В каком районе Москвы выгоднее купить офис в 2025 году

Выбирая офис для нужд компании или инвестиций, не обязательно ограничиваться престижными локациями внутри ТТК. За пределами Третьего транспортного кольца есть много качественных бизнес-центров и деловых комплексов, которые появились на месте промзон и пустырей. При этом девелоперы не просто возводят новое здание, но и облагораживают прилегающую территорию, создают инфраструктуру, улучшают транспортную доступность района.

По прогнозам консалтинговой компании CORE.XP, в 2025–2027 годах в Москве построят 3,2 млн кв. м офисов. Не менее половины новых проектов будут расположены в зоне от ТТК до МКАД.

Рентабельность коммерческой недвижимости в Москве

В 2024 году средняя арендная ставка в офисном сегменте выросла на 16%–25%, в зависимости от расположения и класса. Рост ставок — одна из причин повышенного интереса инвесторов к действующим объектам с арендаторами: такие инвестиционные проекты гарантируют стабильный доход и отличаются невысокими рисками.

Вместе с тем девелоперы указывали на значительное удорожание строительства, которое закономерно вызвало повышение цен на офисные площади. Стоимость объекта — определяющий фактор его будущей рентабельности: чем больше денег вложено в офис, тем дольше срок его окупаемости.

И всё же, несмотря на меняющуюся экономическую обстановку, офисы остаются одним из самых популярных и ликвидных объектов для инвестирования.

Впрочем, не только инвесторы проявляют повышенный интерес к офисным площадям. В 2024 году доля конечных пользователей среди покупателей офисов достигала 70% от общего числа. Для сравнения: двумя годами ранее этот показатель не превышал 50%.

Для компаний, которые приобретают офисы для собственных нужд, в первую очередь важна не рентабельность (доходность) объекта, а его ликвидность. Этот показатель отражает конкурентоспособность недвижимости, возможность в любой момент обратить актив в деньги. Высокий коэффициент ликвидности означает, что в случае необходимости собственник может быстро продать объект без дисконта, по справедливой рыночной цене.

Учитывая острый дефицит качественных офисных объектов и высокий спрос на них (65% площадей, запланированных к вводу в 2025 году, уже законтрактованы), можно смело утверждать, что московские офисы отличаются высокой ликвидностью.

Критерии выбора района для покупки офиса

Правильно выбранная локация — залог успеха бизнеса, ведь популярность бизнес-центра и выбравших его компаний зачастую зависит именно от расположения.

Перечислим основные факторы, которые необходимо учитывать при выборе района.

Инфраструктура

Развитое городское пространство, насыщенное социальными, торговыми, культурными объектами, а также сервисными службами — идеальная среда, которая обеспечивает значительные преимущества для развития бизнеса. В благоустроенных районах больше жителей с высоким уровнем доходов, а престижность развитой локации благоприятно влияет на статус компании.

Привлекательность офисной недвижимости повышают близлежащие «точки притяжения»: спортивные и прогулочные зоны, торгово-развлекательные центры, престижные образовательные учреждения. Такие объекты обеспечивают бизнес-центру популярность и высокий трафик.

Транспортная и пешая доступность

Для оценки транспортной доступности локации можно использовать следующие факторы:

• количество и близость станций метро (остановок общественного транспорта);

• наличие крупных автомагистралей, удобство дорожных развязок и подъездных путей;

• наличие городского паркинга, количество парковочных мест для сотрудников и гостей делового центра.

Пешая доступность — это расстояние от станции метро (парковки) до офиса, которое готовы преодолевать клиенты и сотрудники компании. Чем удобнее пешеходные маршруты, ведущие к зданию, тем больше это расстояние. Пешую доступность снижают различные препятствия: неудобные переходы, плохое состояние тротуаров, отсутствие указателей.

Уровень деловой активности

Многим компаниям важно находиться в центре деловой активности. Оптимальный выбор для таких организаций — деловой квартал (кластер) или бизнес-парк.

Деловые кварталы формируются по принципу «город в городе». Они имеют собственную территорию и единое управление. Развитая инфраструктура, доступная резидентам и посетителям, превращает деловой квартал в популярную точку притяжения, обеспечивая компаниям постоянный приток клиентов. Большой выбор различных офисных помещений формирует многообразное комьюнити, среди участников которого можно найти новых деловых партнёров.

Перспективы.

Перед покупкой офиса следует изучить планы развития выбранного района.

Столица динамично развивается, в городе появляются новые привлекательные локации, маршруты потребительских потоков неизбежно меняются. Если деловой район «законсервирован», его инфраструктура не обновляется — он морально устаревает и утрачивает привлекательность. А коммерческая недвижимость, расположенная в локации, становится невостребованной и теряет в цене.

Перспективные районы Москвы для покупки офиса в 2025 году

В 2025 году наибольший интерес покупателей вызывают районы, которые демонстрируют активное развитие городской и деловой инфраструктуры, стабильный рост цен на офисные площади и высокий спрос на аренду.

