Каждому типу бизнеса - свой офис

Какие офисы предпочитают различные компании? Кто будет вашими соседями в том или ином бизнес-центре? Что является точкой притяжения для определённого типа бизнеса и почему?



Невозможно обобщенно ответить на эти вопросы. Для каждой компании наиболее подходящее местоположение будет определяться рядом конкретных условий. Однако прослеживаются определённые тренды в том, по какому принципу компания может осуществлять этот выбор:

1. Исходя из деятельности компании;
2. По выбору руководства (российские компании);
3. С акцентом на имиджевую составляющую (консалтинг, юриспруденция);
4. Приоритет - удобство сотрудников (зарубежные компании);

География офисных пространств

Говоря в общих чертах, безусловно, существует определённый спрос как на центральный деловой район, так и на третье транспортное кольцо. При выборе данных районов работодатели следят за тем, чтобы работникам было удобно добираться на работу. Долгая дорога до офиса сказывается на дальнейшей продуктивности сотрудников. Конечно, это зависит и от того, на чем сосредоточен бизнес, и важно ли, в соответствии с этим, находиться в центре или двух минутах от метро.

У многих компаний, особенно ритейлеров, работают невысокооплачиваемые кадры, и, соответственно, в эту категорию чаще всего попадают жители московской области. В этом случае компания привязывает своё расположение к близости ТПУ (транспортно-пересадочных узлов, например, Курская) или вокзалов, чтобы сотрудники могли комфортно доехать до своих рабочих мест.

Решающим фактором при принятии решений может быть удалённость от метро. В случае, если это значительное расстояние, собственник может компенсировать данное неудобство бесплатным корпоративным автобусом-шаттлом.

Центральный деловой район (ЦДР)

География Центрального делового района во многом совпадает с зоной Садового Кольца, однако, сюда необходимо добавить зону 1-ой Тверской-Ямской улицы вплоть до площади Белорусского вокзала. Здесь не только наблюдается одна из самых высоких концентраций офисных зданий, но и расположено большинство зданий А-класса (здесь и далее информация обновлена на текущий момент, на основе отчета «Обзор рынка офисной недвижимости в Центральном Деловом районе Москва» компании CBRE, 2012):

• Белая Площадь
• Дукат III
• Аврора
• Балчуг Плаза
• Павелецкая Плаза
• Саммит
• и другие.

Центральный деловой район привлекает клиентский бизнес. Юридические и консалтинговые компании, аудиторские гиганты, инвестиционные и банковские структуры как российского, так и зарубежного происхождения предпочитают находиться именно здесь:

• Goldman Sachs (Дукат III),
• Morgan Stanley (Four Winds Plaza),
• Citigroup (Дукат I),
• Bank of America Merrill Lynch (Женевский Дом),
• Вarclays (Four Winds Plaza),
• White & Case (Романов Двор),
• Hogan Lovells (Саммит),
• Akin Gump (Женевский Дом),
• Deloitte (Белая Площадь),
• PricewaterhouseCoopers (PwC) (Белая Площадь),
• Ernst & Young (Аврора)

Обладая внушительными ресурсами, сырьевые и нефтегазовые компании тяготеют к центру:

• ОМК (Аквамарин I),
• Атомредметзолото (Б. Дровяной пер., 22),
• Лукойл (Сретенский бульв., 11),
• Сургутнефтегаз (Мясницкая ул., 34),
• Татнефть (Тверской бул., 17),
• Русснефть (Пятницкая ул., 69).

Клиентский бизнес делает выбор в пользу центра в силу необходимости демонстрировать имиджевую составляющую, что напрямую отражается на том, как компания представляется в глазах клиента. Кроме того, особенность данного типа бизнеса предполагает проведение многочисленных встреч, как у себя, так и на стороне клиента. Клиентам должно быть удобно приехать в офис компании, а сотрудникам – выехать к клиентам, в любое время дня, и ЦДР даёт такую возможность.

Москва-Сити

Инвестиции госсектора в недвижимость задали направление новой тенденции последнего времени, а именно консолидации государственных учреждений в Сити. В настоящее время, госучреждения не отстают от передовых компаний и всё чаще занимают те здания категории А и В+, которые отвечают всем современным требованиям:

• Россельхозбанк (IQ-квартал)
• Департамент имущества Москвы (МФК ОКО)
• ВТБ (Башня Евразия)
• Татнефть (Башня Эволюция)

Москва-Сити – один из немногих бизнес-кластеров, однако, мнения по поводу данного района полярны: от абсолютной лояльности до полного отрицания достоинств данного района. Единого мнения нет.

Эта тенденция не затронула, пожалуй, только Башню на Набережной, которая по-прежнему напоминает о «старом Сити» - таком, каким он был до происходящих сейчас изменений. Это высотное здание является имиджевым офисным пространством, в котором размещаются, в основном, международные компании:

• KPMG (один из якорных арендаторов)
• General Electric
• IBM East Europe/Asia
• FrieslandCampina
• Berlin-Chemi
• Universal Pictures

Лофт-пространства

Бизнес-центров подобного формата на московском рынке коммерческой недвижимости немного. Чаще всего ими владеют компании с большим опытом реализации подобных площадей, сетевые девелоперы. Так, хорошо известной на московском рынке, компании KR Properties, принадлежат сразу три объекта:

• Рассвет
• Даниловская мануфактура
• Красная роза

Основные арендаторы в этом случае – молодые предприниматели, фрилансеры, креативные агентства, IT-компании. Лофты притягивают компании-сателлиты, которые имеют схожие с основными арендаторами направления деятельности и не хотят уступать им в выборе престижного и уникального расположения.

• BBDO (Новоспасский двор, 12 тыс. кв. м)
• Вымпеокрм (Большевик, 17 тыс. кв. м)
• Сбербанк-Технологии (Даниловская мануфактура)
• Газпром медиа (Трехгорная мануфактура)
• Рамблер (Даниловская мануфактура)

Отдельно нужно сказать о фрилансерах: далеко не каждый бизнес-парк в стиле лофт позволяет размещаться на малых площадях. Однако почти во всех них есть коворкинги, через которые даже индивидуальные предприниматели получили возможность заходить в здания данной категории, что создаёт определённую рабочую и творческую атмосферу. Тем не менее, порог входа в то или иное здание зависит от политики собственника. Так, Трехгорная мануфактура предполагает мелкую нарезку (сдачу в аренду помещений многим некрупным арендаторам), что, в свою очередь, привлекает некрупных арендаторов.

Для лофтов характерны высокие потолки, поскольку это бывшие производственные и промышленные цеха, что позволяет арендаторам, в свою очередь, увеличивать полезную площадь, возводя переговорные и зоны релакса не в общем пространстве.

Мы не пытаемся охватить весь рынок офисной недвижимости Москвы в одной публикации. В рамках данной темы необходимо охватить тренд децентрализации, бизнес-кластер Сколково, крупные бизнес-парки нового строительства, а также можно говорить об определённой карте локаций в рамках города и его окрестностей, которая имеет свои более или менее выраженные характерные черты. Мы продолжим данную тему в дальнейших публикациях.