Покупка офисного здания

Покупают ли компании офис в собственность, либо аренда представляется наилучшим вариантом? С точки зрения спроса, картина следующая: более распространенная практика – это аренда офиса. Тем не менее, предприниматели выбирают покупку коммерческой недвижимости не только с целью размещения собственной компании, но и как финансовый инструмент. Некоторые предпочитают покупать офисные помещения в бизнес-центре, другие же предпочитают более камерный и обособленный формат – это покупка отдельно стоящего здания (часто можно встретить сокращение как ОСЗ).

О преимуществах покупки офисов в бизнес-центре мы поговорим отдельно. А сейчас речь пойдет о покупке ОСЗ. Выбор зданий площадью от 1 тысячи до 10 тысяч квадратных метров и более – это длительный процесс, который может растянуться на несколько лет. Офисные здания в Москве являются не только имиджевыми, но и в достаточной мере стабильными инвестиционными объектами.

С января-февраля этого года специалисты отмечают рост количества запросов на покупку особняков для компаний. В качестве потенциальных покупателей выступают компании, которые смогли пережить кризис и к настоящему моменту чувствуют себя достаточно уверенно на рынке.Покупка как финансовый инструмент

Рассматривая вопрос приобретения офисного здания в собственность, компания может ставить перед собой различные задачи:

• Диверсифицировать активы с использованием покупки недвижимости как долгосрочного и надёжного инвестиционного инструмента.
• Получить доход от сдачи в аренду. Это пассивный инструмент инвестирования, однако, он даёт стабильный доход.
• Защитить капитал от колебаний экономики и реализовать возможность «зафиксировать» денежные средства на длительный период.
• Заменить арендные платежи на платежи по кредиту, чтобы в результате получить здание в собственность.
• Реализовать имиджевую задачу путём приобретения в собственность представительского здания с хорошим местоположением.

Несмотря на устремившуюся вверх кривую спроса, на этом рынке предложение качественных офисных зданий ограничено, а их приобретение связано с определёнными рисками, которые можно предвидеть и обсуждать на этапе коммерческих переговоров, т.к. их наличие напрямую влияет на формирование цены объекта.

Оздоровление экономики

Положительный тренд в становлении рынка в целом, который мы можем наблюдать – прозрачность сделок с недвижимостью. Этому в значительной мере способствовали следующие факторы:

• Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости в сторону повышения,
• Сложность в получении документов на строительство или реконструкцию.

Как следствие:

• Росреестр не зарегистрирует сделку, если заподозрит занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости.
• Налоговая может инициировать проверку, по итогам которой предоставляется оценка рыночной стоимости здания.
• Здоровая экономика создаёт благоприятный финансовый климат и позволяет значительно снизить риски при проведении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости.

Современный бизнес-центр

Согласования

Риск: Одним из самых сложных видов коммерческой недвижимости с точки зрения рисков являются офисные особняки в ЦАО Москвы. Зачастую это исторические здания, которым 100-200 лет, и которые являются памятниками архитектуры и культурного наследия. Любые изменения фасада и конструктива здания - надстройки, пристройки или перепланировки, если они не имеют соответствующих согласований, могут потребовать от нового владельца восстановления до изначального вида здания в полном объеме.

Минимизация: тщательно проверить историю объекта, всю документацию. Выяснить, какая реконструкция происходила, есть ли документы на неё. Согласовать перепланировки сейчас сложно, поэтому, купив такой особняк, новому собственнику придётся обращаться в суды, чтобы получить согласование (в лучшем случае) либо получить и в дальнейшем оспаривать предписание ликвидировать изменения.

С целью проверки due diligence в отношении объекта недвижимости юрист собирает достаточно внушительный список документов, куда входят:

• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого объекта недвижимости;
• Акты приема-передачи в отношении каждого объекта недвижимости;
• Кадастровые паспорта каждого объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие основания приобретения продавцом объектов недвижимости и их оплату;
• Документы по сделкам, которые были совершены в отношении объектов недвижимости;
• Информация о не зарегистрированных обременениях, которые могут быть зарегистрированы на основании сделок;
• Информация о спорах/судах в отношении объектов недвижимости, потенциальных претензиях;
• Информация об обязательствах продавца в отношении объектов недвижимости любым третьим лицам.