Инвестиции в офисы Москва-Сити: перспективы и выгода

Офисы ММДЦ «Москва-Сити» — самая статусная и востребованная коммерческая недвижимость в России. Именно в Сити фиксируются максимальные арендные ставки (52,86 тыс. руб. за 1 кв. м в год) и практически нулевое количество свободных площадей (менее 2% на конец 2024 года).
Предложения по продаже офисов в Москва-Сити — редкость, но иногда на рынке появляются интересные лоты с выгодными ценами и высокой доходностью.

Москва-Сити: привлекательность для инвесторов

За последние два года рынок инвестиций в недвижимость пережил значительные перемены. Интерес к новостройкам практически исчез: по целому ряду причин вкладывать деньги в жильё стало невыгодно. Вместе с тем многие участники рынка недвижимости отмечают активный рост спроса на офисные площади.
Стоимость офисных площадей постоянно увеличивается, но ценовая динамика отдельных локаций может значительно отличаться. В деловых центрах, которые пользуются повышенным спросом, цены и арендные ставки растут быстрее.
Самыми востребованными локациями столицы являются Ленинградский коридор, Белорусский район и Международный деловой центр: именно в этих кластерах сосредоточен наиболее качественный офисный фонд. При этом ММДЦ, безусловно, выигрывает в статусности: трудно представить что-то более престижное, чем современные небоскрёбы в центре столицы.
Офисные объекты «Москва-Сити» — не только выгодный, но ещё и удобный актив, который позволяет успешно реализовывать различные инвестиционные стратегии.

В долгосрочной перспективе офисные площади используются собственниками для организации арендного бизнеса. Это надёжный способ обеспечить регулярный, прогнозируемый доход в виде арендных платежей.
Комфортный офис обеспечивает значительное конкурентное преимущество в борьбе за кадры. Именно поэтому спрос на качественные офисные помещения намного превышает предложение: в востребованных локациях рынок любые свободные площади А-класса мгновенно поглощает.

Небоскрёбы ММДЦ предлагают не только высокое качество помещений, они сочетают важнейшие преимущества:

• безупречный сервис;
• престижное местоположение;
• богатую и продуманную инфраструктуру;
• прекрасную транспортную доступность.

Строящиеся здания Москва Сити 

Такая уникальная недвижимость никогда не останется без арендаторов, способных платить за офис справедливую ставку. Какой бы сложной ни была экономическая обстановка, в России всегда остаются отрасли-драйверы, например, IT-компании, финансы, транспорт. Важнейшие индустрии продолжают развиваться. И арендуют офисы.

Краткосрочное инвестирование тоже может принести значительную выгоду. Если купить офис в «Москва-Сити» на короткий срок, можно извлечь прибыль из разницы между ценой покупки и продажи.

В отличие от многих других московских бизнес-центров, башни Международного центра не теряют свою актуальность и привлекательность. Куда бы ни смещался вектор деловой активности, какие бы новые локации ни появлялись на карте столицы — офисы в Москва-Сити неизменно пользуются высочайшим спросом и растут в цене.

Так, только в течение 2024 года средняя стоимость офисных площадей в ММДЦ выросла на 27%.

Перспективы развития: от ММДЦ к «Большому Сити»

Крупномасштабный и амбициозный проект ММДЦ «Москва-Сити» существует уже четверть века, но ещё не исчерпал потенциал дальнейшего развития.
Небоскрёбы на Пресненской набережной занимают территорию 60 га, но скоро на этой площади совсем не останется свободных участков для новой застройки.
В 2022 году построена «Империя II» высотой в 18 этажей. В корпусе А находятся апартаменты и гостиница, а в корпусе Б — офисные и торговые площади.
В 2024 году выведен на рынок Moscow Tower — комплекс из двух башен высотой в 62 этажа; общая площадь нового бизнес-центра составляет 400 тыс. кв. м, в том числе более 250 тыс. кв. м офисных помещений;
На 2025 год запланировано возобновление строительства жилого небоскрёба One Tower. Помимо квартир, в комплексе будет расположен офисный блок и торговый центр.

Продолжается строительство суперсовременного бизнес-центра iCITY, готовность корпусов составляет более 60%. Строительство комплекса ведётся по принципу «умной архитектуры», которая подразумевает сочетание интеллектуальных инженерных систем и инновационных технологий.

Следующий этап эволюции главного делового центра страны — проект, получивший название «Большой Сити».

В состав «Большого Сити» войдут территории, расположенные от Ленинградского до Кутузовского проспекта, среди них Ходынка, Мнёвниковская пойма, Филёвский парк. Общая площадь отданных под редевелопмент зон составляет более 3200 га.

