Перспективы коммерческой недвижимости Новой Москвы

Территории, присоединённые к столице в рамках самого масштабного проекта расширения города, поделены на Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО), но больше известны как Новая или Большая Москва.

Почему стоит купить коммерческую недвижимость в Новой Москве? Рассказываем о состоянии и планах развития новых столичных территорий.

Зачем столице понадобился ТиНАО?

Грандиозный проект решает несколько актуальных для Московской области задач.

Во-первых, преобразование моноцентрической структуры Московской агломерации.

Новый округ формируют по принципу полицентричности: концепция упорядоченного градостроительного зонирования включает 12 самодостаточных «точек роста» или районов застройки, каждый со своей спецификой.

Во-вторых, снижение нагрузки на столичную транспортную сеть.

За счёт активного освоения застройщиками новых территорий и политики децентрализации бизнеса власти стимулируют отток компаний и населения от центра к окраинам. Теперь предприниматель могут снимать современные, качественные, но недорогие по столичным меркам коммерческие помещения в ТиНАО. А москвичам не нужно каждый день ездить через весь город и пригороды, ведь они могут найти работу рядом с домом.

Третья цель — развитие прилегающих к столице территорий.

Новая Москва выросла на самых пустынных землях Подмосковья. Здесь не было даже ветки электрички, а на площади почти в 148 тысяч гектаров проживало всего 250 тысяч человек. В течение двенадцати лет территории преображались за счёт планомерного освоения инвесторами. Сегодня население ТиНАО составляет около 700 тысяч человек. Половина столичного жилья, построенного за последнее десятилетие, находится именно здесь.

Вид на город Москва

Административное устройство Новой Москвы

Северо-восточная область Новой Москвы расположена вдоль старой границы города, на юго-западе район граничит с Калужской областью. Ближайший к МКАД округ — Новомосковский. Троицкий АО лежит южнее, на сегодняшний день это самый крупный по площади столичный округ.

 В Новой Москве находится немало интересных с точки зрения бизнеса локаций:

• аэропорт Внуково;

• площадка «Конезавод, ВТБ», где планируется создать природно-спортивный комплекс;

• Инновационный центр «Сколково»;

• мегакомплекс «СберСити» в Рублёво-Архангельском.

В состав ТиНАО входит множество деревень, а также несколько городов, некоторые из них — с богатой историей: наукоград Троицк, древняя Щербинка, литературный посёлок Переделкино.

Инфраструктура ТиНАО

Правительство столицы представило масштабные планы по развитию Троицкого и Новомосковского округов. Предполагается, что до 2035 года в строительство домов, дорог, социальных и коммерческих объектов будет вложено около 7 трлн рублей.

Микрорайоны для жизни, работы и досуга

На новых территориях активно строят современное жильё; поликлиники и больничные комплексы; детские сады, школы, центры внешкольного образования; создаются разнообразные зоны отдыха.

Спланированное развитие коммерческой инфраструктуры проходит в несколько этапов. Сначала в новостройке появляются самые необходимые объекты — аптеки, банкоматы, магазины розничной торговли, в том числе, промышленными товарами (одежда, отделочные материалы, мебель). Затем в районе появляются медицинские и ветеринарные клиники, представительства различных компаний, кафетерии, точки бытового обслуживания (ремонт обуви, химчистка). Третий этап — развитие досуговых организаций: ресторанов, детских клубов, спортивных центров.

В результате появляется район, инфраструктура которого полностью удовлетворяет запросы жителей.

Генеральный план предусматривает также постепенную модернизацию инженерных коммуникаций: систем водоснабжения, энергетических сетей и т. д.

Транспортная инфраструктура

Создание развитой транспортной сети с высокой пропускной способностью — одна из главных задач освоения юго-западных территорий. Отметим, что время в пути от районов до центра столицы уже сократилось почти вдвое.

За 12 лет в ТиНАО построено более 400 км дорог и 8 станций метро. До 2027 года планируется ввести в эксплуатацию ещё 7 станций. Добраться до населённых пунктов Большой Москвы можно электричками Киевского и Курского направлений, а также Большого Кольца МЖД.

В планы Новой Москвы заложено динамичное развитие улично-дорожной и железнодорожной сетей, модернизация радиальных дорог и поперечных направлений. Благодаря комплексному подходу к вопросу транспортной доступности создано множество маршрутов наземного транспорта, которые обеспечивают как внутрирайонные связи, так и подвоз к станциям метро. На 2025 год запланировано открытие Центральной кольцевой дороги. Новая магистраль протянется в 50 км от МКАД.

Проектировщики не обошли вниманием одну из самых насущных проблем Москвы — острейший дефицит парковок.

В самых престижных и оживлённых районах столицы одно парковочное место приходится примерно на 100 м² коммерческой площади. Это катастрофически маленькое соотношение, однако в исторических районах города нет участков, которые можно было бы отдать под парковки. А вот объекты ТиНАО проектируются с учётом постоянно растущего числа автомобилей. Поэтому здесь на 100 м² коммерческих площадей приходится не одно, а 10–20 парковочных мест.

