Финансовые модели и расчёты для инвесторов в офисную недвижимость

Разбираемся, как построить рабочую финансовую модель для инвестпроекта и выбрать прибыльный офисный объект с минимальными рисками.

Офисы — один из самых удобных и надёжных типов недвижимости:

✔ Не требует огромных вложений. На рынке Москвы есть широкий выбор небольших лотов за умеренную стоимость.

✔ Востребованная недвижимость. Обширная база арендаторов из различных отраслей бизнеса обеспечивает стабильный доход.

✔ Прибыльный актив. За последние годы офисная недвижимость продемонстрировала высокую устойчивость к кризисам. Цены и арендные ставки на офисы постоянно растут даже в неблагоприятных экономических условиях.

Типы офисной недвижимости

Офисную недвижимость можно классифицировать по десяткам различных признаков: расположение, наличие или отсутствие отделки, насыщенность инфраструктуры бизнес-центра.

Перечислим базовые критерии выбора офисного объекта для инвестиций.

Площадь и тип планировки

Площадь офиса рассчитывается исходя из плотности рассадки сотрудников. Инвестору необходимо учитывать этот показатель, чтобы понимать, каких арендаторов заинтересует его офис.

Средняя плотность рассадки подразумевает около 8 кв. м. на одного сотрудника, включая площадь рабочих мест и общих зон (кухня, переговорная).

Следовательно:

• малые офисы, площадью до 100 кв. м., рассчитаны на размещение небольшой компании, не более 10 человек;

• средний офис, площадью 200–400 кв. м, может вместить штат численностью до 50 человек;

• большие офисные помещения, площадью свыше 500 кв. м востребованы среди крупных арендаторов, которым необходимо разместить более 50 сотрудников.

Планировка офиса оказывает большое влияние на оптимальную плотность рассадки.

Офисное помещение

Кабинетная система пользуется спросом среди организаций с консервативной иерархической структурой (финансовые компании, госсектор). Однако следует учитывать, что кабинеты «съедают» часть полезной площади, поэтому рассадка в офисе кабинетно тип не может быть слишком плотной.

Open space, напротив, позволяет разместить на той же площади больше рабочих мест, не жертвуя комфортом сотрудников.

Последний тренд рынка офисной недвижимости — модульная планировка. Это гибкое офисное пространство, которое можно легко перестраивать и адаптировать под текущие потребности. Идеальный вариант для молодых, быстро развивающихся компаний.

Уровень комфорта и престижности

Классификация офисной недвижимости, обновлённая в 2024 году, позволяет быстро и точно произвести оценку, сравнить различные объекты и выбрать оптимальный вариант, отвечающий запросам арендаторов

Prime.

Офисы класса Prime располагаются в новейших бизнес-центрах, соответствующих самым строгим требованиям. Класс Prime подразумевает высшее качество и безупречность каждой детали:

• самые престижные локации, близость метро;

• уникальная архитектурная концепция и дизайнерская отделка помещений;

• внедрение инновационных технологий согласно экологическим стандартам;

• насыщенная инфраструктура и сервис;

• профессиональное управление зданием.

Класс А.

Категория А присваивается офисным зданиям высокого качества, которые по некоторым показателям незначительно уступают объектам премиального уровня.

Офисы класса А располагаются в популярных локациях с развитой городской средой и хорошей транспортной доступностью. Помещения имеют отличные характеристики: высокие потолки, современное техническое оснащение, энергоэффективное панорамное остекление. Планировка — адаптивная, отделка на выбор арендатора.

Класс В.

Офисы класса В могут располагаться в не самых престижных, но удобных локациях с хорошим трафиком. Здания соответствуют современным нормам, оборудованы надёжными системами безопасности и жизнеобеспечения. Бизнес-центры класса В гарантируют арендаторам наличие базовой инфраструктуры и необходимый набор услуг.

Финансовая модель инвестиционного проекта: что это и зачем она нужна

Финмодель инвестиционного проекта включает оценку расходов, прогноз доходов, анализ денежных потоков на период запланированного возврата инвестированных средств.

Этот документ необходим инвестору, чтобы:

• выяснить перспективы своего проекта и принять обоснованное решение — нередко после построения финансовой модели предприниматели видят, что идея нуждается в доработке;

• привлечь финансирование — кредиторы и потенциальные партнёры изучают финмодель, чтобы оценить риски, срок окупаемости и другие показатели.

Таблица строится на основе рыночных показателей и тенденций, экспертных оценок и прогнозов, статистических данных по аналогичным предприятиям. Хорошо, если у инвестора уже есть предварительные договорённости с потенциальными арендаторами — это позволит использовать в расчётах конкретные, приближенные к реальности суммы.

