Тренды и тенденции рынка офисной недвижимости в 2024 году

Даже в самые непростые времена бизнес не может обходиться без аналитики и прогнозов. Пессимистичные предсказания, сделанные в 2022 году, не сбылись. Уже в начале 2023 года наметилась чёткая тенденция к стабилизации ситуации. Итоги года и вовсе стали рекордными по числу заключённых сделок и объёму вложенных в офисную недвижимость денег.

Рассказываем, как меняется рынок аренды офисов в Москве, опираясь на отчёты наших экспертов и аналитиков.

Основные тренды рынка офисной недвижимости 2024 года

Офисный сектор эволюционирует под влиянием общемировых процессов, технологического прогресса, а также растущих требований арендаторов.

Популярность коворкингов и смешанных пространств

Рынок аренды офисов в Москве всё больше смещается в сторону гибких рабочих площадей: коворкингов, смешанных пространств, сервисных офисов.

Гибкий офис меняется и подстраивается под требования арендатора во всём: от зонирования и количества рабочих мест до условий аренды. Инфраструктура мультифункциональных пространств включает практически всё, что может потребоваться для комфортной и продуктивной работы.

Прогноз эксперта: Многие из крупных и средних предприятий рассматривают коворкинги как полноценную замену традиционным офисам, а инвесторы высоко оценивают перспективы «гибкой» офисной недвижимости. Ожидается, что в ближайшие годы средний рост рынка гибких рабочих пространств останется на уровне 15–20%.

Автоматизация и умные здания как факторы привлекательности офисов

Современный офисный сотрудник оперирует рабочими инструментами физического и виртуального миров, бизнес-процессы становятся всё более автоматизированными. Цифровой офис — уже не роскошь, а насущная необходимость: без цифровизации компании утрачивают эффективность и теряют конкурентоспособность.

Прогноз эксперта: На первое место по уровню востребованности выходят офисы, где техника и технологии представляют собой слаженный механизм, обеспечивающий эффективную работу и достижение максимальных показателей.

Экологические стандарты и устойчивое развитие

Всё больше компаний ориентированы на комфортные условия труда, заботу о физическом и психологическом здоровье сотрудников. Арендаторы выбирают бизнес-центры, в которых реализованы принципы экологичности и устойчивого развития:

• высококачественная отделка и наличие зелёных пространств;

• использование энергоэффективного оборудования;

• современные системы вентиляции и акцент на естественное освещение;

• системы управления отходами и т. д.

Прогноз эксперта: Социальная ответственность и «зелёные» инновации уже не воспринимаются как экстравагантная имиджевая деталь международных корпораций. Сегодня это важное конкурентное преимущество для объектов офисной недвижимости. Можно ожидать, что в 2024 году одним из главных требований к офисным пространствам будет экологичность — необходимое условие благополучия сотрудников и развития бизнеса.

Ставка на регионы

Если столичный офисный рынок насыщен предложением, а конкуренция между бизнес-центрами высока, то в регионах всё наоборот. В городах-миллионниках быстро растёт спрос на офисную аренду, а предложений по качественным площадям не так уж много.

Но всё меняется: в столице остаётся всё меньше перспективных локаций для коммерческой застройки. И, хотя потенциал периферийных округов ещё не исчерпан, активность крупных девелоперов, хорошо зарекомендовавших себя на московском рынке, постепенно смещается в регионы.

Прогноз эксперта: За 2022–2023 год доля свободных офисов в крупнейших городах России сократилась на 40%. Это результат резкого увеличения спроса на фоне низкого прироста новых площадей. Несомненно, инвесторы и застройщики воспользуются благоприятными обстоятельствами для реализации крупных региональных проектов.

Тенденции рынка офисной недвижимости в 2024 году

Главный тренд 2023 года — невероятно высокая деловая активность во всех областях бизнеса. Это закономерная реакция на вынужденное бездействие прошлых лет.

Пик реализации накопленного потенциала миновал, в 2024 году следует ожидать некоторого спада как деловой активности, так и спроса на офисы. Однако нового затишья не будет: аналитические данные, накопленные за I квартал 2024 года, подтверждают, что бизнес-среда не замирает, а просто возвращается к спокойному ритму.

Растущая потребность в офисах класса А и В

Несмотря на планомерный ввод качественных площадей в 2023 году, аналитики отмечают дефицит офисов класса А и В. Спрос на офисы высокого класса значительно превысил предложение, более половины объектов реализуются задолго до ввода в эксплуатацию.

