Бизнес-центр класса А: особенности и преимущества перед другими классами

В международной практике применяется несколько способов классификации офисной недвижимости, но наиболее удачной считается система Международной Ассоциации владельцев и управляющих зданиями. На её основе в 2009 Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) году была разработана одна из российских версий.

Классификация авторства РГУД стала наиболее распространённой и востребованной на рынке офисной недвижимости. Она существует почти 15 лет, но остаётся актуальной и объективной. Параметры оценки офисных зданий регулярно пересматриваются в соответствии с изменениями на рынке коммерческой недвижимости.

Рассказывая о преимуществах офисов класса «А», мы будем опираться на новейшую версию классификации, утверждённую в 2022 году.

Классификация БЦ

Согласно системе РГУД все бизнес-центры классифицируются в соответствии с классами «А», «В» и «С», причём для офисов высших категорий предусмотрены подгруппы со знаком «+» или «-». Подробная систематизация позволяет точнее определить характеристики недвижимости.

Базовая оценка офисной недвижимости включает семь характеристик, соответствие которым оценивается в баллах:

• конструктивная специфика здания (планировка, архитектура);

• качество инженерных систем;

• географическое положение, транспортная и пешая доступность;

• наличие парковки;

• управление зданием, уровень сервиса для арендаторов;

• энергоэффективность и экологические стандарты;

• дополнительные параметры.

Категория объекту присваивается на основании суммы набранных баллов и с учётом заключения специалистов по офисной недвижимости. Чем выше категория бизнес-центра или офисного блока, тем выше его капитализация.

Фасад бизнес-центра

Классификация-2022 предусматривает повышенные требования для систем жизнеобеспечения. Для присвоения объекту класса «А» необходимо внедрение интеллектуальных инженерных систем и BMS, а также использование энергоэффективных технологий и экологичных материалов. С 2024 года объекты, претендующие на присвоение высшей категории, должны соответствовать «зелёным» стандартам.

Класс «С» исключается из перечня категорий, выдача сертификатов третьего уровня прекращается. Все здания, которым в настоящее время присвоен класс «С», по окончании действия сертификата должны будут пройти переаттестацию. Если объект не соответствует характеристикам более высокой категории «В», он получит неофициальный статус «D».

Некоторые оценочные компании используют для классификации офисов категорию «D». Сюда относят многочисленные административные здания, адаптированные под офисы. Как правило, бизнес-центры класса «D» имеют устаревшие инженерные системы, нерациональную планировку, внутреннюю отделку низкого качества. Это неликвидные объекты, которые не интересны крупным участникам рынка офисной недвижимости.

Основные характеристики бизнес-центров класса «А»

Помещения класса «А» — лучшее предложение на рынке офисной недвижимости.

Инженерные и архитектурные особенности

Элитные бизнес-центры располагаются в зданиях, построенных или полностью реконструированных не более пяти лет назад.

В пример можно привести один из новейших бизнес-парков Москвы, Stone Белорусская: 16-этажное здание 2023 года постройки, расположенное в 10 минутах от ст. м. Белорусская, в районе с насыщенной инфраструктурой.

Фасад и внутренняя отделка офисов класса «А» выполнены по индивидуальным проектам, с применением уникальных архитектурных и дизайнерских решений. Помещения спроектированы по принципу «максимум воздуха и солнечного света»: глубина этажей не превышает 10 м, высота потолков минимум 3,6 м. Гибкая внутренняя планировка легко изменяется под потребности конкретного арендатора.

Премиальные офисы оснащены безупречными инженерными системами, современным оборудованием, оптоволоконными телекоммуникациями, «умными» системами управления. Обязательна система контроля доступа и постоянного видеонаблюдения, автоматическая система пожаротушения. Важный аспект — достаточное количество бесшумных, высокоскоростных лифтов (например, в Moscow Towers целых 72 лифта плюс 15 эскалаторов). Надёжное бесперебойное энергоснабжение обеспечивается минимум двумя источниками электроэнергии с автоматическим переключением.

Инфраструктура и сервис

В бизнес-центрах класса «А» организовано безупречное обслуживание. Список предоставляемых услуг включает всё, что может потребоваться самым взыскательным арендаторам:

• курьерская служба, клининговый сервис, кейтеринг, организация мероприятий;

• юридическая и бухгалтерская поддержка;

• предоставление полностью оборудованных конференц-залов, переговорных, зон отдыха.

Насыщенная социально-бытовая инфраструктура включает кафе и рестораны, медицинские кабинеты и аптеки, фитнес-клубы и салоны красоты, различные магазины, развлекательные центры, банкоматы.

ММДЦ Москва-Сити

Местоположение и транспортная доступность

В ранних версиях классификации офисов на высшую категорию могли претендовать только бизнес-центры, расположенные в центре города или в престижных деловых кварталах. Но благодаря политике децентрализации бизнеса премиальные офисы стали появляться на периферии Москвы и в Подмосковье. По своим характеристикам они ничуть не уступают площадям, расположенным в ЦАО.

В качестве примера можно привести:

• комплекс «Кантри Парк» в Химках — первоклассные рабочие места с эффективной планировкой, террасы, панорамные лифты, развитая инфраструктура, подземная и наземная парковка (в том числе, для гостей), поблизости есть станции метро и остановки городского транспорта;

• БП Rublevo Business Park, МКАД, 64-й км — современное техническое оснащение и системы безопасности, панорамные окна и угловое остекление, функциональная планировка, классический фасад из натурального камня и ультрасовременная внутренняя отделка.

Независимо от географического положения, бизнес-центры класса «А» всегда находятся рядом с транспортными развязками, станциями метро, оживлёнными пешеходными маршрутами.

Отличия БЦ класса «А» от БЦ класса «А+»

Преимущества бизнес-центра класса «А» перед другими классами

Офисы класса «А» находятся в престижных деловых кварталах и бизнес-центрах. Это положительно влияет на имидж и репутацию компании, независимо от того, является ли она арендатором или собственником помещения. Недаром высококачественные офисы используются в представительских целях: многие компании размещают в комплексах класса «А» свой главный офис или отдел по работе с клиентами.

Современные технологии (быстрый интернет, надёжные системы безопасности, централизованное управление) обеспечивают высокую эффективность работы.

Важное значение имеет уровень комфорта и эргономичности рабочих мест. Доказано, что удобная организация и комфортные условия труда положительно влияют на лояльность, трудоспособность, мотивацию сотрудников.

Офисная недвижимость класса А как инвестиционный проект

Рынок офисной недвижимости переживает настоящий бум инвестирования, причём спрос на офисы формируют как крупные игроки, так и частные инвесторы. При этом в офисном сегменте стабильно растёт доля конечных пользователей: всё больше компаний делают выбор в пользу покупки, а не аренды офиса.

Аналитические исследования показывают, что в Москве и крупных региональных городах востребованы высококачественные офисные площади. Это настолько устойчивая тенденция, что бюджетный класс «С» даже исключили из официальной классификации.

Эксперты называют несколько причин огромной популярности офисов класса «А»:

• Дефицит качественных предложений.
  Строящихся и готовых бизнес-центров премиум-класса довольно мало, а спрос на них постоянно растёт.

• Выгодные лоты.
  Несколько лет назад девелоперы предлагали просторные офисные помещения и этажи, которые были нужны и доступны только крупным компаниям. Сейчас значительная часть элитных офисных площадей проектируется и продаётся «в нарезку», то есть, компактными блоками по 100–150 кв. м.

• Низкий порог входа.
  Вложения в офисную недвижимость ассоциируются с огромными затратами. В действительности можно приобрести качественный офис по цене новостройки. По подсчётам аналитиков минимальный бюджет при покупке офиса на первичном московском рынке в 2023 году составил около 14 млн рублей. Для сравнения: ритейл при аналогичных площадях обходился в полтора раза дороже.

• Возможность заработка на всех этапах владения.
  Прирост стоимости объекта, купленного на стадии строительства, составляет около 40%. Если не продавать готовый офис, а сдать его в аренду, инвестор получает гарантированный источник постоянной прибыли. Впрочем, при необходимости активы можно выгодно продать: офисы класса «А» медленно, но уверенно растут в цене (даже с учётом амортизации).

Кроме того, офисный рынок мало зависит от экономических кризисов и колебаний. Стабильность офисного сегмента наглядно продемонстрировали последние годы: падения спроса, цен и арендных ставок не произошло. Соответственно, риск потери арендатора в офисном сегменте меньше, чем в других отраслях.

Фасад современного БЦ

Аренда или покупка офиса класса А?

В приобретении высококачественного офиса есть нежелательные моменты. Прежде всего, это значительные расходы. Если покупатель подыскивает помещение не с целью инвестирования, а для себя, то перед ним встаёт вопрос: потратить деньги на покупку недвижимости или лучше пустить их на развитие бизнеса? Следующий пункт расходов — ремонтные работы. Кроме того, необходимо заложить в бюджет регулярные расходы на содержание, управление и ремонт недвижимого имущества.

Арендатор избавлен от всех этих расходов, однако и деньги, потраченные на аренду, он никогда не вернёт. А у владельца офиса всегда есть актив с высокой капитализацией, который можно быстро и выгодно продать. При этом инвестиционные вложения в качественный офисный объект окупаются в течение нескольких лет. Ещё одно преимущество: владельцу ликвидных активов проще получить финансирование для своих проектов (кредит, инвестирование).

Принимая решение в пользу покупки или аренды, необходимо тщательно проанализировать состояние своего бизнеса, разработать стратегию на ближайшие несколько лет, взвесить риски и оценить возможные выгоды. при грамотном подходе офис класса «А» станет выгодным приобретением, которое будет приносить прибыль долгие годы.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Империя Деловой Комплекс

Офисы в аренду в БЦ Аркус IV

Офисы в аренду в БЦ Хуамин Парк