Подсчеты рыночных показателей

Как составить объективную финансовую модель для инвестпроекта

1. Определяем доходы.
   Источником данных служат заключённые контракты, предварительные договорённости, профессиональное заключение эксперта рынка офисной недвижимости.

2. Оцениваем постоянные и переменные расходы.
   При покупке офиса основная сумма расходов складывается из затрат, связанных с эксплуатацией помещения, а также уплатой налогов (на доход и недвижимость). Сюда же относится выплата кредитов, если проект требует привлечения заёмных средств.

3. Рассчитываем операционную прибыль — с учётом основных постоянных и переменных затрат.

4. Рассчитываем чистую прибыль — сумму, которая остаётся после вычета всех расходов: оплаты счетов и налогов, закупки расходных материалов (если это предусмотрено договором) и т. д. Чистая прибыль отражает рентабельность проекта, то есть, его общую экономическую эффективность.

5. Прогнозируем денежные потоки: входящий, исходящий, дисконтированный. При этом учитывается сумма инвестиций, запланированные кредиты, значения доходов и расходов.

Оценка перспективности офисной недвижимости: основные показатели

Оценка потенциала объекта недвижимости показывает, насколько выбранный для инвестирования офис соответствует бизнес-целям участников проекта. Для выполнения объективного анализа используют совокупность ключевых показателей.

Cap Rate (ставка капитализации).

Ставка капитализации (Capitalization Rate) отражает доходность объекта.

Основой для расчётов служат:

• чистый операционный доход за последний год (арендный доход минус все операционные расходы);

• стоимость приобретения объекта.

Данный показатель широко применяется экспертами-оценщиками недвижимости в силу своей надёжности и универсальности.

Определение доходности объекта помогает вычислить период окупаемости (срок, за который вложенные средства вернутся инвестору), а также сравнить привлекательность различных офисных помещений.

Cash flow и его значение.

Cash flow (денежный поток) — контрольный показатель движений денежных средств: откуда приходят деньги, на что расходуются, какая сумма есть в распоряжении компании. 

Очень важно постоянно мониторить и анализировать этот показатель. Отрицательная динамика cash flow — прямой путь к убыточности и провалу проекта.

При расчётах показателя учитывают исходящие денежные потоки (выплаты по займам, операционные расходы), входящие потоки (арендная прибыль, поступление инвестиционных средств), а также многочисленные операции, которые напрямую не приносят прибыли, но участвуют в обороте денежных средств.

DCF (дисконтированный денежный поток).

В основе концепции DCF-анализа лежит простая идея — деньги постоянно теряют свою стоимость. Чем дальше в будущее, тем больше обесценивается сумма денег, вложенных в проект сегодня.

Анализ дисконтированных денежных потоков позволяет оценить текущую стоимость недвижимости с учётом будущих рисков. Вероятность и сроки возникновения денежных потоков в будущем влияют на цену, которую инвестор готов заплатить сегодня.

Для расчёта стоимости недвижимости в зависимости от показателя DCF нужно:

• спрогнозировать все потоки за выбранный период в будущем;

• дисконтировать (снизить) денежные потоки на ставку дисконтирования.

Чем рискованнее будущий денежный поток, тем выше ставка его дисконтирования.

Оценка офисной недвижимости

Как учитывать риски в финансовых моделях

Инвестиционные риски — это вероятность неполучения запланированной прибыли в процессе реализации проекта. К возникновению финансовых потерь могут привести различные непредвиденные факторы: экономические кризисы, появление новых конкурентов, изменения в законодательстве.

Исключить абсолютно все негативные факторы невозможно. Но можно выявить и минимизировать наиболее вероятные риски. Для этого применяют метод «анализ чувствительности».

Этапы анализа:

• Определение ключевых переменных, которые могут повлиять на успех проекта (пример: снижение спроса на офисы).

• Варьирование показателей и расчёт изменений финансовых результатов (что произойдет, если спрос упадёт на 10%, 25% или 50%?).

• Интерпретация результатов и определение факторов, наиболее критичных для успешной реализации инвестиционного проекта.

После определения ключевых негативных факторов необходимо разработать стратегию управления рисками и включить её в финансовую модель.

Финмодель должна быть гибкой, динамичной и регулярно обновляемой. Это позволяет своевременно учитывать текущие изменения во внешней и внутренней среде и соответственно корректировать сценарий развития инвестиционного проекта.

При планировании инвестиций следует разработать как оптимистичный, так и пессимистичный сценарий, а также предусмотреть способы оптимизации предполагаемых затрат.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ TESLA

Офисы в аренду в БЦ Форум

Офисы в аренду в БЦ Слава

Офисы в аренду в БЦ Business Center Riva