Кто управляет нашим зданием и как с ними договориться?

Давайте рассмотрим 2 основных направления управления объектом коммерческой недвижимости: первое - это управление инфраструктурой объекта, а второе – управление его финансовыми потоками. В здании, где вы арендуете или собираетесь арендовать офис, есть оба типа специалистов. С первым вы контактируете на протяжении всего срока аренды, а со вторым – на этапе переговоров и заключения сделки. Кто эти люди, и как эффективно строить общение с ними?

Два типа управляющих

Если говорить об управляющих объектами недвижимостью, давайте сразу уточним, о каком именно типе управляющего идёт речь. Мы выделяем два типа:

• Facility Manager управляет текущей операционной деятельностью и поддержанием объекта недвижимости в технически исправном состоянии. Это направление деятельности получило название управление инфраструктурой организации или «управление эксплуатацией объекта», что более принято в профессиональной среде.
• Property Manager управляет финансовыми потоками.

Где готовят управляющих? По оценке инсайдеров индустрии, в настоящее время в России нет специализированных ВУЗов, которые могут сформировать компетенции профессионального управляющего в полном объеме. В Высшей Школе Экономики есть профессиональная подготовка в области экономики и управления недвижимостью, а также MBA «Управление недвижимостью и девелопмент», где можно подготовиться по направлению Property Management. Направление Facility Management как отдельная учебная дисциплина на рынке не представлена.


На международном уровне существует Институт управления коммерческой недвижимостью (IRM), который сертифицирует управляющих. Данную сертификацию можно получить при наличии определённого опыта работы в области недвижимости. Образование в области управления недвижимостью – дорогостоящее, а для получения доступа к учебной программе по сертификации CPM необходимо соблюсти ряд условий.

Управляющий эксплуатацией объекта

Этот тип управляющего выполняет комплекс мер, направленных на обеспечение и поддержание функционирования объекта недвижимости.

Что он делает:

• Взаимодействует как с собственником, так и с арендаторами по вопросам технического состояния объекта;
• Контролирует работу службы эксплуатации;
• Контролирует исполнение плана-графика технического обслуживания и ремонта оборудования здания;
• Осуществляет контроль за чистотой объекта;
• Осуществляет контроль за работой службы приёмной;
• Осуществляет контроль за работой охраны объекта;
• Вносит предложения собственнику по ремонтным работам на объекте;
• Вносит предложения собственнику по работам, связанным с модернизацией инженерных систем и оборудования;
• Предоставляет иные услуги, связанные с предоставлением сервисов на объекте – химчистки, Wi-Fi, кофе и т.д.;
• Готовит и реализует бюджет эксплуатационных расходов.

Именно этому управляющему приходят запросы и заявки от арендаторов по поводу пропусков, устранения неисправностей, бесперебойной работы всех служб.

Знаете ли вы, что в российских реалиях функции управляющего эксплуатацией объекта (Facility Manager), может выполнять главный, старший или просто инженер по эксплуатации, руководитель или специалист АХО, или иные специалисты, связанные с эксплуатацией объекта, которые в разных компаниях называются по-разному.

Коммуникация между управляющим и арендатором может осуществляться разными способами. Заявку можно отправить как в «бумажном» виде, так и по электронной почте, либо посредством использования специализированного программного обеспечения. Для российского рынка последний пункт – это революционно новое направление в сфере предоставления услуг управления инфраструктурой объекта недвижимости.

Для этого достаточно обратиться на ресепшн или к офис-менеджеру своей компании. Стандартная практика со стороны собственника – сразу определять «правила игры» при заселении арендатора. Эти правила взаимодействия включают в себя не только контрактные обязательства, прописанные в договоре аренды. Совместно с управляющей компанией собственник здания разрабатывает «Руководство для арендаторов», где расписаны все ситуации – от подготовки помещения к ремонту до заявки на пропуск автомобиля.

Совет арендаторам: до подписания договора аренды посмотрите «Руководство для арендаторов», которое составил для вас собственник. Так вы можете заранее понять степень профессионализма и «беспроблемности» управляющей компании объекта при дальнейшей эксплуатации помещений.

Управляющий финансовыми потоками объекта недвижимости

Профессиональный управляющий (PM, Project Manager) в области коммерческой недвижимости обеспечивает финансовую стабильность объекта и традиционно переводится не как «менеджер проекта», а как «управляющий». По сути, это коммерческий директор объекта.

Арендаторам стоит обратить внимание на этого человека, потому что именно он должен выводить здание на рентабельность и оправдывать ожидания инвесторов. Поэтому именно он принимает решение по размеру ставки аренды и допустимых скидок на неё. Здесь важно отметить, что выше определённого предела скидку на аренду не дадут, так как превышение определённого порога уступки цены лишит здание рентабельности.

В зону ответственности управляющего входят:

• Наполняемость объекта недвижимости арендаторами;
• Доходность объекта с точки зрения арендных отношений;
• Контроль за расходной частью (бюджет эксплуатационных расходов и т.д.).

Важно отметить, что арендатор общается с управляющим не напрямую, однако, именно от него он получает через консультантов коммерческое предложение. Кроме того, управляющий может участвовать в переговорах на этапе обсуждения условий аренды, так как он согласует, в свою очередь, условия договора с арендатором.

Конечно, арендатору всегда хочется платить меньше, если это возможно. Управляющий рассчитывает возможности предоставления скидок и услуг, зачастую используя различные методы расчета, включая специализированный финансовый калькулятор, который позволяет учитывать все факторы, из которых формируется ставка аренды.



Так выглядит финансовый калькулятор управляющего недвижимостью (PM). Скачать его можно здесь.

Экономист или управляющий использует финансовый калькулятор для расчёта того, насколько обеим сторонам, и арендатору, и арендодателю, будет выгодно вступать в арендные отношения, каковы будут индексация ставки арендной платы, арендные каникулы, и т.д.