Роль инфраструктуры в инвестиционной привлекательности бизнес-центров

Интеграция культурно-социальных объектов в пространство делового центра — одна из самых перспективных тенденций рынка офисной недвижимости.

Всего 10 лет назад для обеспечения успешности бизнес-центра было достаточно популярной локации с хорошей транспортной доступностью. Инфраструктура могла быть представлена небольшой парковкой, обычной столовой и, возможно, стрит-ритейлом на первом этаже.

Сегодня, несмотря на острый дефицит офисных площадей, базовая инфраструктура не может обеспечить проекту высокую инвестиционную привлекательность. Пользователям нужны не просто какие-нибудь кабинеты, а качественные офисы с достойным обслуживанием. Именно поэтому большинство дорогих офисных проектов премиум-класса продаются задолго до окончания строительства.

Насыщенная инфраструктура бизнес-центра — весомое конкурентное преимущество, позволяющее реализовать площади быстро и по рыночной цене.

Влияние инфраструктуры на инвестиционную привлекательность бизнес-центра

Даже если первоначально офис приобретается для собственных нужд, дальновидный покупатель всегда оценивает инвестиционный потенциал объекта. Актив должен оставаться востребованным в долгосрочной перспективе, ведь каждая компания стремится не только вернуть вложенные средства, но и заработать при продаже, в этом смысл бизнеса.

Востребованность бизнес-центра и его офисов зависит от внешней и внутренней инфраструктуры: уровня развития локации, транспортной доступности, а также уникальных свойств продукта. Качественный офисный центр — это не только удобные помещения, современная инженерия и красивые фасады (хотя строительные характеристики здания тоже важны). Это комфорт и статусность.

Инфраструктура бизнес-центра играет важную роль в формировании привлекательности проекта — это третий по значимости критерий выбора после местоположения и стоимости помещения.

Офис в бизнес центре

Спрос на современные престижные офисы поддерживается жёсткой конкуренцией компаний за ценных специалистов. Комфортный бизнес-центр, в котором можно продуктивно работать, хорошо отдыхать, решать бытовые вопросы и заботиться о своём здоровье — серьёзный аргумент в борьбе за квалифицированные кадры. Жители крупных городов тратят много времени на дорогу от дома до работы, поэтому ценят рабочие места, где все услуги и развлечения находятся на расстоянии одной поездки в лифте.

Социальные объекты способны превратить деловой центр в современное концептуальное пространство, новую точку притяжения. Например, в московском МФК «Олимпийский» офисная часть дополнена торговыми, спортивными, культурными площадками, которые привлекают большое количество посетителей. Таким образом, насыщенная продуманная инфраструктура обеспечивает бизнес-центру хорошую посещаемость, а значит, формирует высокую ликвидность коммерческих площадей.

Из чего складывается инфраструктура БЦ?

Перечень объектов и услуг конкретного бизнес-центра определяется запросами арендаторов и особенностями локации. Если в районе слабо развиты какие-либо социальные сферы, не хватает значимых элементов городской среды, тогда девелоперы ещё на стадии проектирования приглашают соответствующие организации и создают помещения под их потребности (кафе, фитнес-зал, медицинский центр).

В целом под инфраструктурой понимают наличие трёх базовых компонентов: транспорт, питание, сервис.

Транспортная доступность

Привлекательность делового центра с точки зрения транспортной доступности зависит от совокупности факторов:

• достаточное количество надёжного и разнообразного общественного транспорта в пешей доступности;

• близость и удобство выезда на основные транспортные артерии;

• наличие качественной парковки.

Если район, в котором расположен бизнес-парк, достаточно обеспечен транспортом, сотрудники и клиенты компаний-резидентов могут быстро и легко добираться до офиса. Это повышает лояльность кадров, помогает развивать деловые связи, способствует увеличению продаж. Поэтому компании предпочитают бизнес-центры с хорошей доступностью.

Таким образом, логистические преимущества обеспечивают офисному центру высокую заполняемость площадей и длительные договора аренды. Это важно для инвесторов и владельцев арендного бизнеса, поскольку востребованность площадей и долгосрочная аренда офиса формируют стабильный доход.

Бизнес-центр с хорошей транспортной развязкой

Торгово-развлекательная инфраструктура

Один из главных трендов современной бизнес-среды — многофункциональность. Чем насыщеннее инфраструктура, чем больше функций (продуктов и услуг) она способна предложить, тем выше привлекательность бизнес-центра в глазах пользователей (гостей, покупателей, арендаторов).

Помимо деловой части, инфраструктура современного МФК должна включать магазины с разнообразным ассортиментом, спортивно-оздоровительные объекты, кафе и/или ресторан, сервисные службы (например, доставка цветов).

Большое значение имеет наличие разнообразных зон отдыха. Владельцы престижных деловых комплексов вкладывают существенные средства в благоустройство и озеленение, организацию пространств для проведения общественных мероприятий: концертов, лекций, выставок.

Бизнес-центр с насыщенной торгово-развлекательной инфраструктурой и комфортными зонами отдыха — выбор крупных успешных компаний, которые считают сотрудников главной ценностью бизнеса. Следовательно, создавая достойные условия труда и отдыха, владелец офисных площадей получает надёжного якорного арендатора.

Социальная сфера

Социальные элементы инфраструктуры могут включать множество объектов различных направлений деятельности:

• салон красоты, медицинский центр, стоматологическая клиника;

• отделения банков и юридических компаний, кабинет нотариуса, рекламное или туристическое агентство;

• организации бытового обслуживания (химчистка, ремонт техники, фотосалон).

В настоящее время в Москве сформировался пул сетевых компаний, специализирующихся на обслуживании социальных потребностей бизнес-центров. Собственники престижных деловых центров отдают предпочтение известным и опытным операторам, которые способны обеспечить достойный уровень сервиса.

Офисное помещение для нотариуса

Инфраструктура и устойчивое развитие

Концепция ESG (Environmental, Social, and Governance) более 20 лет активно интегрируется в бизнес-стратегии различных организаций по всему миру. В начале 2000-х годов концепция устойчивого развития стала привлекать внимание инвестиционного сообщества: инвесторы, банки, страховые фонды, управляющие компаний стали понимать, что ESG-принципы могут благоприятно влиять на производительность организации и ликвидность активов. Так появились инвестиционные стратегии, ориентированные на ESG-факторы.

Ключевые принципы концепции устойчивого развития:

• баланс между экологической, социальной и экономической сферами;

• учёт потребностей всех групп и слоёв населения.

Цель — минимизация негативного влияния экономики (бизнеса, промышленности) на окружающую среду и людей, в том числе, сотрудников бизнес-центров.

При возведении офисных зданий высшего качества используются экологические и энергоэффективные технологии, которые помогают сократить потребление ресурсов, а также создать комфортный и здоровый микроклимат в помещениях.

Инфраструктура «зелёных» офисов включает интеллектуальные системы управления микроклиматом, конструкции шумоподавления, циркадное освещение. Большое внимание уделяется озеленению площадей, грамотному зонированию, эргономичному оснащению рабочих мест.

Эксперты рынка офисной недвижимости отмечают, что бизнес-центры с экологичной инфраструктурой часто сдаются в аренду большими площадями и на длительный срок. Такие объекты привлекательны для арендаторов и требуют меньше расходов на эксплуатацию. Благодаря устойчивости к различным кризисам «зелёные» офисные проекты имеют высокий спрос со стороны инвесторов.