- Аренда в бетоне
Аренда в бетоне
26.12.2023
Время чтения 12 мин.
При выборе варианта аренды офисного помещения нужно рассматривать все опции, так как многое зависит от задач и потребностей компании при переезде, сроках реализации проекта, а также от отдельно взятого помещения. Мы уже рассмотрели вариант «за выездом арендатора», а также аренду помещения с типовой отделкой в наших предыдущих материалов. Для корректного выбора необходимо сравнивать все опции, и не ограничивать себя в выборе, поэтому сегодня мы изучаем аренду помещений «в бетоне». Какие риски несёт арендатор и какие преимущества получает?
При аренде помещения «в бетоне», планировочное решение полностью выполняется под арендатора. Стоимость ремонта распределяется на весь срок аренды и включается в ставку аренды. Если ремонт и его финансирование выполняются силами собственника, финансовая нагрузка распределяется равномерно и не требует существенных инвестиций при переезде.
Если арендатор выполняет ремонт своими силами, ему предоставляются арендные каникулы на период проведения ремонтных работ. В это время арендатор освобожден от уплаты арендной платы, но чаще всего оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, что является предметом договоренностей сторон.
В случае, если ваша компания принимает решение воспользоваться вариантом, когда собственник выполняет отделку под вас, основная задача для вас как арендатора на этапе подписания договора состоит в необходимости обеспечить следующие шаги:
Эти пункты являются неотъемлемой частью договора аренды и приложения к нему. После подписания договора аренды осуществляется проектирование, и ответственность за передачу помещений в срок и в надлежащем виде передаётся исполнителю согласно договору аренды и утвержденному заданию.
У арендатора появляется возможность выполнить следующие условия в процессе согласования:
1. Скорректировать спецификацию материалов и расходы на отделку под задачи и бюджет компании.
Например, это актуально в том случае, когда ожидания по отделке не сошлись с реальной стоимостью реализации проекта, и ставка аренды с учетом отделки/инвестиции в отделку превышают возможно допустимый бюджет компании.
Корректировка может быть произведена как в меньшую, так и в большую сторону. Отсутствие единовременной существенной финансовой нагрузки при выполнении ремонта силами собственника позволяет арендатору выбрать более дорогостоящий ремонт и, тем самым, повысить качество нового офиса. Таким образом компания может избежать в будущем дополнительных затрат на дообустройство офиса;
2. Остаться в рамках брендбука, соблюсти все корпоративные требования и пожелания бизнеса/руководства компании. Здесь арендатор может установить свои требования как к рассадке, так и к согласованию индивидуального дизайна, который может предусматривать использование любых материалов и палитры;
3. Возможность выбора производителей материалов как финишной отделки, так и инженерных систем. Это, в свою очередь, даёт возможность сделать более качественную и дорогую инженерную начинку офиса или потратить больше на отделочные материалы, создающие яркие визуальные эффекты и несущие имиджевую составляющую.
Возможность делать дорогие/яркие акценты в офисе в этом случае помогает решать сразу две задачи: бюджетирования ремонтных работ с одной стороны, и создание привлекательного дизайна с другой. Так, например, дизайнер может порекомендовать выбрать относительно недорогой уровень отделки, при этом использовать дорогое напольное покрытия и свет, что дает сразу же иное восприятие офиса и «апгрейдит» его.
4. Не вкладываться в отделочные работы дважды, так как все готово под нужны арендатора к въезду.
По срокам и по финансам данный тип аренды наиболее прогнозируем. Конечно, он подойдёт арендатору в том случае, если есть возможность подождать около четырех месяцев – примерно столько занимают отделочные работы и все этапы проверки и согласования независимо от того, чьими силами выполняется ремонт: силами арендатора или арендодателя, так как обе стороны для этого чаще всего привлекают профессионального подрядчика путем проведения тендера. Из четырех месяцев, как правило, один месяц уходит на проектирование, остальные – на работы.
В большинстве собственники готовы делать отделку под арендатора, либо предоставлять арендные каникулы, во время которых арендатор самостоятельно и за свой счет выполняет ремонт под свои нужны. Здесь необходимо оговориться что «самостоятельно» означает привлечение подрядной организации, своей или внешней, но в любом случае аккредитованной согласно требованиям, предъявляемым к строительным организациям для работы с проектами.