В настоящий момент Институт Генплана Москвы разрабатывает концепцию развития пешеходных пространств будущего Сити. В рамках строительства «Большого Сити» появятся три новых моста через Москва-реку, что существенно улучшит организацию транспортных потоков. Также в проекте запланировано благоустройство и озеленение 24 км набережных.

Процесс строительства нового кластера разделён на три этапа, первый из них завершился в 2020 году. К 2035 году значительный участок Москвы превратится в современный район с новыми автомагистралями, развитой инфраструктурой и 15 млн кв. м. недвижимости различного назначения. Не менее трёх млн кв. м. из общего числа будет отведено под офисные объекты.

Небоскребы, вид снизу

Рейтинг башен ММДЦ

Коммерческие преимущества небоскрёбов «Москва-Сити» можно оценивать по различным критериям и параметрам. Приведём в пример некоторые из ключевых характеристик бизнес-центров.

Если потенциального инвестора интересуют новые здания, следует обратить внимание на объекты нового ввода:

• БЦ «Багратион» — насчитывает 133 тысячи кв. м офисных площадей;
• почти достроенный ICITY — 136 тыс. кв. м офисов;
• бизнес-центр «Шелепихинский тупик, 17/1» — здесь размещено 95 тыс. кв. м офисных помещений.
• Лидер по выбору операторов гибких офисных пространств — башня «Федерация», здесь присутствуют 10 из 16 flex-площадок ММДЦ.
• Максимальное количество машиномест обеспечивает башня «ОКО» (та, самая в которой «Яндекс» взял в аренду почти 5 тыс. кв. м.).

Средний парковочный коэффициент в «Москва-Сити» составляет 1 место на 200 кв. м. площади небоскрёбов, а коэффициент башни «ОКО» — 1 место на 90 кв. м.

Высокий уровень технического оснащения и безопасности предлагает деловой комплекс «Империя». Здание с эллипсом на фасаде немного отклонено к северу. Необычное архитектурное решение привлекает взгляды и обеспечивает максимальную инсоляцию офисов. Продуманные системы электроснабжения и климат-контроля позволяют резидентам сократить издержки на содержание офиса. В случае пожара срабатывают автоматические системы тушения, а план эвакуации позволяет вывести всех людей из небоскрёба всего за 18 минут.

На что обратить внимание при выборе офиса: ключевые моменты

При выборе офиса специалисты рекомендуют обратить особое внимание на важнейшие характеристики — насыщенность инфраструктуры и уровень транспортной доступности. В этом отношении офисный фонд ММДЦ не разочарует даже самого требовательного арендатора.
Офисы «Москва-Сити» расположены в самом центре столицы, где проходят важнейшие автомагистрали и маршруты общественного транспорта. На территории Международного делового центра действуют три станции метро.
Инфраструктуру ММДЦ можно назвать превосходной — и не только по количеству, но и по качеству, а также сбалансированности торговой, социальной, досуговой, сервисной сфер.

На территории кластера есть всё необходимое для жизни, работы и развития бизнеса:

• торгово-развлекательные центры;
• банки и гостиницы;
• медицинские учреждения;
• нотариальные конторы, юридические компании;
• маркетинговые, туристические, консалтинговые агентства;
• кофейни и рестораны;
• спортивные комплексы, бассейны;
• сервисные службы для бизнеса (клининг, охрана, кейтеринг);
• бытовое обслуживание для сотрудников (автомойка, химчистка).

Качество строительства, состояние инженерных систем и внутренней отделки небоскрёбов полностью соответствуют современным стандартам комфорта и безопасности.

На какие аспекты действительно стоит обратить внимание, выбирая офис в Москва-Сити?

• Тип помещения — конфигурация, этажность, наличие отделки. В небоскрёбах Делового центра можно выбрать небольшой изолированный кабинет площадью в 50 кв. м или просторный офисный блок, рассчитанный на несколько сотен рабочих мест.
• Возможность перепланировки. Гибкие пространства продолжают набирать популярность среди арендаторов. Возможность быстро изменить планировку и зонировать помещение под нужды конкретной компании — важное конкурентное преимущество для инвестиционного офисного объекта.
• Перспективы развития. Перед покупкой офиса следует поинтересоваться политикой развития бизнес-центра, планами по улучшению инфраструктуры и обслуживания резидентов. Это может повлиять на стоимость и привлекательность объекта в долгосрочной перспективе.
• Юридические аспекты — размер и условия оплаты, наличие правоустанавливающих документов у продавца, возможные обременения, особенности налогообложения.

Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы стремительно развивается, открывая инвесторам новые возможности выгодного вложения средств. Но широкий спектр вариантов — от традиционного кабинетного формата до smart-офисов — требует самого внимательного изучения.

Профессиональное сопровождение экспертов рынка коммерческой недвижимости поможет избежать многочисленных рисков и купить офис с максимальным инвестиционным потенциалом.