Престижные локации Центрального округа

Несмотря на высокие арендные ставки и цены, спрос на офисные площади в ЦАО всегда превышает предложение. Преимущества этой локации: высочайший трафик, прекрасная транспортная доступность, элитарное расположение вблизи Кремля, премиальное качество офисов.

Наиболее перспективные районы ЦАО:

• Пресненский, на территории которого расположены небоскрёбы ММДЦ «Москва-Сити»;

• улицы Арбат и Новый Арбат — крупнейшие торговые артерии с интенсивным потоком туристов, развитой сферой услуг, богатой инфраструктурой;

• Хамовники — район считается одним из самых экологически чистых в столице, при этом отличается выгодным транспортным положением; популярный деловой квартал «Красная роза», где расположена штаб-квартира «Яндекса», привлекает представителей инновационных сфер бизнеса;

• Тверской район — здесь находится Белорусский деловой квартал, одна из самых привлекательных локаций для инвесторов.

Ленинградский деловой коридор (СЗАО)

Важнейшие преимущества района: отличная транспортная доступность и относительно невысокие арендные ставки. Здесь реализуются масштабные современные проекты, которые выходят на рынок частично или почти полностью заполненными. 

Знаковые бизнес-центры Ленинградского района:

• «Белая Площадь» — комплекс из трёх разновысотных корпусов;

• «Олимпия парк» — многофункциональный комплекс класса А;

• «Метрополис» — современный МФК, состоящий из офисных и торговых площадей.

Деловые районы ЮАО

В связи с активной деловой застройкой в Южном округе высокими темпами обновляется социальная и коммерческая инфраструктура. Реновация городской среды приводит к росту востребованности бизнес-центров на юге Москвы.

Бывшие промышленные зоны реорганизуются согласно плану «Индустриальные кварталы», утверждённому правительством столицы. Так, комплексное развитие промзоны «Чертаново» включает постройку технопарка и зданий общественно-делового назначения. А на территории зоны «Каширское шоссе» появятся производственно-деловые комплексы.

Таблица: средняя стоимость офисных площадей в различных районах Москвы по данным на 2024 год

Потенциал роста рынка офисной недвижимости и будущие тренды

Согласно анонсам ведущих девелоперов, в 2025 году завершится строительство 960 тыс. кв. м офисных площадей. Однако около 70% от этого объёма уже реализовано. При этом рынок сохранит высокую активность, хотя ожидается незначительная коррекция спроса в сторону уменьшения.

Эксперты называют и другие тренды, которые окажут влияние на дальнейшее развитие офисного рынка.

Отложенный ввод в эксплуатацию

Рост отложенного ввода отчасти связан с высокой ключевой ставкой, которая влияет как на девелоперскую активность, так и на решения потенциальных покупателей.

Ставка ЦБ — один из основных факторов, который формирует спрос на рынке коммерческой недвижимости. Когда ключевая ставка растёт, банки увеличивают ставки по кредитам, чтобы избежать убытков. Вместе с тем финансовые организации повышают проценты по вкладам: это помогает привлечь в банк больше денежных средств.

Таким образом, часть потенциальных инвесторов откладывают покупку недвижимости, предпочитая накапливать денежные средства на депозитах. Вместе с тем, дорогие кредиты и удорожание себестоимости строительства затрудняют финансирование проектов редевелопмента и нового строительства. Поэтому в 2025 году следует ожидать, что ввод в эксплуатацию некоторых бизнес-центров будет перенесён на более поздний срок.

Меньше инвесторов, больше конечных пользователей

В 2024 году до 70% сделок купли-продажи на офисном рынке совершались участниками, которые купили приобретённые помещения для нужд собственной компании, а не ради получения прибыли от сдачи объекта в аренду. В 2025 году число конечных пользователей среди покупателей офисов будет умеренно расти.

Основная причина смещения акцента с аренды на покупку — критический недостаток качественных объектов. В 2025 году на арендный рынок Москвы попадёт всего около 15% новых офисных площадей.

Значительное влияние на соотношение сделок покупки и аренды офисов окажет дальнейший рост арендных ставок: не исключено, что в текущем году он может обогнать темпы инфляции.

Учитывая сложившуюся обстановку на офисном рынке, компании торопятся приобрести помещения в собственность, чтобы избежать рисков, связанных с дефицитом предложения и ростом арендных ставок.

Рост популярности объектов редевелопмента

Основные объёмы строительства сосредоточены в премиальных сегментах. Предложения по офисам качественного, но относительно недорого класса В и В+ практически нет.

Эта проблема отчасти решается за счёт проектов редевелопмента. Цикл работ по реконструкции устаревших зданий занимает около 1,5 лет. Это намного меньше, чем строительство с нуля. Большинство помещений выводится на рынок в чистовой отделке. Покупка лотов в проектах редевелопмента позволяет компаниям планировать переезд в разумные сроки и без лишних затрат.

Итак, в новом году ожидается продолжение основных тенденций 2024 года, однако более умеренными темпами.