Лого
Аренда и продажа коммерческой
недвижимости в Москве
Покупка офисного здания

Покупка офисного здания

26.12.2023

Время чтения 6 мин.

Покупают ли компании офис в собственность, либо аренда представляется наилучшим вариантом? С точки зрения спроса, картина следующая: более распространенная практика – это аренда офиса. Тем не менее, предприниматели выбирают покупку коммерческой недвижимости не только с целью размещения собственной компании, но и как финансовый инструмент. Некоторые предпочитают покупать офисные помещения в бизнес-центре, другие же предпочитают более камерный и обособленный формат – это покупка отдельно стоящего здания (часто можно встретить сокращение как ОСЗ).

сделка фото

О преимуществах покупки офисов в бизнес-центре мы поговорим отдельно. А сейчас речь пойдет о покупке ОСЗ. Выбор зданий площадью от 1 тысячи до 10 тысяч квадратных метров и более – это длительный процесс, который может растянуться на несколько лет. Офисные здания в Москве являются не только имиджевыми, но и в достаточной мере стабильными инвестиционными объектами.

С января-февраля этого года специалисты отмечают рост количества запросов на покупку особняков для компаний. В качестве потенциальных покупателей выступают компании, которые смогли пережить кризис и к настоящему моменту чувствуют себя достаточно уверенно на рынке.

Покупка как финансовый инструмент

Рассматривая вопрос приобретения офисного здания в собственность, компания может ставить перед собой различные задачи:
  • Диверсифицировать активы с использованием покупки недвижимости как долгосрочного и надёжного инвестиционного инструмента.
  • Получить доход от сдачи в аренду. Это пассивный инструмент инвестирования, однако, он даёт стабильный доход.
  • Защитить капитал от колебаний экономики и реализовать возможность «зафиксировать» денежные средства на длительный период.
  • Заменить арендные платежи на платежи по кредиту, чтобы в результате получить здание в собственность.
  • Реализовать имиджевую задачу путём приобретения в собственность представительского здания с хорошим местоположением.
Несмотря на устремившуюся вверх кривую спроса, на этом рынке предложение качественных офисных зданий ограничено, а их приобретение связано с определёнными рисками, которые можно предвидеть и обсуждать на этапе коммерческих переговоров, т.к. их наличие напрямую влияет на формирование цены объекта.

консультация фото

Оздоровление экономики

Положительный тренд в становлении рынка в целом, который мы можем наблюдать – прозрачность сделок с недвижимостью. Этому в значительной мере способствовали следующие факторы:
  • Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости в сторону повышения,
  • Сложность в получении документов на строительство или реконструкцию.
Как следствие:
  • Росреестр не зарегистрирует сделку, если заподозрит занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости.
  • Налоговая может инициировать проверку, по итогам которой предоставляется оценка рыночной стоимости здания.
  • Здоровая экономика создаёт благоприятный финансовый климат и позволяет значительно снизить риски при проведении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости.

Согласования

Риск: Одним из самых сложных видов коммерческой недвижимости с точки зрения рисков являются офисные особняки в ЦАО Москвы. Зачастую это исторические здания, которым 100-200 лет, и которые являются памятниками архитектуры и культурного наследия. Любые изменения фасада и конструктива здания - надстройки, пристройки или перепланировки, если они не имеют соответствующих согласований, могут потребовать от нового владельца восстановления до изначального вида здания в полном объеме.

Минимизация: тщательно проверить историю объекта, всю документацию. Выяснить, какая реконструкция происходила, есть ли документы на неё. Согласовать перепланировки сейчас сложно, поэтому, купив такой особняк, новому собственнику придётся обращаться в суды, чтобы получить согласование (в лучшем случае) либо получить и в дальнейшем оспаривать предписание ликвидировать изменения.

С целью проверки due diligence в отношении объекта недвижимости юрист собирает достаточно внушительный список документов, куда входят:
  • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого объекта недвижимости;
  • Акты приема-передачи в отношении каждого объекта недвижимости;
  • Кадастровые паспорта каждого объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие основания приобретения продавцом объектов недвижимости и их оплату;
  • Документы по сделкам, которые были совершены в отношении объектов недвижимости;
  • Информация о не зарегистрированных обременениях, которые могут быть зарегистрированы на основании сделок;
  • Информация о спорах/судах в отношении объектов недвижимости, потенциальных претензиях;
  • Информация об обязательствах продавца в отношении объектов недвижимости любым третьим лицам.
Вас может заинтересовать:
Мария Новикова
Мария Новикова
Директор
Опыт работы в недвижимости 20 лет.
Основные клиенты: ENKA, Галс Девелопмент, Актион Девелопмент.
Ключевые сделки: Ростелеком, Аэрофлот
Элина Степная
Элина Степная
Директор
Опыт работы в недвижимости 13 лет. 
Основные клиенты: ENKA, МR Group, Aktion development, Vos'hod, Millhouse, АНД корпорация, ВЭБ.РФ. 
Ключевые сделки: Аэрофлот, Ренессанс Кредит, Газпромбанк, ByteDance, Airbus
Дарья Борисова
Дарья Борисова
Заместитель директора
Опыт работы в недвижимости более 10 лет в области офисной недвижимости.
Основные клиенты: O1 Properties, Capital Group, ГАЛС Development.
Ключевые сделки: ECCO, WeWork, Россельхозбанк, Автобан.
Закажите презентацию подходящих вам офисов
В течение дня у вас на почте будет информация по объекту от эксперта
Получить презентацию бесплатно
1
Добавить в Избранное
Удалить из Избранного
Класс здания
Ставка снижена
Моментальная аренда
Проверенная управляющая компания
Фотография
Панорама
Карта
Редактировать название фильтра
Удалить фильтр подбора
Быстрый просмотр
Добавить в сравнение
Перейти в сравнение
^
Наш сайт использует файлы cookie, чтобы улучшить работу сайта, повысить его эффективность и удобство. Продолжая использовать сайт officenavigator.ru, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.