Какие классы БЦ подходят для инвестиций и по каким параметрам

Итоги 2023 года показали, что инвестиции в бизнес-центры — один из самых популярных финансовых инструментов на российском рынке. Спрос на офисы в Москве достиг абсолютного рекорда. Это неудивительно: офисная недвижимость даёт доходность выше банковских депозитов и обгоняет инфляцию. Так, средняя арендная доходность качественных офисных проектов составляет от 12% до 15%, а средняя ставка по вкладам (сроком на 1 год) чуть меньше 10%.

Строящиеся офисные площади раскупаются задолго до ввода в эксплуатацию. Но, если компании приобретают офисы «для себя», то у инвестора должна быть совершенно иная тактика выбора и оценки объекта.

Какие бизнес-центры обеспечивают стабильный доход и демонстрируют долгосрочную положительную динамику? Рассказываем, в какие офисы стоит вкладывать деньги в 2024 году.

Краткая классификация бизнес-центров

Официальная система классификации офисов регулярно обновляется в соответствии с новыми тенденциями и запросами рынка. Самая новая версия классификации выделяет три группы офисной недвижимости:

• Класс А.
  Элитные бизнес-центры, соответствующие самым высоким стандартам строительства, управления, организации рабочего пространства. Отличаются самым выгодным расположением, высоким качеством отделки, насыщенной внутренней инфраструктурой и сервисом.

• Класс В+.
  Объекты класса В+ незначительно уступают премиальным офисам по уровню престижа, комфорта и функциональности. Зачастую они не соответствуют высшему классу всего по одному-двум формальным критериям оценки, например, году постройки.

• Класс В.
  Это удобно расположенные здания, оборудованные системами отопления, вентиляции и кондиционирования, пожаротушения, видеонаблюдения. Бизнес-центр предоставляет арендаторам базовую инфраструктуру и сервис. В офисах и помещениях общего пользования выполнен качественный ремонт.

Здания класса А и В+ должны соответствовать перечисленным в классификации критериям (допускается несоблюдение одного обязательного требования и четырёх рекомендованных). Бизнес-центры класса В должны соответствовать всем обязательным критериям, а рекомендованные пункты остаются на усмотрение собственника здания.

По каждому критерию объекту «начисляются» баллы. Чем больше сумма баллов, тем выше класс здания. Все офисные центры, которые не смогли набрать минимальное количество баллов, переходят в условный класс С.

Конференц-зал в бизнес-центре

Рыночная ситуация и тенденции

Офисный сегмент несколько лет подряд занимает ведущие позиции в общем объёме инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Это один из самых удобных и надёжных инструментов для сохранения капитала. В 2023 году сегмент продемонстрировал почти полную заполняемость в сочетании с высокой доходностью.

При этом эксперты отмечают, что спрос на офисы премиум-класса растёт, несмотря на сложную экономическую ситуацию.

Впрочем, спрос на качественные офисы формируется не только российскими игроками. Западные бренды ушли, освободив значительные площади. Однако их место на рынке активно занимают игроки из Турции, Армении, ОАЭ, Китая.

На фоне высокой востребованности офисов вырос интерес к редевелопменту зданий, расположенных в престижных локациях с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью. Новая застройка в таких районах, как правило, невозможна. Но в центре Москвы много устаревших построек. Грамотный редевелопмент даёт им новую жизнь в качестве востребованных бизнес-центров.

Ещё один немаловажный для офисного рынка тренд — передача арендного бизнеса в доверительное управление. Это связано с появлением непрофильных или небольших инвесторов. Они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому минимизируют риски в незнакомой для себя сфере, передавая управление активами профессионалам.

По каким критериям оценивают инвестиционную привлекательность БЦ?

Выбирая бизнес-центр, арендатор оценивает ряд параметров: расположение в популярной деловой локации, презентабельный внешний вид здания, удобство планировочных решений, близость к транспортным магистралям.

Задача инвестора сложнее: ему нужно оценить не только потребительские характеристики, но и коммерческую состоятельность проекта.

Общая характеристика объекта

При оценке качества объекта учитывается его площадь (в том числе соотношение общей и полезной площади), состояние инженерных систем, возможность реконструкции (полной или частичной, с расширением, изменением планировки и т. д.), соответствие нормам СНиП. На характеристики объекта влияет также качество материалов, использованных при строительстве и отделке.