На практике наиболее предпочтителен вариант, когда арендодатель выполняет отделку под нужды арендатора. Именно поэтому на рынке можно найти достаточно много предложений «в бетоне». Для арендатора удобно, что обязательства по отделке собственник берёт на себя, а оплата ремонта не производится единовременно. В этом случае легко прогнозировать сроки и затраты на отделочные работы. Процесс выглядит следующим образом:
Здесь не всегда стоит «гнаться» за самым дешевым подрядчиком или подрядчиком, обещающим невероятно короткие сроки выполнения работ по сравнению с коллегами по цеху. Скорее всего, это либо участник, не специализирующийся на выполнении ремонтных работ офисных помещений в бизнес-центрах класса А и В+, либо не всегда работающий на соответствующих объемах, либо просто очень желающий выиграть проект, а затем, в процессе выполнения отделки, разобраться со сроками и деталями.
Отделка «под арендатора» из состояния «в бетоне» даёт арендатору основное преимущество в том, что ещё на этапе договора есть возможность четко понимать, когда конкретные помещения будут переданы в готовом виде, а ответственность за соблюдение сроков и работ арендодатель берёт на себя.
В целях сохранения объективности всё же необходимо перечислить и ряд недостатков данного метода аренды:
1. Большие авансовые платежи/банковские гарантии/депозит и неразрывный контракт – это те условия, которые со своей стороны рассчитывает увидеть собственник перед тем, как выполнить отделку под арендатора. Повышенные авансовые гарантийные обязательства необходимы для того, чтобы уменьшить риски собственника при выполнении работ, а также для возможности частично профинансировать ремонтные работы и услуги подрядной организации до момента получения арендного потока.
Жесткий неразрывный контракт выражается в том, что, чаще всего, минимальный срок при данном типе аренды будет не менее пяти лет. За это время владелец окупит свои инвестиции, и в его больших вложениях будет целесообразность, а арендатор будет чествовать себя более комфортно с существующей ставкой аренды.
Стоимость ремонтных работ будет распределена на весь период аренды, поэтому, если этот период будет меньше пяти лет, весь проект станет невыгоден для обеих сторон, а ставка окажется слишком высокой и аренда помещения в состоянии «под отделку» потеряет свою привлекательность.
2. В случае выполнения ремонта силами арендатора необходимы прогнозируемые, но высокие инвестиции для доведения помещений до состояния «с отделкой под ключ». При таком сценарии авансовые платежи, как правило, значительно ниже, так как владелец помещений понимает, что арендатор несёт единовременные существенные расходы на отделку и не имеет возможность авансировать крупные платежи.
Чтобы видеть преимущества в данном типе аренды, нужно четко представлять себе следующие аспекты:
1. У вас как арендатора будет задержка примерно четыре месяца до момента въезда в новое помещение, плюс вам необходимо будет сразу выделить достаточно большой бюджет на авансирование по договору аренды, либо на стоимость выполнения ремонта своими силами и за свой счет. В варианте отделки под арендатора деньги на весь ремонт будут распределены на будущие арендные платежи. Преимуществом здесь является то, что данный бюджет для вас - управляемый и прогнозируемый.
2. Варианты «за выездом арендатора» и «типовой отделки» предполагают, что компания сама тратит собственные средства. Однако в этих двух случаях, компания не всегда имеет возможность точно рассчитать финальные расходы на моменте подготовки сметы по косметическому ремонту, либо перепланировке базовой отделки. Вариант аренды «в бетоне» снимает эти два вопроса.
3. Арендатор защищен от несвоевременной передачи помещений условиями договора. В случае, если собственник будет не успевать с завершением работ, в его интересах будет нанять дополнительных подрядчиков, чтобы ускорить темпы ввиду жестких условий договора аренды, который предусматривает штрафы и ответственность за несвоевременную передачу помещений.
4. При выполнении ремонта своими силами и за свой счет, арендатор в праве требовать и фиксировать ответственность за своевременную сдачу объекта у подрядчика и команды, занимающейся управлением проекта. В случае, если ремонт не выполнен в срок, подрядная организация несёт ответственность за:
Поэтому важно выбирать надежного партнера, который сможет обеспечить выполнение условий по срокам, а также и гарантировать соблюдение интересов арендатора в случае их задержки.
