Новая классификация офисной недвижимости Москвы 2024 года

Московский рынок офисной недвижимости: введение новой классификации после десятилетнего перерыва

Эксперты ведущих консалтинговых компаний CORE.XP, CMWP, Nikoliers, NF Group, IBC, Real Estate представили классификацию офисной недвижимости, впервые обновлённую с 2013 года.Почему назрела необходимость в новом классификаторе? Краткий анализ офисного рынка Москвы.

Общепринятая классификация позволяет структурировать оценку деловых центров, повысить прозрачность рыночных отношений и улучшить качество предложения в сегменте офисной недвижимости.

Предыдущий вариант классификации отвечал на запросы прошлого десятилетия, но на сегодняшний день устарел.

За последние годы офисный рынок существенно изменился: количество объектов выросло почти в 2 раза; сегмент высококачественных офисных площадей вышел далеко за пределы МКАД; появились инновационные технологии, стандарты, методы управления.

Кроме того, у пользователей офисов сформировались новые потребности и запросы, например:

• гибкость офисной планировки, адаптивность под текущие нужды компании;

• автоматизация однообразных, повседневных бизнес-процессов;

• внедрение инновационных решений, в том числе, экотехнологий.

Цель разработки новой классификации — актуализация описания качественного офиса, адаптация критериев оценки офисных зданий к современным рыночным реалиям.

Ключевые изменения в системе оценки офисов

Предыдущий классификатор включал три типа офисов: высший класс А, а также категории В-плюс и В-минус. Каждый раздел учитывал местоположение и конструктивные особенности здания, состояние инженерных систем, насыщенность инфраструктуры и уровень сервиса.

Классификация офисной недвижимости 2024 года распределяет московские офис-центры на четыре группы.

Современный бизнес-центр в Москве

Prime

28 обязательных критериев

13 факультативных (рекомендованных) критериев

Ультрасовременные офисы высшего качества, оборудованные по последнему слову техники:

• системы отопления, вентиляции и кондиционирования позволяют регулировать микроклимат в отдельных офисных блоках;

• все центральные системы, от холодоснабжения до пожаротушения, управляются и контролируются автоматизировано;

• бесперебойное электроснабжение обеспечивают два независимых источника плюс генератор для аварийного питания.

Бизнес-центры категории Prime располагаются в самых престижных локациях столицы: ММДЦ «Москва-Сити», Ленинградский проспект, благоустроенные районы внутри ТТК.

Одно из необходимых условий для присвоения высшего класса: офисное здание не может быть распродано мелкими блоками, оно должно полностью принадлежать одному собственнику.

Офисы класса А

25 обязательных критериев

17 дополнительных показателей

Требования, предъявляемые к зданиям Prime и класса А практически идентичны. Но при этом бизнес-центры А-класса могут иметь незначительные отступления от высших стандартов. Например, в категории Prime доступ на парковку по принципу «сухие ноги» является обязательным требованием, а для класса А — всего лишь факультативной характеристикой.

Таким образом, в категорию А попадают офисные здания высокого уровня, которые могут уступать бизнес-центрам Prime по отдельным показателям, но при этом сохраняют привлекательность и конкурентоспособность.

Класс В+

16 обязательных

26 факультативных критериев

Офисные площади класса В+ могут располагаться не в самых престижных локациях города, но и не слишком далеко от деловых районов. Рекомендованная максимальная удалённость от метро — 10 минут ходьбы.

Бизнес-центры класса В+ оборудованы надёжными системами жизнеобеспечения, видеонаблюдения, пожаротушения. В зданиях высотой более четырёх этажей обязательно наличие лифта. На территории организована охраняемая (но не обязательно крытая) парковка.

Класс В-

7 основных параметров

35 желательных характеристик

Здания категории В- не могут похвастаться превосходной транспортной доступностью, предложить арендаторам насыщенную инфраструктуру и обеспечить высокий уровень комфорта на рабочих местах.

Бизнес-центры В- гарантируют базовый набор коммунальных и сервисных услуг, а также приемлемый уровень безопасности.

Класс С

Административные здания, которые не соответствуют даже минимальным стандартам качества, классифицируются как класс С.

Сравнение классификаций 2013 и 2024 

Резюме: основные изменения по сравнению с классификатором 2013 года

• Появление новой категории Prime — для классификации современных офисных площадей высшего качества.

• Введение более строгих критериев оценки инженерных систем, экологии, сервиса для зданий Prime и класса А.

• Смягчение ряда требований для бизнес-центров подкатегорий группы В: общее количество критериев увеличилось, но только за счёт рекомендованных, а не обязательных характеристик.

Влияние новой классификации на рынок офисной недвижимости

Для застройщиков новая классификация — важный инструмент, позволяющий повышать конкурентоспособность строительных проектов. Классификатор чётко и понятно формулирует современные стандарты и ожидания пользователей, такие как экологичность, функциональность, комфорт офисных пространств. Это позволяет девелоперам повышать качество объектов, внедрять инновационные решения из сфер строительства, дизайна, цифровой архитектуры офисов.

Соответствие новых зданий высоким стандартам повышает интерес инвесторов и арендаторов, а также формирует спрос на высококачественные офисные площади.

Инвесторам Классификатор-2024 помогает структурировать офисный рынок, даёт чёткие критерии для правильной оценки объектов офисной недвижимости.

Инвесторы могут точно оценивать перспективность того или иного инвестиционного проекта, опираясь на конкретные характеристики офисов разных классов.

Банки ориентируются на критерии обновлённой классификации при согласовании выдачи проектного финансирования. Пользуясь классификацией, банк может анализировать и контролировать смету по каждому этапу строительства, точно оценивая обоснованность заявленных расходов.

Для арендаторов классификация, разработанная Большой пятёркой консалтинговых компаний РФ, служит понятным ориентиром при выборе бизнес-центра. Она помогает понять, какие характеристики действительно обеспечивают сотрудникам условия для комфортной и продуктивной работы, способствуют развитию компании, укреплению её репутации. Чёткие формулировки позволяют арендаторам быстро подбирать офисную недвижимость, полностью отвечающую потребностям бизнеса.

Рекомендации для арендаторов: как выбирать офисные помещения с учётом новых категорий

Новая классификация офисов уточняет критерии оценки в соответствии с современными рыночными тенденциями. Однако систематизировать весь офисный фонд Москвы вплоть до последнего здания — невозможно: слишком много разнообразных объектов предлагает столичный рынок.

Арендаторам следует тщательно выбирать офис, внимательно изучая его реальные характеристики, а не только официальный статус. Важно обращать внимание на удобство расположения офиса, особенности инженерных систем, планировочные решения и управление общественными пространствами бизнес-центра. 

При выборе офиса полезно изучить классификацию и составить собственный список приоритетов — разделить критерии оценки на три группы: «принципиально важно», «желательно», «несущественно».

Это позволит быстро отсеять нерелевантные объекты и выбрать предложение, максимально подходящее по цене, качеству и соответствию нуждам компании.

Офисная недвижимость в Москве

Заключение

Актуализация офисной классификации в 2024 году стала важным этапом развития рынка коммерческой недвижимости Москвы. Она соответствует запросам и тенденциям нового времени, учитывает развитие инфраструктуры, ужесточение экологических требований, появление новых технологий.

Уже сейчас представители российского бизнеса отдают предпочтение современным, удобным, комфортабельным офис-центрам, игнорируя более бюджетные варианты. Внедрение актуальных критериев оценки — это ещё один шаг к формированию нового отношения к качеству офисов, когда соответствие высоким стандартам воспринимается как норма, а не исключение.