Важно оценить здание как объект права — с учётом юридических условий, возможностей и ограничений по его эксплуатации.

Прилегающая территория и инфраструктура

Учитывают несколько ключевых аспектов:

• Социальная и коммерческая инфраструктура. Рядом с бизнес-центром должно быть всё необходимое для комфортной работы и досуга: магазины, аптеки, кафе, банкоматы. Преимущества района — точки притяжения, которые увеличивают трафик (зоны отдыха, культурные объекты, крупные ТРЦ). Недостатки района — объекты, составляющие высокую конкуренцию.

• Транспортная инфраструктура — состояние дорог, наличие удобных выездов на крупные магистрали, близость к метро и обеспеченность общественным транспортом.

• Инженерная инфраструктура — обеспечение теплом, электроэнергией, состояние канализации. Эти показатели позволяют оценить размер затрат на возможную модернизацию (например, увеличение мощностей), а также определить расходы на коммунальные услуги.

Экономические факторы

Есть два базовых критерия оценки коммерческой привлекательности объекта.

Показатель экономической эффективности определяет окупаемость и доходность — способность объекта сохранить ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста.

Изучив эти факторы, можно спрогнозировать ликвидность объекта на весь срок эксплуатации. Когда недвижимость приносит стабильный доход, её можно быстро продать по рыночной цене. Такие объекты обладают высокой ликвидностью. Если актив сложно продать (или иным способом конвертировать в деньги) даже с дисконтом — ликвидность низкая. Ликвидность зависит также от уровня рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость.

Входная группа в бизнес-центре

Возможные риски вложений в бизнес-центр

• Физический износ, моральное устаревание бизнес-центра — снижают спрос на офисные и торговые помещения.

• Изменения законодательства, появление ограничений по эксплуатации здания.

• Инфляция, рост коммунальных платежей, стоимости обслуживания объекта, изменение налогообложения.

• Непрофессиональный подбор пула арендаторов.

• Снижение привлекательности локации — из-за слабого социально-экономического развития района, появления по соседству сильных конкурентов и т. д.

Сравнительный анализ классов БЦ с точки зрения инвестора

Несколько лет назад в сегменте качественной офисной недвижимости не было предложений по небольшим блокам. Но застройщики ориентируются на изменение спроса, поэтому сегодня инвестор может купить офис практически любой площади. Порог входа на рынок теперь сопоставим с жилой недвижимостью, однако арендная доходность коммерческих объектов значительно выше.

Присутствие на рынке крупных игроков с большим опытом и хорошей репутацией даёт покупателю гарантию, что он вкладывается в надёжный проект.

Таким образом, главная задача инвестора — выбор подходящего объекта для вложения средств. Местоположение бизнес-центра уже не играет решающей роли. Раньше лучшая офисная недвижимость была сосредоточена в центре, а сейчас во всех округах Москвы есть активные деловые кластеры с современной застройкой, развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. 

Главным критерием выбора стал класс здания.

Присвоенная бизнес-центру категория позволяет быстро оценить недвижимость сразу по нескольким параметрам: комфорт и привлекательность для арендаторов, актуальная рыночная ставка, возможные риски.

Класс А как инвестиционный объект

Рынок офисов на продажу формируется за счёт класса А, около 80% проектов, расположенных в границах МКАД, относятся к высшей категории. Причина проста: именно эта категория офисной недвижимости более всего востребована различными представителями бизнеса.

Помещения в бизнес-центрах класса А — самый дорогой сегмент офисного рынка. Здания премиум-класса строятся с нуля, в стоимость закладываются все расходы на строительство. Первоклассное обслуживание бизнес-центра тоже обходится недёшево.

Однако и арендные ставки в сегменте А — самые высокие на рынке.

Для сравнения: средние ставки аренды на конец 2023 года (без НДС и эксплуатационных расходов):

• класс А — 36 681 руб. за кв. м / год
• класс В — 21 804 руб. за кв. м / год

Аналитики ожидают, что в 2024 году ставки вырастут на 3–4%.

Инвестиции в офисы класса В

В непростой период 2022-2023 годов бизнес-центры класса В+ продемонстрировали высокую рентабельность по сравнению с объектами более низкого класса. В этом секторе наблюдался стабильный прирост арендных ставок и низкий уровень вакансии (свободных помещений).