При аренде помещения «в бетоне», планировочное решение полностью выполняется под арендатора. Стоимость ремонта распределяется на весь срок аренды и включается в ставку аренды. Если ремонт и его финансирование выполняются силами собственника, финансовая нагрузка распределяется равномерно и не требует существенных инвестиций при переезде.
Если арендатор выполняет ремонт своими силами, ему предоставляются арендные каникулы на период проведения ремонтных работ. В это время арендатор освобожден от уплаты арендной платы, но чаще всего оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, что является предметом договоренностей сторон.
В случае, если ваша компания принимает решение воспользоваться вариантом, когда собственник выполняет отделку под вас, основная задача для вас как арендатора на этапе подписания договора состоит в необходимости обеспечить следующие шаги:
- Согласовать планировочные решения;
- Согласовать выбор материалов и спецификацию работ;
- Провести тендер на выбор подрядчика
Эти пункты являются неотъемлемой частью договора аренды и приложения к нему. После подписания договора аренды осуществляется проектирование, и ответственность за передачу помещений в срок и в надлежащем виде передаётся исполнителю согласно договору аренды и утвержденному заданию.
У арендатора появляется возможность выполнить следующие условия в процессе согласования:
1. Скорректировать спецификацию материалов и расходы на отделку под задачи и бюджет компании.
Например, это актуально в том случае, когда ожидания по отделке не сошлись с реальной стоимостью реализации проекта, и ставка аренды с учетом отделки/инвестиции в отделку превышают возможно допустимый бюджет компании.
Корректировка может быть произведена как в меньшую, так и в большую сторону. Отсутствие единовременной существенной финансовой нагрузки при выполнении ремонта силами собственника позволяет арендатору выбрать более дорогостоящий ремонт и, тем самым, повысить качество нового офиса. Таким образом компания может избежать в будущем дополнительных затрат на дообустройство офиса;
2. Остаться в рамках брендбука, соблюсти все корпоративные требования и пожелания бизнеса/руководства компании. Здесь арендатор может установить свои требования как к рассадке, так и к согласованию индивидуального дизайна, который может предусматривать использование любых материалов и палитры;
3. Возможность выбора производителей материалов как финишной отделки, так и инженерных систем. Это, в свою очередь, даёт возможность сделать более качественную и дорогую инженерную начинку офиса или потратить больше на отделочные материалы, создающие яркие визуальные эффекты и несущие имиджевую составляющую.
Возможность делать дорогие/яркие акценты в офисе в этом случае помогает решать сразу две задачи: бюджетирования ремонтных работ с одной стороны, и создание привлекательного дизайна с другой. Так, например, дизайнер может порекомендовать выбрать относительно недорогой уровень отделки, при этом использовать дорогое напольное покрытия и свет, что дает сразу же иное восприятие офиса и «апгрейдит» его.
4. Не вкладываться в отделочные работы дважды, так как все готово под нужны арендатора к въезду.
По срокам и по финансам данный тип аренды наиболее прогнозируем. Конечно, он подойдёт арендатору в том случае, если есть возможность подождать около четырех месяцев – примерно столько занимают отделочные работы и все этапы проверки и согласования независимо от того, чьими силами выполняется ремонт: силами арендатора или арендодателя, так как обе стороны для этого чаще всего привлекают профессионального подрядчика путем проведения тендера. Из четырех месяцев, как правило, один месяц уходит на проектирование, остальные – на работы.
В большинстве собственники готовы делать отделку под арендатора, либо предоставлять арендные каникулы, во время которых арендатор самостоятельно и за свой счет выполняет ремонт под свои нужны. Здесь необходимо оговориться что «самостоятельно» означает привлечение подрядной организации, своей или внешней, но в любом случае аккредитованной согласно требованиям, предъявляемым к строительным организациям для работы с проектами.
На практике наиболее предпочтителен вариант, когда арендодатель выполняет отделку под нужды арендатора. Именно поэтому на рынке можно найти достаточно много предложений «в бетоне». Для арендатора удобно, что обязательства по отделке собственник берёт на себя, а оплата ремонта не производится единовременно. В этом случае легко прогнозировать сроки и затраты на отделочные работы. Процесс выглядит следующим образом:
- Проводится тендер, куда приглашаются несколько профессиональных подрядчиков, список которых согласовывают стороны;
- Подрядчики проходят этапы тендера;
- Выбирается наиболее интересный вариант в согласовании с арендатором;
- Технический надзор осуществляется либо внешний, либо в рамках данного проекта.
