Какие объекты коммерческой недвижимости устойчивы к кризисам?

Когда рынок штормит, одни объекты превращаются в балласт, а другие не только остаются на плаву, но генерируют стабильный доход. Компания Office Navigator предлагает разобраться, какие деловые площади доказали свою устойчивость к вызовам времени, а какие несут повышенные риски для инвестора.

Кризисоустойчивость: какие факторы её определяют?

Способность коммерческого пространства сохранять свою ценность, приносить прибыль вопреки спаду экономики — это четкий расчет. За этой стабильностью стоит несколько фундаментальных опор.

Первая — это назначение объекта. Подумайте, от чего люди не откажутся даже при самом ограниченном бюджете? Правильно, от еды, лекарств, базовых услуг. Активы, завязанные на удовлетворении этих вечных потребностей, имеют встроенный запас прочности.

Вторая опора — расположение. Близость к транспортным потокам, расположение в центре густонаселенного жилого массива обеспечивают постоянный приток людей. Это не просто точка на карте, а часть ежедневного маршрута тысяч человек. Например, удачный стрит-ретейл в спальном районе Москвы может генерировать трафик, которому позавидует иной торговый центр.

Третья опора — качество арендаторов. Доход зависит от тех, кто занимает ваши площади. Долгосрочный договор с крупной федеральной сетью, чей бизнес устойчив, — это ваша подушка безопасности. Портфель из нескольких надежных арендаторов из разных секторов экономики снижает риски еще больше.

Наконец, четвертая опора — гибкость самого пространства. Мир меняется, потребительские привычки тоже. Объект, который можно легко трансформировать — скажем, из магазина в пункт выдачи заказов или небольшой коворкинг, — гораздо ценнее узкоспециализированного помещения. Возможность быстрой адаптации — это иммунитет вашего актива к будущим потрясениям.

Рынок коммерческой недвижимости

Топ-5 самых устойчивых к кризису объектов

Инвестор, ищущий безопасности, должен смотреть в сторону секторов, работающих на базовых потребностях человека или на глобальных трендах, которые не остановит ни один экономический спад. Вот несколько направлений, доказавших свою устойчивость.

• Складские комплексы, логистические центры. Интернет-торговля из модного тренда превратилась в основу потребительского поведения. Каждая онлайн-покупка требует склада для хранения, сортировки, отправки. Поэтому качественные логистические хабы, особенно рядом с крупными городами, — это выгодное вложение средств. Их востребованность будет только расти, обеспечивая стабильные поступления от аренды.
  

• Продуктовые магазины, аптеки, медцентры. Продуктовый супермаркет формата «у дома» или аптека — это классический защитный актив. Люди могут отказаться от нового телефона, но не от продуктов или лекарств. Медицинские центры также попадают в категорию "у дома" или дискаунтеров, которые привлекают покупателей доступными ценами.
  

• Дата-центры (ЦОДы). Мы живем в цифровом мире, где информация стала новой нефтью. Каждый клик, каждая транзакция, каждое видео — это данные, которые нужно где-то хранить. Бизнес, государство, обычные пользователи все больше зависят от облачных сервисов. Поэтому дата-центры — это цифровые крепости современной экономики. Спрос на их мощности огромен, а строительство новых ЦОДов — дело долгое, дорогое, что лишь подогревает ценность существующих объектов.
  

• Небольшой стрит-ритейл в спальных районах. Парикмахерская, ремонт обуви, пекарня или пункт выдачи заказов на первом этаже жилого дома в густонаселенном районе — это маленький, но очень устойчивый бизнес. Такие точки обслуживают ежедневные нужды местных жителей, им не нужен огромный рекламный бюджет, их главный маркетолог — локация. Арендаторы здесь обычно малый бизнес, но их многообразие создает устойчивую систему.
  

Какие объекты рискуют?

Теперь поговорим о сегментах, которые первыми чувствуют кризис. Вложения сюда требуют особой осторожности, а порой их лучше вовсе избегать до лучших времен.

Главная зона риска — это все, что связано с индустрией развлечений, товарами не первой необходимости, а также с дорогим корпоративным имиджем.

Премиум-торговые центры превращаются из мест притяжения в островки пустеющих витрин. Потребительское поведение резко меняется: вместо спонтанных покупок — взвешенные решения, вместо люксовых брендов — более демократичные марки. Трафик падает, обороты арендаторов снижаются, начинаются тяжелые переговоры о скидках на аренду. Инвестора остается с огромными операционными расходами.

Офисы класса А — еще один кандидат на выбывание из портфеля осторожного инвестора. Кризис заставляет бизнес сокращать издержки, а дорогой офис в престижном бизнес-центре — одна из главных статей расхода. Компании переезжают в помещения попроще, переводят часть сотрудников на удаленку, оптимизируют пространство. В результате спрос на площади класса А падает, вакантность растет, а ставки аренды ползут вниз. Престиж становится непозволительной роскошью.

Рестораны в центре города, особенно дорогие, ориентированные на туристов или корпоративные мероприятия. Туристический поток иссякает, компании отменяют банкеты, а состоятельные клиенты предпочитают ужинать дома. Высокая арендная ставка в центральной локации быстро превращает такой бизнес в убыточный, что ведет к закрытию заведений.

Офисы класса А

Как проверить кризисоустойчивость объекта?

Прежде чем вкладывать деньги в коммерческий объект, проведите его стресс-тест. Это несложно, но убережет от фатальных ошибок. Специалисты Office Navigator советуют задать себе несколько простых вопросов.

Кто ваши арендаторы? Посмотрите на них как на источник ваших будущих доходов. Это одна крупная компания или диверсифицированный пул из нескольких? В какой сфере они работают? Если это единственный арендатор, а его бизнес штормит, ваш доход под угрозой. Идеальный вариант — несколько арендаторов из стабильных секторов: ритейл, медицина, логистика.

Что написано в договорах? Изучите сроки договоров аренды. Долгосрочные соглашения на 3–5 лет с понятными условиями индексации — это хороший знак. Короткие договоры на 11 месяцев несут риски, что арендатор съедет в самый неподходящий момент, а вам придется искать нового, возможно, с дисконтом.

Где находится объект, что его окружает? Оцените локацию не только по принципу «близко к метро». Изучите планы развития района. Возможно, рядом построят новый жилой комплекс, что даст приток клиентов. Или, наоборот, откроют крупную развязку, которая уведет трафик в сторону. Ваша задача — заглянуть в будущее этого места.

В каком состоянии здание? Скрытые технические проблемы — это мина замедленного действия. Протекающая крыша, старые инженерные сети или трещины в фундаменте могут потребовать внезапных, огромных вложений, которые съедят всю вашу доходность. Не поленитесь провести технический аудит перед сделкой.

Продуманный выбор направления для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в России позволяет не только пережить трудные времена, но и выйти из них победителем. Главное — сохранять холодную голову, опираться на факты, а не на эмоции, выбирать объекты с понятной, устойчивой бизнес-моделью. Такой подход позволит вам сформировать по-настоящему крепкий портфель активов, которому не страшны никакие экономические бури.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Москва

Офисы в аренду в БЦ Крылья

Офисы в аренду в БЦ Петровский парк (Солюшнз Динамо)

Офисы в аренду в БЦ iCity (Space Tower)