Как инфраструктура бизнес-центра помогает увеличить денежный поток (кэш-флоу)

Термин cash flow дословно переводится как «денежный поток». Показатель отражает процессы притока и оттока денежных средств в рамках реализации проекта.

Связь инфраструктуры БЦ с показателями кэш-флоу

Постоянную прибыль бизнес-центру приносят арендаторы. Важнейшим фактором, формирующим стоимость офисной площади, является локация. Однако в современных столичных реалиях невозможно привлечь арендаторов и покупателей исключительно за счёт удачного расположения.

Стандартное офисное здание и деловой центр прайм-класса, расположенные в одном районе и находящиеся на одинаковой стадии готовности к въезду, будут экспонироваться по разной стоимости за квадратный метр. Разница в ценах может достигать от 15% до 25%.

Как инфраструктура БЦ влияет на лояльность арендаторов

Требования к уровню сервиса и комфорта рабочих мест значительно возросли в последние несколько лет. Потенциальные арендаторы хотят видеть в лице собственника не просто арендодателя, а партнёра, который помогает развивать бизнес, создавать работникам хорошие условия труда. Поэтому насыщенность инфраструктуры, а также наличие дополнительных сервисов напрямую влияют на принятие положительного решения о заключении договора аренды.

Развитие инфраструктуры можно причислить к списку программ лояльности. И это самое обширное направление, которое ограничивается только возможностями арендодателя:

• магазины и салоны красоты;

• пункты питания: от кафе до ресторана;

• банкоматы и офисы банков;

• автомойка и автосервис при парковке;

• спортивные залы и студии;

• детские досуговые центры;

• химчистка, мастерские по ремонту одежды (обуви);

• медицинские кабинеты, включая стоматологию;

• предоставление переговорных, конференц-залов.

Практика показывает, что более 60% арендаторов склонны продлевать договор аренды и оставаться в бизнес-центре с хорошей инфраструктурой, даже если у них есть возможность найти локацию с меньшей арендной ставкой, но и с худшим сервисом. Кроме того, лояльность арендаторов работает на рост репутации собственника: довольные клиенты охотно делятся положительными впечатлениями и привлекают новых потребителей услуг.

Чем отличается инфраструктура БЦ в зависимости от класса здания

Для классификации офисных зданий используется не менее 20 параметров. В перечень входит расположение, транспортная доступность, год строительства. Одним из немаловажных факторов для определения класса бизнес-центра является развитая  инфраструктура.

Класс «А»

Сотрудники и посетители деловых комплексов класса «А» получают больше возможностей, поскольку пул сервисных и торговых арендаторов подбирается с особенной тщательностью. Сервис бизнес-центров высокого класса включает:

• магазины с различными группами товаров (продукты, канцелярские товары, медикаменты);

• хорошо оборудованные фитнес-залы и спортивные клубы;

• банки, юридические компании, туристические агентства;

• несколько пунктов питания с разным уровнем обслуживания;

• точки бытового обслуживания.

Обязательно наличие переговорных комнат, конференц-залов. Крупным арендаторам с развитой сетью контрагентов важно наличие зон для коротких деловых встреч.

В современном деловом комплексе класса «А» действительно можно решить большинство рабочих и бытовых вопросов, не выходя из здания.

Класс «В»

Бизнес-центры класса «В» также предлагают высокий уровень обслуживания (а более низкую классификацию здание может получить за другие параметры, например, не самое выигрышное расположение).

Инфраструктура делового центра класса «В» может не включать панорамного ресторана или сайкл-студии, но обязательно учитывает особенности близлежащего района. Например, если поблизости нет стоматологии или парикмахерской, они будут предусмотрены в бизнес-центре. Компенсировать недостатки района за счёт собственных площадей выгодно — это повышает лояльность арендаторов и посещаемость центра.

Класс «С»

Здания класса «С» во многом схожи с бизнес-центрами В-класса, но уступают им по двум-трём критериям. Офисы класса «С» нередко располагаются вдали от крупных транспортных магистралей, в реконструированных административных зданиях.

Далеко не всем компаниям важна близость к центру города, поэтому деловой центр класса «С» вполне может оставаться востребованным и привлекательным для арендаторов, если собственник заботится об улучшении сервиса.

Можно облагородить территорию, добавить парковочные места, выделить площадь для инфраструктурного арендатора нужной ниши (питание, спорт, бытовые услуги). Главное, действовать в соответствии с пожеланиями арендаторов. 

Потребности арендаторов: как понять, чего они хотят?

Надёжным средством коммуникации с арендаторами является анкетирование. Опросы должны быть регулярными и подробными, тогда собственник сможет оперативно выявлять и устранять недочёты обслуживания.

Для понимания нужд арендаторов полезно изучить инфраструктуру бизнес-центра с точки зрения рядового сотрудника. Этот подход поможет ответить на ключевые вопросы:

• Как сотрудники добираются до бизнес-центра от ближайшей станции метро, нужна ли организация корпоративных маршрутов?

• Достаточно ли на территории парковочных мест? Будет ли востребована велопарковка?

• Где и чем питаются сотрудники? Предлагают ли имеющиеся пункты питания разнообразное и бюджетное меню? Есть ли ресторан, уровень обслуживания которого позволяет пригласить на обед важного клиента или партнёра?

• Куда обращаться сотруднику, если в течение рабочего дня он почувствовал недомогание? Есть ли поблизости аптека?

• Предусмотрены ли места для переговоров, которые могут арендовать небольшие арендаторы, не имеющие собственных конференц-залов?

• Какие ещё опции могут понадобиться арендаторам: юридические или курьерские услуги, химчистка, ремонт электроники (личных телефонов, ноутбуков)?

Эффективный инструмент мониторинга заложен в сфере работы управляющей компании. Онлайн-интерфейс взаимодействия между арендаторами и эксплуатирующей компанией позволяет анализировать поступающие заявки и выявлять слабые места (время реагирования, качество работ).

А вдруг не окупится?

Выбирая выгодные элементы инфраструктуры, необходимо руководствоваться потребностями сотрудников. Например, пункты питания востребованы в любом бизнес-центре, но их уровень зависит от класса и локализации здания.

Это же правило распространяется на любые другие элементы инфраструктуры делового центра: услуги должны быть востребованы, доступны и гармонично вписаны в общую концепцию бизнес-центра.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Нео Гео Фаза I

Офисы в аренду в БЦ АЛКОН II

Офисы в аренду в БЦ Бейкер Плаза