Здесь не всегда стоит «гнаться» за самым дешевым подрядчиком или подрядчиком, обещающим невероятно короткие сроки выполнения работ по сравнению с коллегами по цеху. Скорее всего, это либо участник, не специализирующийся на выполнении ремонтных работ офисных помещений в бизнес-центрах класса А и В+, либо не всегда работающий на соответствующих объемах, либо просто очень желающий выиграть проект, а затем, в процессе выполнения отделки, разобраться со сроками и деталями.
Отделка «под арендатора» из состояния «в бетоне» даёт арендатору основное преимущество в том, что ещё на этапе договора есть возможность четко понимать, когда конкретные помещения будут переданы в готовом виде, а ответственность за соблюдение сроков и работ арендодатель берёт на себя.
В целях сохранения объективности всё же необходимо перечислить и ряд недостатков данного метода аренды:
1. Большие авансовые платежи/банковские гарантии/депозит и неразрывный контракт – это те условия, которые со своей стороны рассчитывает увидеть собственник перед тем, как выполнить отделку под арендатора. Повышенные авансовые гарантийные обязательства необходимы для того, чтобы уменьшить риски собственника при выполнении работ, а также для возможности частично профинансировать ремонтные работы и услуги подрядной организации до момента получения арендного потока.
Жесткий неразрывный контракт выражается в том, что, чаще всего, минимальный срок при данном типе аренды будет не менее пяти лет. За это время владелец окупит свои инвестиции, и в его больших вложениях будет целесообразность, а арендатор будет чествовать себя более комфортно с существующей ставкой аренды.
Стоимость ремонтных работ будет распределена на весь период аренды, поэтому, если этот период будет меньше пяти лет, весь проект станет невыгоден для обеих сторон, а ставка окажется слишком высокой и аренда помещения в состоянии «под отделку» потеряет свою привлекательность.
2. В случае выполнения ремонта силами арендатора необходимы прогнозируемые, но высокие инвестиции для доведения помещений до состояния «с отделкой под ключ». При таком сценарии авансовые платежи, как правило, значительно ниже, так как владелец помещений понимает, что арендатор несёт единовременные существенные расходы на отделку и не имеет возможность авансировать крупные платежи.
Чтобы видеть преимущества в данном типе аренды, нужно четко представлять себе следующие аспекты:
1. У вас как арендатора будет задержка примерно четыре месяца до момента въезда в новое помещение, плюс вам необходимо будет сразу выделить достаточно большой бюджет на авансирование по договору аренды, либо на стоимость выполнения ремонта своими силами и за свой счет. В варианте отделки под арендатора деньги на весь ремонт будут распределены на будущие арендные платежи. Преимуществом здесь является то, что данный бюджет для вас - управляемый и прогнозируемый.
2. Варианты «за выездом арендатора» и «типовой отделки» предполагают, что компания сама тратит собственные средства. Однако в этих двух случаях, компания не всегда имеет возможность точно рассчитать финальные расходы на моменте подготовки сметы по косметическому ремонту, либо перепланировке базовой отделки. Вариант аренды «в бетоне» снимает эти два вопроса.
3. Арендатор защищен от несвоевременной передачи помещений условиями договора. В случае, если собственник будет не успевать с завершением работ, в его интересах будет нанять дополнительных подрядчиков, чтобы ускорить темпы ввиду жестких условий договора аренды, который предусматривает штрафы и ответственность за несвоевременную передачу помещений.
4. При выполнении ремонта своими силами и за свой счет, арендатор в праве требовать и фиксировать ответственность за своевременную сдачу объекта у подрядчика и команды, занимающейся управлением проекта. В случае, если ремонт не выполнен в срок, подрядная организация несёт ответственность за:
- начисление арендной платы в помещении;
- продление в существующем помещении;
- поиск временной площадки.
Поэтому важно выбирать надежного партнера, который сможет обеспечить выполнение условий по срокам, а также и гарантировать соблюдение интересов арендатора в случае их задержки.
Вас может заинтересовать:
