает трафик целевой аудитории, но и привлекает арендаторов. Большинству людей не важно, где именно решать свои повседневные вопросы и проблемы — рядом с домом или работой. Главное, иметь возможность делать это быстро. Поэтому большинство компаний, выбирая офис, оценивают районную инфраструктуру с точки зрения своих сотрудников.

Убедитесь, что поблизости достаточно объектов, которые закрывают бытовые и социальные потребности: ритейл, кафе, банки, медицинские центры, салоны красоты и т. д.

Оцените транспортную сеть района:

• близость станций метро и остановок наземного транспорта;

• степень загруженности автомагистралей;

• наличие удобных подъездных путей к бизнес-центру.

Изучите перспективы развития района, где расположен офис, это поможет составить объективный прогноз роста коммерческой привлекательности вашего объекта.

Характеристики здания

Обратите внимание на состояние фасада, помещений общего пользования, инженерных систем и коммуникаций.

Столичный рынок перенасыщен типовыми офисными зданиями. Стандартные объекты тоже востребованы и могут приносить доход, однако узнаваемые здания с оригинальными архитектурными решениями становятся местными доминантами, привлекают больше посетителей. При прочих равных условиях уникальные бизнес-центры быстрее заполняются арендаторами.

Большим спросом пользуются исторические здания и офисные особняки, обладающие неповторимой архитектурой. Рассматривая такое здание в качестве инвестиционного проекта, необходимо тщательно оценить состояние коммуникаций. Реконструкция инженерных систем стоит дорого. Возможно, помещение в бизнес-центре высокого класса, оснащённом современными инженерными системами, потребует значительно меньше первоначальных затрат.

По каким критериям оценивают офисное помещение?

• Площадь — зависит от того, насколько крупного арендатора вы планируете привлечь в свой офис.

• Возможность перепланировки — важный фактор, позволяющий кастомизировать помещение под конкретную компанию.

• Класс — определяет уровень комфорта и безопасности; наибольшим спросом пользуются высококачественные офисы классов А и В (эти же сегменты отличаются самыми высокими арендными ставками).

Правовые аспекты

Внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что в отношении выбранного офиса не действуют различные обременения (залог, арест, аренда).

Перед заключением сделки важно проверить дееспособность продавца (полномочия представителя). Если офис продаёт юридическое лицо, изучите доступную финансовую отчётность (это можно сделать через государственный информресурс БФО). Эти сведения помогут понять, не движется ли компания-продавец к банкротству. В случае банкротства сделка купли-продажи может быть оспорена, как притворная.

Если в отношении объекта ведутся какие-либо споры между совладельцами, от покупки лучше отказаться. В этом отношении особенно подозрительны срочные продажи недвижимости. Например, известны случаи, когда активы компании выставлялись на продажу без согласия управляющего органа (совета директоров, акционеров). Такие сделки легко оспариваются в судебном порядке.

Как рассчитать доходность коммерческого объекта?

Доходность инвестиций в коммерческий объект — это отношение прибыли к общей сумме вложений. Как правило, измеряется в годовых процентах.

Общая сумма инвестиций складывается из первоначальных вложений (стоимости покупки) и дополнительных расходов (например, оплаты коммунальных услуг).

На практике различают:

1. Годовую доходность — соотношение прибыли и расходов за год. Этот же показатель позволяет спрогнозировать период окупаемости объекта, когда инвестор вернёт 100% первоначальных вложений (для офисов это 9–11 лет).

2. Общий доход от инвестирования — разница между ценой покупки и ценой последующей продажи. В зависимости от ситуации необходимо приплюсовать сюда доход в виде арендной платы за весь период владения недвижимостью, вычесть расходы на ремонт и т. п.

С какими рисками можно столкнуться

• Падение востребованности офисов — в конкретном бизнес-центре, районе или на офисном рынке. Результат: снижение ликвидности объекта и арендных ставок.

• Рост операционных расходов — коммунальных платежей, налогов, процентов по кредиту, непредвиденных затрат на ремонт.

• Выпадение арендного дохода в результате затянувшегося поиска арендаторов или ухода текущих резидентов. Особенно актуально для объектов с минимальным пулом арендаторов.

• Снижение ликвидности из-за ухудшения характеристик локации, устаревания здания, появления сильных конкурентов (более привлекательного бизнес-центра).

• Юридические риски — ограничение/лишение прав на объект, нарушение правил застройки, изменение статуса локации (например, объявление её природоохранной зоной).

Мы рассмотрели общие аспекты, которые следует учитывать при выборе офиса для инвестирования. Чтобы получить точные рекомендации, полностью соответствующие вашим целям и ресурсам, проконсультируйтесь с профессионалами в сфере инвестиций и коммерческой недвижимости.