5 ситуаций, в которых необходима оценка недвижимости

Услуги по оценке коммерческой недвижимости необходимы для обеспечения ряда бизнес-целей: от ситуаций, где оценка обязательна, до тех случаев, когда необходимо прибегнуть к экспертизе третей стороны в диалоге между девелопером и банком. Услуга строго формализована и требует для экспертной организации, с одной стороны, знания требований нормативных документов, а с другой – знание рынка, для того чтобы собственно оценка была произведена максимально точно. На рынке данного вида услуг особенно ценятся соблюдение сроков и помощь в согласовании документов в соответствующих инстанциях.



Оценка коммерческой недвижимости наиболее часто является требованием в следующих случаях:

• Привлечение финансирования/ залоговое обеспечение
• Подготовка финансовой отчетности (МСФО и РCБУ)
• Для целей оспаривания кадастровой стоимости
• Размещение на фондовых биржах (IPO, SPO)
• Купля-продажа недвижимых активов

На рынке присутствует ряд организаций, выполняющих профессиональную оценку коммерческой недвижимости. При выборе партнера в данном случае необходимо учесть следующие факторы:

• сколько лет компания присутствует на рынке;
• наличие аккредитации: рейтинги компаний, оказывающих услуги по оценке размещаются на сайтах банков;
• готовность проектной команды принимать участие в согласовании отчета с третьей стороной (банкаудитор) – важно понимать степень участия оценщика в этом процессе;

Привлечение финансирования/ залоговое обеспечение

Оценочный отчет позволяет усилить позиции собственника в переговорах с финансовой организацией и, как следствие, повысить шансы на предоставление финансов на более выгодных условиях.

В данном случае команда профессиональной оценки привлекается как третья сторона, независимый эксперт, а отчет об оценке позволяет формировать дальнейшие переговоры с целью выделения средств на условиях, устраивающих обе стороны.

Другой важный фактор, который ослабляет позиции собственника в переговорах с банком, заключается в том, что банк ведёт переговоры о выделении финансирования на регулярной основе, в то время как для девелопера или собственника этот вид деятельности не является основным или профильным. В связи с этим, компания-оценщик должна участвовать в согласовании отчета, который отдает своему клиенту для дальнейшей передачи в банк. Дальнейшие вопросы по отчету, которые появляются у банка, требуют комментариев эксперта, поэтому в данном случае важно, чтобы команда оценки оперативно вовлекалась в процесс и доводила отчеты до согласования.


В ходе переговоров команда оценки может помочь банку посмотреть на актив по-новому в свете более детализированных данных.

Такая позиция укрепляет уверенность банка в том, что в случае неблагоприятного сценария, когда актив окажется на балансе банка, финансовая организация сможет выручить за него определенную сумму. Собственник не всегда может сформировать эту правильную картину у банка самостоятельно. Профессиональная команда оценки может прийти на помощь в этом случае.

Заказчик услуги: собственник объекта либо проекта (девелопер).

Цель: получение кредита для проектного финансирования нового здания либо рефинансирования существующего.

Преимущества:

• Усиление позиций собственника в переговорах с банком
• Повышение шансов на одобрение более благоприятных условий финансирования

При выборе исполнителя работ стоит обратить внимание на аккредитациюрейтинги выбранной организации-оценщика в банках.

Подготовка финансовой отчетности (МСФО и РCБУ)

При создании отчета оценки для целей МСФО необходимо учитывать определённую специфику данного стандарта отчетности, регулярные обновления международных стандартов, как финансовых, так и оценочных.

Работу по согласованию отчета необходимо доводить до конца. Для этого, в идеале, компания, создавшая отчет, должна быть задействована в дальнейшей работе с аудиторами.

При формировании отчета оценки важно обратить внимание на оценку аналогичных активов, что снижает риск ошибки и позволяет сделать оценку максимально приближенной к рынку.

Заказчик услуги: компания, имеющая право собственности на здания различного назначения или земельные участки.

Цели:

• Определение рыночной стоимости (fare value) активов для учета на балансе компании.
• Произвести взнос в Уставный капитал в виде недвижимого актива (РСБУ).
• Необходимо для соответствия стандартам международной финансовой отчетности (МСФО).

Преимущества:

• Оценка позволяет отразить активы на балансе по рыночной стоимости.
• Добавление стоимости активов к стоимости компании позволяет увеличить стоимость компании на пороге предстоящей продажи, партнерства или инвестиционного проекта.

ЧИТАТЬ ПРОДОЛЖЕНИЕ