Инвестиции в офисные помещения: советы для инвесторов

Офисы — один из наиболее прибыльных и стабильных типов коммерческой недвижимости, при этом офисный сегмент подходит инвесторам с небольшим опытом.

Рассказываем, как выбрать оптимальный объект для инвестирования.

Обзор текущего состояния рынка офисной недвижимости

В 2020–2022 годах ситуация на офисном рынке была непростой, но уже в 2023 году офисный сектор продемонстрировал рекордный уровень деловой активности. Только в Москве общий спрос на офисы составил 1,9 млн кв. м, превысив показатели всех предыдущих лет.

За первое полугодие 2024 года в Москве:

• построено и введено в эксплуатацию 330 тыс. кв. м офисных площадей;

• доля доступных помещений составила 5,1% от общего количества (раньше такой низкий показатель наблюдался только в престижном ММДЦ «Москва-Сити»).

Всего в 2024 году девелоперы планируют к вводу около 670 тыс. кв. м. офисных площадей. Однако более 60% этих офисов уже законтрактованы, то есть, на столичный рынок попадёт лишь небольшая часть построенного объёма.

Преимущества инвестиций в офисные помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость — более надёжный способ вложений, чем жильё, ценные бумаги или банковские вклады, особенно, если речь идёт о долгосрочной перспективе. При этом офисный сегмент выглядит наиболее сбалансированным, отмечают эксперты.

Стабильность и предсказуемость.

За последние годы офисный сегмент продемонстрировал высокую устойчивость к кризисам и способность сохранять деловую активность практически в любых условиях. Адаптивность офисного рынка подтверждается оптимистичными итогами 2023 года.

Диверсифицированная клиентская база.

Спрос на складскую, гостиничную, торговую и другую коммерческую недвижимость зависит от многих факторов: состояния той или иной отрасли, макроэкономических и геополитических событий. Например, ковидные ограничения больно ударили по отельерам и стрит-ритейлу.

Офисы востребованы всегда. Без них не обойдутся логистические, торговые, производящие компании; научные, образовательные, медицинские организации; государственные учреждения и т. д. Пока происходят хоть какие-то экономические процессы и поддерживается деловая активность, участникам рынка будут нужны офисы.

Доступный входной порог.

Не обязательно вкладывать миллиарды, чтобы получать стабильный пассивный доход. На офисном рынке есть выбор небольших качественных лотов за умеренную стоимость. Можно приобрести офис без отделки. Такие варианты тоже востребованы: за год число сделок аренды по офисам «в бетоне» выросло вдвое.

Высокая доходность.

Любая коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую доходность, чем жильё. Вложения в квартиру дают в среднем 5% доходности, а при инвестировании в коммерческий объект вполне возможно выйти на 11%.

Помимо арендных доходов инвестор может рассчитывать на рост стоимости актива, сопоставимый с уровнем инфляции. Рост цен — важный фактор и для конечных пользователей: компании, которые приобретают помещение для собственных нужд, могут быть уверены, что недвижимый актив не обесценится.

Как выбрать офис для выгодного инвестирования?

Перед покупкой офиса необходимо построить финансовую модель, которая поможет объективно оценить риски и перспективы инвестирования. Расчёт должен предусматривать все детали проекта, включая уплату налогов, вознаграждение консультантов, ремонтные расходы и другие аспекты.

Выбор местоположения

Локация — один из ключевых критериев выбора офисной недвижимости, от которого зависит посещаемость бизнес-центра.

Специалисты рекомендуют изучить:

• транспортную и пешую доступность;

• инфраструктуру района, точки притяжения;

• особенности деловой деловой, конкурентное окружение.

Полезно обратить внимание на локации, которые долгое время имели репутацию неактивных. Москва развивается, многие деловые кластеры реконструируются и обновляются в соответствии с современными запросами арендаторов.

Типы офисных помещений

Классификация офисных помещений включает множество критериев: по назначению, расположению, техническим характеристикам, площади. Специалисты выделяют два основных признака, по которым нужно оценивать офис.

Способ организации рабочего пространства.

Классический офис представляет собой систему с изолированными кабинетами, рассчитанными как на одного сотрудника, так и на целый отдел. Чаще всего востребован арендаторами с традиционной управленческой вертикалью и иерархией.

Open space характеризуется открытым пространством и функциональными рабочими зонами. Такой офис легко обустроить и можно быстро адаптировать под изменяющиеся потребности арендатора. Open space пользуется спросом у компаний разного масштаба и типа деятельности.

