Собственник, риэлтор или консультант – с кем сотрудничать выгоднее?

Снимать офис напрямую у владельца помещения или через посредника? Надо ли избегать консультантов и риэлторов или имеет смысл наладить с ними взаимовыгодные контакты? Кто будет сопровождать вашу сделку, давать актуальную информацию и где найти инсайты по поводу собственника? Консультант или риэлтор – в чем разница? Разберём подробно по пунктам.

Агрегаторы: машина не заменит человека

Где мы начинаем поиск офиса? Чаще всего с поисковика, который ведет к множеству ссылок по теме или с большого сайта-агрегатора объявлений по коммерческой недвижимости, где можно посмотреть базу объектов. Здесь почти всегда возникает ряд вопросов:

• Эта база актуальна?
• Кто стоит за объявлением?
• Насколько корректно база составлена?
• Честные ли цены опубликованы?
• Кто ответит на ваши вопросы по объекту?
• Что нужно знать о владельце, что поможет при заключении сделки?
• Какие подводные камни могут ожидать вас на этой сделке, и как их обойти?

Большой агрегатор даёт вам доступ к широкому выбору, но этот выбор не всегда актуален: зачастую это иллюзия выбора, за которой скрываются множество конкурирующих агентств, как крупных, так и мелких, опытных и нет. Некоторые из них принесут вам пользу, другие отнимут время.

Кроме того, за объявлениями может стоять кто угодно: не только собственник или профессиональный консультант. А значит, вы можете потратить много времени на разговоры с риэлторами или брокерами, пока не убедитесь, что дальнейшее общение вам не нужно.

Выбрать объект можно в нашей обширной базе офисов: мы следим за её актуальностью и работаем только напрямую с собственниками.

Консультант - представитель собственника

Можно постараться и выйти на контакт напрямую с собственником, минуя консультантов и риэлторов. Здесь будут актуальны три следующих момента:

• В большинстве случаев вы имеете недостаточно информации об этом собственнике: его репутация, история сделок, особенности ведения переговоров. Поэтому вы оказываетесь в заведомо невыгодном положении: у вас нет достаточно данных для принятия решения.
• Арендаторов у собственника много, а вот арендодателей у бизнеса может быть 1-3 на вашей памяти. Получается, собственник уже более опытен в этой сделке, перевес на его стороне.
• Собственник – такой же бизнес-партнер, как и любой другой ваш партнёр. Он преследует свои интересы, поэтому не всегда готов предложить вам win-win условия при заключении сделки.

Консультант не только владеет этой информацией, но также выступает в качестве помощника в переговорах. Обладая достаточным опытом, он взаимодействует со многими арендодателями на постоянной основе и владеет необходимым инструментарием для заключения взаимовыгодной сделки.

Консультант владеет информацией о собственнике и может её предоставить в том объеме, который необходим для принятия решения.

Консультант и риэлтор: в чем разница?Консультант, брокер, агент, риэлтор – кто все эти люди? Суть не в названии, а в той услуге, которую вы получаете. Профессиональная услуга включает следующие пункты:

• подбор офиса, включая показы;
• знание рынка, которое активно используется для выполнения вашего ТЗ по подбору офиса;
• своевременное предоставление вам информации, включая коммерческое предложение;
• отсутствие оплаты арендатором данной услуги (т.к. платит собственник помещений);
• помощь в составлении презентации для руководства;
• структурирование сделки на всех этапах.

Задача консультанта – вникнуть в ваши пожелания настолько детально, чтобы создать между вами и собственником взаимопонимание по значимым вопросам аренды. При этом консультант не только находит офис по вашим пожеланиям, он также учитывает показатели бизнеса, ищет и находит варианты, которые учитывают ваши особенности. Например, если у вас стартап, вам больше подойдёт офисное пространство, которое учитывает возможность расширения без необходимости переезда. Консультант должен предусмотреть такое развитие ситуации и предложить вам соответствующее размещение.


Консультант работает над решением задачи гораздо более сложного уровня, нежели чем просто сбор базы данных. Не является конечной задачей консультанта и показать вам несколько объектов, а затем поприсутствовать на сделке, «и всё». Задача консультанта шире: его услуга - это решение вашей задачи учитывая ваши интересы, ведение сделки от и до, а зачастую и консультации после совершения сделки. Кроме того:

• Консультант работает напрямую с собственником, как его представитель. Услуги консультанта оплачивает собственник – для вас они бесплатны.

Экономьте своё время! База Office Navigator содержит только объекты, размещенные напрямую от собственников через профессиональных консультантов, услуги которых будут бесплатны для вас как для арендатора.

Что будет после сделки?Консультант разбирается в вашем запросе. В его задачи входит выяснить ваши пожелания и дать рекомендации с учетом как текущих реалий рынка, так и потребностей вашего бизнеса хотя бы в ближайшей перспективе. Консультант не «бросает» вас после сделки. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Чаще всего, при заключении сделки нас, в первую очередь, интересует, сколько нужно будет платить по следующим пунктам:

• Ставка аренды;
• Налоги;
• Коммунальные платежи.

Это только верхушка айсберга. Если резюмировать всё, что остаётся за кадром, то можно уместить это в один вопрос: что будет с вами после заключения сделки аренды?

То, что вы пропишите в договоре с арендодателем, должно устраивать обе стороны. Для того, чтобы в новом офисе вы комфортно себя чувствовали весь срок аренды, ваши договорённости должны состояться по модели win-win. Задача консультанта – способствовать достижению таких договорённостей. Однако это далеко не всё. Если вы арендуете офис, для вас важны все факторы, которые формируют понятие гибкость:

• Срок аренды;
• Возможность досрочного расторжения договора;
• Порядок платежей;
• Ответственность по договору;
• Обязательства собственника перед арендатором;
• Список на этом не исчерпывается.

Об обязательствах собственника особенно часто забывают, хотя они не заканчиваются на предоставлении помещения и сборе арендной платы. Консультант следит за тем, чтобы ваши права были отражены в договоре, и помогает закрепить за вами максимальную гибкость, которая даёт вам гораздо больше уверенности в завтрашнем дне, особенно в условиях нестабильного рынка, по сравнению с типовым договором между собственником и арендатором.

Резюме

1. Услуги консультанта по аренде офисной недвижимости бесплатны
2. Консультант работает напрямую с собственником
3. Услуги консультанта не надо избегать: при правильном подходе они сэкономят вам время и деньги
4. У консультанта есть информация о рынке, собственниках, о различных офисных зданиях
5. Консультант структурирует все этапы сделки и остаётся доступен и после заключения договора

Совет дня: смело звоните консультанту и просите оказать вам услугу по подбору офиса и структуризации сделки аренды бесплатно. В этом суть его работы.