- Выгодно ли приобретать офисные помещения на стадии строительства?
Выгодно ли приобретать офисные помещения на стадии строительства?
26.12.2023
Время чтения 7 мин.
При этом следует отметить, что распределение вложений изменилось по сравнению с предыдущими периодами: сегмент жилья ощутимо сдал позиции. 55% от общего объёма инвестиций или 274 миллиарда «ушли» в коммерческую недвижимость. А лидером этого сегмента стало офисное направление — 19% общей суммой в 94 млрд рублей.
Высокий спрос на качественные офисные блоки в новых бизнес-центрах формируется за счёт разных игроков. Прежде всего это конечные потребители, то есть, российские компании, которые приобретают площади для себя. Важную роль в росте спроса сыграли малые и средние инвесторы. Заметную долю сделок заключили и те участники, которые в 2022 году переориентировались с жилищного сегмента на коммерческий сектор.
Рассказываем, чем привлекательна для инвесторов покупка офисов в строящихся бизнес-центрах Москвы.
Ограниченное предложение
Практика продажи бизнес-центров по небольшим офисным помещениям появилась в Москве относительно недавно. Инвестиции в недвижимость стали набирать популярность около пяти-семи лет назад.
На начальном этапе размер необходимых вложений измерялся миллиардами, поскольку к продаже предлагались в основном крупные офисные площади. В докризисные времена распродавать офисы «в нарезку» было просто невыгодно. Однако по мере своего развития рынок становился всё более разнообразным. Сегодня в строящихся бизнес-центрах можно приобрести практически любую площадь — небольшой блок площадью 50–100 м², один-два этажа или целое здание.
При этом предложение по продаже новых офисов остаётся стабильно небольшим: после кризиса 2014 года новых бизнес-центров строилось немного. Как только появлялась вакансия, на неё быстро находились покупатели.
На 2023 год девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около 210 тыс. м² офисной недвижимости. Площади изначально ориентированы на продажу компактными блоками, адаптированными под нужды небольших собственников или арендаторов. Неудивительно, что значительная часть этого объёма уже распродана.
Рост популярности рыночного сегмента
Вместе с увеличением предложения растёт и спрос на офисы. Примечательно, что более 80% проектов, в которых можно приобрести офис, относятся к классам «А» или «В+». Застройщики следуют за тенденциями рынка: сегодня бизнесом востребованы более дорогие, но гарантированно качественные помещения.
Прежде инвесторы настороженно относились к сегменту коммерческой недвижимости: рынок жилья был привычнее и понятнее. Но сегодня коммерческое направление вызывает повышенный интерес, поскольку на смежных рынках практически невозможно найти объекты, которые гарантировали бы такую же высокую доходность, какую могут дать офисные площади.
По оценкам аналитиков финансовый результат вложений в офисную недвижимость достигает 15% годовых, тогда как доходность, например, складских помещений составляет не более 10%.Высокую долю реализации офисов задолго до фактической готовности объектов подтверждают и сами застройщики. Так, заместитель генерального директора Stone Hedge Виктория Васильева рассказала, что в рамках возводимой группы бизнес-центров STONE на сегодняшний день реализовано более 50% будущих офисных помещений. При этом завершение строительства различных объектов запланировано на 2023–2026 годы. А общий объём продаж компании Stone Hedge за прошедший год составил около 60 тыс. м², что значительно превысило показатели предыдущего периода.
Похожую картину обрисовал директор по по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев: 60–70% объёма офисных площадей реализуется до ввода зданий в эксплуатацию. Так, в бизнес-центре iCITY более 33 тыс. м² из предложенных 90 тыс. м² уже принадлежат новым собственникам. Растущий спрос на продающиеся офисы почти равномерно распределяется между двумя группами: примерно на 50% его создают компании-пользователи, а ещё на 50% — инвесторы, отметил эксперт MR Group.
До прошлого года значительную долю площадей занимали иностранные компании. У российского бизнеса свой взгляд на владение недвижимостью: компании «чувствуют себя дома» и охотнее тратят деньги на приобретение собственности. А перед инвесторами открылась возможность сотрудничества с небольшими российскими арендаторами (далеко не всем было под силу заключать сделки с крупными иностранными игроками).
Высокая активность российских компаний
Согласно аналитическим данным CORE.XP за 2022 год 48% продаж офисных блоков пришлась на крупные, более 5 тыс. м², сделки. «Их закрывали отрасли-лидеры 2022-го: недвижимость и строительство, IT и телеком, энергетика, транспорт и логистика, финансовые услуги», — пояснил директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин.
Долгосрочная тенденция
Устойчивость спроса на офисы в возводимых бизнес-центрах объясняется дефицитом качественных площадей в сочетании с высокой инвестиционной привлекательностью подобных проектов, объясняют эксперты. Немаловажную роль играет тот факт, что офисный сектор сформирован крупными профессиональными игроками с хорошей репутацией — это внушает инвесторам дополнительную уверенность в прибыльности объектов. Именно поэтому значительная доля нового строительства реализуется задолго до фактического завершения проектов.
Например, один из самых крупных на сегодняшний день продавцов офисной недвижимости, компания Stone Hedge предлагает всего 56 тыс. м² офисных блоков.Сами девелоперы тоже считают, что переизбытка предложения по офисам прайм-класса не будет. Ведь даже в непростой 2022 год, когда многие иностранные бренды едва ли не в один момент ушли с российского рынка, уровень вакансии не превысил 12%.