В ситуации кризиса перед девелоперами и инвесторами встал вопрос: стоит ли двигаться в сторону упрощения и удешевления офисных площадей, снижать затраты за счёт более простого ремонта и более скромного сервиса? Аналитические исследования рынка показали, что это не самая выигрышная стратегия.

Сравнительный анализ средних показателей по бизнес-центрам класса В и В+

Итак, подготовка помещений с обычным хорошим ремонтом обходится владельцу вдвое дешевле. Однако бизнес по-прежнему заинтересован в высококачественных офисах с дизайнерской отделкой, развитой инфраструктурой и достойным сервисом для арендаторов.

Объекты высокого класса реализуются вдвое быстрее и по более высоким ставкам. Доходность и окупаемость качественных офисов значительно выше.

Вывод: инвестиции в бизнес-центры высокого класса выгоднее, чем вложения в объекты более низкого класса. Даже с учётом высоких первоначальных затрат.

Бизнес-центры класса В — это высококачественные здания с удачным расположением, современными коммуникациями, удобной планировкой. В большинстве случаев собственнику не нужно вкладывать большие суммы и проводить глобальную модернизацию. Достаточно выполнить дизайнерскую отделку, усовершенствовать инфраструктуру — и офисные площади получат более привлекательный класс В+.

Офисное помещение в бизнес-центре

Класс C

Объекты класса С весьма неоднородны по своим характеристикам, ведь в эту категорию попадают любые офисные здания невысокого качества. При этом предложение постоянно сокращается из-за планомерного вывода промышленных зон за пределы Москвы. Оставшиеся в опустевших промзонах здания обычно реконструируются до более высокого класса.

Тем не менее спрос на помещения класса С есть. Главные преимущества данной недвижимости: удобное местоположение и низкие ставки аренды. Соответственно, офисы невысокого класса выбирают арендаторы, которым близость к клиентам, производству или складу важнее, чем комфорт и престиж.

Ценовой разброс в сегменте тоже достаточно высок. Например, в ЦАО здания С-класса по стоимости практически не уступают бизнес-центрам категории В — сказывается высочайшая популярность локации и, как результат, низкая ротация арендаторов.

Кроме того, класс С открывает широкое поле для выгодных инвестиций: у многих офисных зданий есть хороший потенциал.

Чаще всего бизнес-центры класса С представляют собой малоэтажные здания с прилегающей территорией. Это готовая база для создания востребованного офисного особняка. После реставрации офис-центр получит минимум класс В и резко вырастет в цене.

Пример: знаменитая Даниловская Мануфактура в ЮАО.

Старинные полузаброшенные фабричные корпуса не дотягивали даже до скромного класса С. После реконструкции Даниловская Мануфактура превратилась в популярный лофт-квартал с офисными площадями уровня В+.

Практические советы: на что обратить внимание начинающему инвестору?

Стабильно высокий уровень заполняемости и арендные ставки выше среднего — отличительные черты качественных офисных объектов с привлекательными потребительскими характеристиками:

• популярная локация с высокой деловой активностью и насыщенной инфраструктурой;

• хорошая транспортная и пешая доступность (наличие удобных подъездов, парковочных мест, обеспеченность общественным транспортом, близость к метро);

• высокое качество строительных и отделочных материалов, применение современных технологий;

• развитая внутренняя структура бизнес-центра;

• высокий уровень безопасности (видеонаблюдение, контроль доступа, автоматические системы пожаротушения);

• благоустройство и озеленение прилегающей территории.

В период пандемии на первый план вышли такие тренды, как здоровое, экологичное строительство, гибкая планировка, наличие разнообразных общественных пространств. Современным пользователям офисов важны комфортные условия труда, которые помогают сохранять высокую мотивацию и продуктивность.

Немалую роль при выборе офиса играет развитая инфраструктура. Каждый сотрудник ценит возможность не тратить лишнее время, а решать свои бытовые вопросы там, где он проводит значительную часть своего дня.

Итак, помимо экономических факторов и классических показателей успешности бизнес-центра важно учитывать актуальные запросы делового сообщества и потребности арендаторов. Тогда инвестиционный проект сохранит свою востребованность на долгие годы вперёд.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Искра-Парк

Офисы в аренду в БЦ Фабрика Станиславского, стр. 3

Офисы в аренду в БЦ Зубовский б-р, 17