- Эволюция рынка гибких офисных пространств
Эволюция рынка гибких офисных пространств
26.12.2023
Время чтения 8 мин.
В последние пять лет гибкие офисы стремительно развиваются и уже превратились в заметный сегмент рынка. Эксперты отмечают устойчивый спрос на новые форматы, а девелоперы всё чаще добавляют гибкие пространства в свои проекты.
Типы гибких решений
-
Коворкинг. Один из первых и потому наиболее распространённый тип гибких пространств. Планировка чаще смешанная: преобладают опенспейсы, но есть индивидуальные кабинеты, переговорные комнаты, общая для всех арендаторов зона отдыха. Коворкинг допускает почасовую аренду рабочей зоны.
-
Технопарк. Специализированный комплекс, который предоставляет арендаторам не только офисную зону, но и производственные мощности, склады, лаборатории.
-
Сервисный офис. Рабочее пространство с сервисным обслуживанием. Отличается от коворкинга более длительным сроком аренды — от 11 месяцев и более. Арендованный блок можно адаптировать под свои нужды, брендировать, увеличивать или уменьшать количество рабочих мест.
-
Гибрид. Концепция гибридного офисного пространства может быстро меняться без потери функциональности. Площадка включает как зону коворкинга для отдельных краткосрочных арендаторов, так и индивидуальные блоки для компаний. По запросу арендатора гибридные площади легко форматируются в сервисный офис.
Развитие нового офисного формата
Вторая половина 2010 годов стала периодом «разморозки» для российского бизнеса: в это время активно развивались как инновационные отрасли, так и технологические подразделения традиционных направлений. Многие компании столкнулись с необходимостью быстро подбирать офисы для размещения новых отделов.
Коворкинги предлагали свежую идею организации рабочего пространства, привлекательную для арендаторов своей новизной, креативностью и удобством. Всё чаще запросы корпоративных клиентов удовлетворялись за счёт «динамичной» аренды рабочих мест, которые легко трансформировались под нужды нанимателя.
Взлёт популярности «гибкой аренды» среди крупных пользователей пришёлся на 2018 — 2019 годы. В 2019 были подписаны первые сделки по продлению аренды. Стало очевидно, что гибкие арендные решения способны удовлетворить долгосрочные потребности корпоративных арендаторов.
Но всё же классический коворкинг ориентирован в первую очередь на b2c сегмент. Аренда рабочего места нередко длится всего несколько часов. Следовательно, для обеспечения постоянной заполненности помещения оператору нужен высокий оборот рабочих зон. А корпоративному сегменту обычно требуется аренда на срок от нескольких месяцев, то есть, арендодатель должен предлагать несколько иные условия оформления и обслуживания помещений.
В итоге на базе коворкинга сформировалось новое предложение — сервисный офис. Концепция гибкой аренды «под любой запрос» стала востребованной как на московском, так и на других международных рынках.
Соотношение коворкингов и сервисных офисов в 2020 — 2022
Значительный сдвиг в сторону модели сервисных офисов был отмечен в 2020 году. С начала этого года было открыто 207 тыс. м² сервисных площадок:
-
2020 год — 41 тыс. м²;
-
2021 — 65 тыс. м²;
-
с начала 2022 — 101 тыс. м².
При этом часть сервисных офисов открывается «под клиента», то есть, площади формируются под подтверждённый спрос.
До 2020 года объём традиционных коворкингов составлял 163 тыс. м², но за последнее два года было открыто всего 14 тыс. м² арендных площадей этого типа.
На сентябрь 2022 года общий объём гибких офисов составил 395 тыс. м². При этом 280 тыс. м² приходится на долю сервисных офисов и 115 тыс. м² на коворкинг, то есть, 71% и 29% соответственно.
В отдельные периоды эта пропорция может колебаться в ту или иную сторону, поскольку адаптивность — ключевое преимущество гибких пространств.
Динамика объёма свободных площадей в сегменте
Предложение в 2020 и 2021 годах составляло в среднем 13 тыс м², то есть, от 21% до 27% от годового объёма всех запущенных объектов.
В течение 2021 года вакансия увеличилась с 10 до 15 тыс. м², причём свободные пространства появлялись в основном за счёт открытия новых офисов. К сентябрю 2022 рынок предлагал 79 тыс. м² свободных площадей. Из них:
-
54 тыс. м² — освободились на площадках 2018 — 2021 года открытия;
-
45 тыс. м² — появились в 2022-м году.
Таким образом доля свободных площадей достигла 28% от всего объёма сервисных офисов, это самый высокий показатель за всю историю данного рыночного сегмента.
Значимые открытия офисных объектов 2022 года:
-
Multispace — на территории «ВТБ Арена Парк», офисный комплекс на 2177 рабочих мест;
-
Business Club — «Искра Парк», 3500 рабочих мест;
-
Flexity — Овчинниковская наб., 2700 рабочих мест.
Всплеск вакансии обусловлен несколькими факторами. Во-первых, в 2022 году некоторые крупные площадки открывались без подтверждённого спроса. Во-вторых, из-за изменений экономической ситуации некоторые компании, которые ранее заключили контракты аренды под прогнозируемый рост штата, были вынуждены отказаться от части своих площадей. Освободившиеся пространства вновь пополнили вакансию.
Спрос на гибкие офисы
По прогнозам специалистов CORE.XP период экспонирования освободившихся площадей будет непродолжительным: в сегменте сохраняется дефицит готовых качественных офисов.
Спрос на гибкие арендные решения остаётся стабильным. Общий объём сделок аренды за восемь месяцев 2022 года составил 61 тыс. м².
Этот показатель почти на треть меньше, чем объёмы за аналогичный период 2021 года (90 тыс. м²). Однако, учитывая состояние неопределённости, можно констатировать, что компании по-прежнему проявляют высокий интерес к гибким пространствам. Более того, в сегмент приходят представители разных сфер бизнеса, отраслевой состав арендаторов становится всё более разнообразным. Это выгодно для бизнесменов: гибкие открытые пространства способствуют наращиванию деловых связей.
Многие компании, ушедшие с российского рынка, стараются сохранить деловые связи и оставляют в Москве свои представительства. Они закроют часть вакансии в 2022 — 2023 годах.
Собственники бизнеса отдают предпочтение гибким офисам, поскольку это выгодная и удобная альтернатива традиционной аренде. Во-первых, арендатору не приходится вкладывать собственные деньги в отделку и оборудование арендованных помещений. Во-вторых, гибкие пространства можно использовать для временного размещения отдельных сотрудников, проектных команд, целых подразделений.
Очередной период турбулентности в мировой и российской экономике не пошатнул прочной позиции сегмента гибких офисов.
С одной стороны, экономический кризис приостановил открытие новых площадей, создав дефицит качественных офисов, особенно в престижных локациях. С другой, неблагоприятные экономические факторы побуждают представителей бизнеса искать максимально эффективные формы аренды. А гибкие пространства позволяют арендаторам использовать офисные площади оптимальным образом.
