Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость — один из самых надёжных видов вложений. Ключевая валюта меняется, например, сейчас у нас в тренде китайские юани. Инвестирование в облигации связано с колебаниями котировок и другими рисками, этот вид вложений требует солидных знаний и опыта.

Целесообразность инвестирования в недвижимость зависит от целого ряда факторов, начиная от характеристик конкретного объекта и заканчивая общей экономической обстановкой. И всё же у недвижимости есть одно неоспоримое преимущество: пока существуют экономические процессы и отношения, коммерческие площади остаются востребованными.

Анализируем состояние рынка в ближайшей перспективе и разбираемся, стоит ли вкладывать деньги в бетон и стекло. И если да, то каким объектам отдать предпочтение?

Почему коммерческая недвижимость — привлекательный сегмент для инвестирования?

Средняя доходность инвестиций в коммерческую недвижимость составляет около 10%. Следовательно, инвестор может рассчитывать на окупаемость объекта в течение 9–11 лет. Учитывая значительные объёмы вложений и невысокие риски, это хороший прогноз.

Следует отметить, что уход иностранных компаний с российского рынка отразился на сегменте вовсе не так критично, как предполагалось. Критического обвала цен и арендных ставок не произошло. Напротив, коммерческий сектор продемонстрировал небывалую активность и взрывообразный рост объёма инвестиций. Чего нельзя сказать о рынке жилья.

Таким образом, коммерческие объекты сейчас выглядят более интересными и привлекательными, чем жильё. Тем более, что на стадии строительства многие девелоперы предлагают существенный дисконт. То есть, при удачном выборе помещения у инвестора есть хорошие шансы получить значительную прибыль ещё до ввода здания в эксплуатацию.

Состояние российского рынка коммерческой недвижимости в 2023 году

К концу III квартала общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 489 млрд рублей (на 103% больше, чем в прошлом году). Аналитики отмечают, что это уже рекордный результат, однако к концу года он может вырасти до 600 млрд рублей.

Интересно, что более половины от общего объёма инвестиций, а именно 56%, составили вложения новых игроков — в коммерческий сектор пришли непрофильные игроки и жилые девелоперы.

Торговая недвижимость для инвестиций в коммерческую недвижимость

Кроме того, компании стали чаще покупать коммерческие площади для собственных нужд. Доля вложений конечных пользователей в коммерческом секторе выросла до 104 млрд рублей, на 114% по сравнению с 2022 годом.

Прогнозы аналитиков предвещают некоторое снижение активности в 2024 году, связанное с завершением ухода иностранных компаний. Переформатирование рынка в России закончится, высвобождение больших объёмов площадей прекратится, наступит относительное затишье. При этом эксперты уверены, что ликвидность коммерческих объектов останется по-прежнему высокой — выше уровня 2021 года, который был самым успешным за последнее десятилетие до ухода иностранных игроков.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы

Предприниматели активно увеличивают своё присутствие на рынке, осваивая не только открывшиеся с уходом иностранцев бизнес-ниши, но и освободившиеся коммерческие помещения. Если в 2022 году активность московских арендаторов и владельцев сводилась в основном к оптимизации площадей, то в 2023 году отмечен значительный рост сделок, связанных с расширением.

Небывалый рост продемонстрировал офисный сектор: общий спрос (купленные и арендованные площади в строящихся и готовых зданиях) на офисы в Москве составил 1,9 млн кв. м. Это на 82% больше, чем в прошлом году и на 22% выше предыдущего исторического максимума, который был зафиксирован в 2019 году.

• приходом в сегмент частных инвесторов;

• активной покупкой площадей в новых жилых комплексах;

• низким уровнем вакантности.

Складской рынок продемонстрировал стремительный рост арендных ставок. Это создаёт трудности для арендаторов, но совершенно не мешает инвесторам. Московские склады разбирают за любые деньги, ведь их катастрофически не хватает. Доля свободных площадей в Московской области составляет не более 0,1%. Ожидается, что в 2024 году рост ставок продолжится, поскольку объёмы нового строительства не покрывают спрос.

Виды коммерческой недвижимости: как выбрать объект для инвестиций

Практически любая коммерческая недвижимость является надёжным инструментом для сохранения средств от инфляции и создания стабильного источника дохода.

Таким образом, ключевым фактором выбора становятся характеристики конкретного объекта:

• Расположение актива.
  
  Необходимо оценить потенциал района с учётом потребностей бизнеса. Для магазина важно наличие поблизости жилых домов и хорошая проходимость. Для офиса — развитая инфраструктура и транспортная доступность. Склад должен располагаться рядом с оживлёнными магистралями. Ещё один ключевой фактор для оценки района — уровень конкуренции в выбранной отрасли.

• Состояние и технические характеристики объекта.
  
  Независимо от сегмента, наиболее востребованы качественные помещения с отделкой, поскольку не каждый арендатор готов тратить деньги и время на ремонт. Тем более, что в 2024 году цены на отделочные материалы будут расти. Наличие отделки значительно снизит риск простоя помещения.

• Коэффициент прибыльности.
  
  Складывается из трёх составляющих: метраж, цена объекта и рыночная стоимость аренды. С точки зрения доходности наибольший интерес представляет покупка на стадии строительства с последующей сдачей в аренду. Однако инвестору необходимо чётко представлять портрет своих будущих арендаторов и особенности их экономики. Например, если арендная ставка привязана к выручке, следует проанализировать, какие виды бизнеса будут успешными в данной локации.

В 2023 году самым популярным у инвесторов стал сегмент офисов: на офисные площади пришлось почти 30% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость.

При этом наибольшим спросом пользуются компактные блоки 50–150 кв. м (сказывается влияние небольших частных инвесторов, пришедших в коммерческий сектор). Похожая ситуация наблюдается и в торговом сегменте. Однако офисы охотнее всего покупают в строящихся бизнес-центрах, а торговые бренды предпочитают готовые помещения в районах с готовой инфраструктурой и сформированными пешеходными маршрутами.

Офисные здания для инвестиций в коммерческую недвижимость

Преимущества и риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Главный минус инвестиций в коммерческий сектор — высокий порог входа. Офисы, склады и магазины приносят неплохой доход, однако и стоят дороже квартир. При этом недвижимость требует регулярных расходов: коммунальные платежи, текущий ремонт и обслуживание, обеспечение безопасности.

Кроме того, чтобы не ошибиться с выбором помещения, инвестору необходимо обладать определёнными знаниями и пониманием рыночных механизмов. 

• Востребованность активов — помещение можно выгодно сдать в аренду или продать даже в условиях кризиса.

• Высокий уровень доходности — примерно вдвое больше, чем в жилом секторе.

• Стабильный и регулярный доход в виде арендных платежей. При этом договор заключается на длительный срок и предусматривает выплату пени за просрочки.

• Минимум усилий и временных затрат на управление недвижимым имуществом.

• Ценность и стоимость коммерческой недвижимости постоянно растёт — несмотря на амортизацию объекта, экономические кризисы и другие неблагоприятные для бизнеса факторы.

• Выгодное соотношение высокого спроса и низкого предложения — гарантия сохранения инвестиций и роста прибыли.

Таким образом, в любом коммерческом секторе можно найти достойные объекты для инвестиций с приемлемым соотношением «риск/доходность». Это наиболее перспективный способ вложения средств в 2024 году.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Геолог 2

Офисы в аренду в БЦ Лунар

Офисы в аренду в БЦ Stone Дмитровская