Спрос формируется как конечными пользователями, так и инвесторами. Офисные центры с развитой инфраструктурой, современным оборудованием и энергоэффективными технологиями быстрее заполняются арендаторами, чем стандартные административные здания. Поэтому качественные офисы класса А и В — надёжный и прибыльный объект инвестирования.

Изменения в дизайне и планировке офисов

Несколько лет назад стандартом рабочего места в офисе считался относительно удобный стул, стол под компьютер и настольная лампа. Сегодня компании обращают внимание на функциональность, удобство и эстетичность офисной обстановки. Арендаторам важно организовать рабочий процесс максимально рациональным образом, однако при этом важное значение имеют такие детали как концептуальный дизайн, грамотное зонирование, уровень естественного освещения.

Дизайн современного офиса складывается не только из open space и переговорных. Офисный дизайн включает множество элементов: функциональные пространства для индивидуальной и командной работы, зелёные островки с живыми растениями, зоны для отдыха, творчества, делового и неформального общения.

Рост значимости местоположения и инфраструктуры

Местоположение — важный фактор, влияющий на востребованность бизнес-центра. Развитая инфраструктура района и удобство расположения обеспечивают сотрудникам комфорт, а компании дополнительные конкурентные преимущества.

Наиболее перспективными с этой точки зрения являются офисные центры, расположенные на первой линии, рядом с местами, повышающими трафик: станциями метро, деловыми и торгово-развлекательными центрами, достопримечательностями.

Переосмысление долгосрочных арендных отношений

В условиях неопределённости компании оказались не готовы арендовать офис на долгий срок. Более того, многие собственники бизнеса были вынуждены оптимизировать офисные площади, переходя в режим сбережения средств.

На почве ненадёжной экономической обстановки сформировался тренд на сокращение длительности арендных отношений от 5–7 до 1–2 лет. Оптимизация сроков арендных договоров стала удачным компромиссом, который учитывает интересы обеих сторон:

• арендаторы могут уверенно планировать арендные расходы на разумный, обозримый срок;

• собственники офисов защищены от простоя объектов и потери прибыли.

Сектор гибких офисов предлагает арендаторам ещё более комфортные условия аренды. Операторы коворкингов берут плату за количество рабочих мест, а не метров; срок договора варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Влияние экономических и геополитических факторов

Некоторые игроки рынка предупреждали, что дорогие форматы аренды потеряют спрос. Что в непростых экономических условиях арендаторы будут выбирать экономичные офисы — пусть не такие комфортные и с небольшим набором услуг, зато недорогие. Этого не произошло.

Напротив, эксперты отмечают случаи смены оператора по сценарию, который обещает стать типичным:

• Компания открывает новые проекты, стремительно развивается. В результате растёт не только численность сотрудников, но и запросы.

• Оператор не успевает за масштабированием клиента.

• Компания переезжает в бизнес-центр, который предлагает более просторные площади и комфортные условия, пусть и по более высокой цене.

Предпринимателям понадобилось какое-то время для осмысления ситуации, но уход иностранных компаний дал бизнесу пространство для маневра, а потом на освободившееся место пришли другие игроки. Компании разрабатывают новые стратегии и продукты, находят партнёров и рынки сбыта.

Российский бизнес трансформируется, а не выживает. Поэтому дорогие офисные форматы по-прежнему востребованы.

Инвестиционный потенциал рынка офисной недвижимости в 2024 году: прогнозы и перспективы

Опытные игроки и эксперты по офисной недвижимости считают, что в 2024 году объёмы нового строительства не смогут удовлетворить существующий спрос. Офисная недвижимость остаётся одним из самых востребованных инвестиционных инструментов. Девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м офисных площадей, однако более половины объектов уже реализованы и не попадут на рынок.

Развиваются новые форматы инвестирования в бизнес-центры. Например:

• CapEx-инвестиции
  Собственник вкладывает средства в модернизацию своего бизнес-центра в соответствии с требованиями и стандартами определённого оператора. После завершения работ оператор выводит объект на рынок под своим брендом.

• Built-to-suit
  Строительство офисного пространства под запрос конкретного клиента, «с запасом» площадей в 20%–30%. «Лишние» метры и рабочие места либо остаются в качестве резерва под расширение штата клиента, либо реализуются в розницу (аренду).

Значительного притока иностранных инвестиций в 2024 году ожидать не следует, основной спрос будет формироваться внутри страны. В целом ожидается, что дальнейшее наращивание объёма инвестиций в офисную недвижимость будет постепенным, но стабильным.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ iCity (Space Tower)

Офисы в аренду в БЦ Эрмитаж Плаза, Корпус А

Офисы в аренду в БЦ Легенда