Коворкинг — это помещение, полностью готовое к въезду и работе. Здесь арендуют не метры, а рабочие места. Арендаторы ценят коворкинги за гибкие условия аренды и качественный сервис.

Уровень качества офисного помещения.

Современный рынок предлагает качественные помещения класса В и В+, а также офисы прайм-качества, имеющие маркировку А и А+. Они отличаются удобным расположением, насыщенной инфраструктурой, а также высоким качеством управления и сервиса.

Качественные офисы востребованы среди развивающихся компаний, имеющих долгосрочную стратегию и готовых платить повышенную аренду.

Юридические нюансы

Выбор организационно-правовой формы зависит от объёма инвестиций и способа извлечения прибыли.

При вложении в крупные объекты с высокой стоимостью имеет смысл зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью на УСН. В будущем можно будет продать не офисную площадь, а готовый арендный бизнес, вместе со всеми заключёнными договорами аренды (через отчуждение долей).

Если инвестор приобретает небольшой офис, целесообразно рассмотреть оформление ИП с упрощённой системой налогообложения и ставкой 6%.

Офис для инвестиций

Стиль работы с арендаторами следует продумать ещё до этапа подбора резидентов. Рассматривая компанию в качестве потенциального арендатора, полезно провести юридический аудит:

• проанализировать финансовые показатели, особенности бизнеса, клиентскую базу;

• убедиться в отсутствии судебных процессов;

• запросить характеристику отношений с предыдущим арендодателем.

Срок арендного договора зависит от рыночной ситуации. Если рынок бурно растёт, специалисты рекомендуют заключать договор сроком не более двух лет: таким арендодатель оставляет себе возможность для маневра, если ситуация резко изменится. Во времена стагнации рынка выгоднее заключать договоры сроком на три года и более: они гарантируют владельцу помещения стабильный доход в виде арендной платы.

В настоящее время офисный рынок стабильно развивается. Однако на фоне острого дефицита качественных бизнес-центров наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров. 

Развитие технологий и тренды

После покупки офисной площади необходимо сделать её привлекательной для платежеспособных компаний, то есть, создать функциональное рабочее пространство с грамотной планировкой, современным дизайном, насыщенной IT-инфраструктурой и качественным обслуживанием. Для выбора оптимальных решений по обустройству офиса важно чётко представлять портрет «своего» арендатора и знать запросы целевой аудитории.

Например, всё больше арендаторов отдают предпочтение «зелёным» офисам и бизнес-центрам с общественными (досуговыми, культурными) пространствами. Важное значение приобретает «цифровой сервис»: управление по принципу единого окна, автоматизация рутинных операций.

Как управлять офисными площадями?

Рассмотрим несколько возможных вариантов:

• Самостоятельное управление.
  
  В этом случае собственник целиком и полностью погружается в операционную деятельность, ведь на него ложится решение повседневных вопросов, связанных с управлением и обслуживанием помещения.

• Договор с управляющей компанией.
  
  Некоторые УК готовы отвечать только за обслуживание недвижимости: клининг, охрана, срочный и текущий ремонт.
  Управляющие компании полного цикла обеспечивают комплексное управление, которое включает брокеридж, юридическое и бухгалтерское сопровождение, разработку маркетинговой стратегии и другие услуги. Цель комплексного управления — развитие объекта, повышение его доходности и стоимости.

• Передача объекта в аренду оператору сервисных офисов.
  
  Оператор возьмёт на себя те же функции, которые выполняет УК полного цикла. Основное различие кроется в форме отношений. УК заключает с собственником договор на предоставление услуг. Оператор сервисных офисов арендует помещение и принимает на себя все риски управления, причём срок аренды обычно составляет от 7 до 10 лет.

Перспективы и потенциал рынка офисной недвижимости для инвесторов

Девелоперы планируют строить до 800 тыс. кв. м офисных площадей в год, однако половина этого объёма уже распродана, а оставшихся объектов недостаточно, чтобы удовлетворить потребности рынка. Ожидается, что к 2026 году доля вакантных офисов достигнет рекордно низкого значения (от 6% до 7%).

Растущий спрос на фоне ограниченного предложения стимулирует рост арендных ставок в офисном секторе и увеличение стоимости активов, причём не только в столице, а на всей территории России.

Аналитики отмечают, что в ближайшие годы офисная недвижимость будет оставаться одним из самых востребованных, надёжных и прибыльных инструментов инвестирования.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Крылья

Офисы в аренду в БЦ Сокол

Офисы в аренду в БЦ Технопарк

Офисы в аренду в БЦ Форум