Бизнес-квартал "Прокшино"

Состояние коммерческой недвижимости Новой Москвы на 2024 год

За 12 лет своего существования Новая Москва превратилась в один из самых современных, комфортных и функциональных районов столицы. И пусть пальма первенства в вопросе престижа всё ещё принадлежит небоскрёбам Москва-Сити, у ТиНАО есть все шансы стать мощной точкой притяжения для столичного бизнеса. Этому способствует комплексный подход к благоустройству новых площадей, а также внимание застройщиков к меняющимся запросам потребителей. 

Поскольку основным трендом развития Большой Москвы стало создание рабочих мест, в градостроительные планы заложено размещение больших площадей коммерческой недвижимости, чем позволяют исторические районы столицы.

Какая коммерческая недвижимость есть в Новой Москве?

За прошедшие годы на территории ТиНАО были введены в эксплуатацию около 6 млн м² коммерческих площадей или свыше 10 тыс. различных объектов. В городах и посёлках Новой Москвы работают магазины, складские, торгово-бытовые и многофункциональные комплексы, офисные центры классов А и В.

Эксперты считают, что Новая Москва отличается высокой привлекательностью для инвесторов. Это подтверждается цифрами: из 3,7 триллионов рублей, вложенных в развитие новых округов, 700 млрд принадлежали городу. Всё остальное — частные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Компании охотно вкладываются в строительство масштабных технопарков. Но и для малого бизнеса есть своя среда обитания. Предприниматели активно осваивают зоны жилой застройки. Здесь открываются кофейни и пекарни, салоны красоты и хобби-центры, процветает стрит-ритейл.

Спрос и цена: коммерческие объекты ТиНАО стремительно дорожают

Драйверы спроса на нежилую недвижимость в Новой Москве — рост плотности населения и улучшение транспортной инфраструктуры.

Аналитики отмечают, что уже несколько лет спрос плавно перетекает из центральных районов в новые округи. В 2024 году интерес к коммерческим объектам будет расти, предупреждают эксперты. В настоящее время востребованность коммерческих площадей даже обгоняет спрос на жильё. Нет причин считать, что эта тенденция угаснет.

По прогнозам спрос на районные торговые центры и стрит-ритейл вырастет на 6-7%. Склады и перевалочные пункты тоже не останутся без внимания инвесторов и арендаторов. Тем более, что предложений по свободным складским площадям в Подмосковье фактически нет, каждый строящийся объект буквально на вес золота. Продажи офисов тоже завершаются задолго до ввода здания в эксплуатацию.

В последнее время резко вырос запрос на помещения формата Light industrial — относительно новое предложение в секторе производственно-складской недвижимости, ориентированное на малый и средний бизнес. Конструкция Light industrial универсальна: в объектах такого типа можно разместить лёгкое производство или организовать офис, склад и шоу-рум в едином пространстве. Кроме того, здания формата Light industrial нередко располагаются в черте города, а их оснащение соответствует запросам современных компаний (в отличие от традиционных промзон).

Вслед за спросом растут и цены. Так, за 2023 год средняя стоимость квадратного метра в торгово-сервисных объектах выросла на 24%. А в офисном сегменте была зарегистрирована рекордная стоимость — 850 тыс. рублей за метр.

И это неудивительно, ведь ТиНАО стал своеобразной визитной карточкой Москвы. Многие проекты, реализованные здесь, становятся эталоном качества не только для столицы, но и для всей страны.

Факторы успеха

О достоинствах социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры Новой Москвы сказано немало, однако предпринимателей привлекает в ТиНАО не только сбалансированная городская среда, но и качество коммерческих объектов.

Среди наиболее успешных проектов Новой Москвы можно назвать:

• Comcity — офисный парк класса А. В 2022 году жюри международного конкурса International Property Awards признало «Комсити» лучшим офисным зданием сначала в Европе, а затем и во всём мире.

• Бизнес-квартал «Прокшино» — 177 000 м² сервисной и деловой инфраструктуры высшего качества. Получил престижную премию Arendator Awards, признан лучшим многофункциональным комплексом РФ.

Московских пользователей интересуют помещения с готовой отделкой, требующие минимальных вложений. При этом наиболее востребованы высококачественные объекты, соответствующие мировым ESG-стандартам — с эффективной планировкой, современным инженерным оборудованием и «умными системами управления», высоким уровнем безопасности, зелёными зонами отдыха, самодостаточной инфраструктурой. Всё это и даже больше предлагают коммерческие проекты Новой Москвы.

Офисный парк "Comcity"

Перспективы развития коммерческой недвижимости Новой Москвы

Значительная часть сегодняшних арендаторов и покупателей — миллениалы, поколение, которое стремится к саморазвитию, имеет творческий подход к жизни, заботится о нуждах общества и окружающей среды. Эти люди, от владельцев компаний до рядовых сотрудников, задают тон на рынке коммерческой недвижимости.

Именно в ТиНАО активно формируются современные пространства для бизнеса, учёбы, отдыха, строятся многофункциональные комплексы. При этом застройщики готовы предлагать действительно качественные и нестандартные решения для любого вида деятельности. А гармоничная городская среда привлекает в округа всё больше людей: по прогнозам к 2035 году здесь будет проживать не менее 1,5 млн человек. Поэтому Новая Москва — самая перспективная деловая локация с максимальным потенциалом развития.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Деловой квартал Неополис Корпус C

Офисы в аренду в БЦ Comcity, Браво

Офисы в аренду в БЦ Боровский