Выбираем здание для офиса: особняк или бизнес-центр?

Современный рынок офисной недвижимости Москвы предлагает широкий выбор зданий для размещения компании: от реконструированных особняков с сохранённым историческим обликом до ультрасовременных стильных бизнес-центров. Каждый из вариантов имеет как важные преимущества, так и некоторые недостатки.

Основные отличия бизнес-центров от особняков

Бизнес-центр — это здание, изначально спроектированное для размещения в нём офисов. Местоположение, планировка, наличие парковки, услуги связи и охраны, инженерные системы и другие параметры здания подчинены одной цели — созданию комфортных условий для работы. Многофункциональные центры могут предложить собственникам и арендаторам развитую инфраструктуру: салоны, магазины, кафе, фитнес-залы и даже медицинские кабинеты удовлетворяют потребности сотрудников на месте, исключая необходимость покидать район постоянной занятости.

Особняк представляет собой изолированный и приватный формат организации рабочего пространства. Отметим, что речь идёт не только об исторических памятниках дореволюционной эпохи, какие можно встретить на Арбате, в Хамовниках, Басманном и некоторых других районах Москвы. Офисными особняками принято называть современные объекты с небольшой этажностью, средней площадью в 1000–5000 кв. м. Современный особняк может быть выполнен в классическом или модернистском стиле, однако в целом соответствует общим стандартам, предъявляемым к бизнес-центрам: практически все новые офисные здания относятся к классу «А» или «В+». Впрочем, исторические здания тоже могут получить высокий класс после соответствующей реконструкции.

Офис в бизнес-центре

Для многих компаний важно находиться в зоне деловой активности, поближе к партнёрам и целевой аудитории. В этом случае рекомендуется купить или арендовать офис в одном из деловых кластеров Москвы. Из наиболее популярных можно назвать Центральный и Белорусский деловые районы, комплекс Москва-Сити. Пользуются спросом и более удалённые от центра столицы кварталы — Даниловская мануфактура, Новоспасский двор. Некоторая удалённость от метро компенсируется сниженной, по сравнению с бизнес-центрами ЦАО, арендной платой, а также более широким выбором офисов по планировке, этажности, площади и другим характеристикам.

Преимущества

Бизнес-центры проектируются с учётом современных требований к безопасности и комфорту. Инженерные системы обеспечивают бесперебойную подачу электричества и воды, кондиционирование и климат-контроль. Конструктивные решения предусматривают просторные помещения общего пользования, высокий уровень естественного освещения, наличие высокоскоростных лифтов.

Немалое значение имеет открытая планировка, позволяющая арендатору или собственнику менять конфигурацию офиса в соответствии со своими потребностями. Предложения в крупных деловых центрах отличаются разнообразием, бизнесменам проще выбрать подходящий офис, а при необходимости — расширить свои площади за счёт соседних помещений.

Новые бизнес-центры располагаются рядом со станциями метро и остановками наземного транспорта. Проектом предусматривается несколько удобных подъездных путей и подземный паркинг.

Аренда офиса в бизнес-центре избавляет предпринимателя от множества повседневных забот. Не нужно беспокоиться об охране, уборке, обслуживании коммуникаций, благоустройстве территории — всеми этими вопросами занимается управляющая компания, заключившая договор с владельцем здания.

При  подборе tenant miх (пула арендаторов) учитываются особенности инфраструктуры района, в котором расположен бизнес-центр. Например, если поблизости нет спортивного зала или развлекательного центра, собственник здания может выделить площади именно под эти объекты. Подобные решения создают дополнительные удобства для работников, привлекают новых посетителей. Кроме того, инфраструктурные предприятия являются дополнительным источником дохода для собственника бизнес-центра, ведь они тоже платят аренду.

Офис, расположенный в здании высокой классности, благотворно влияет на репутацию компании. Этот фактор особенно важен для молодого развивающегося бизнеса.

Стоимость аренды офиса в бизнес-центре обычно рассчитывается, исходя из ставки за 1 кв. м. в месяц или год. Коммунальные платежи и прочие расходы распределяются между арендаторами и собственниками, это снижает нагрузку на каждого из них. Кроме того, современные бизнес-центры обычно оборудованы smart-системами — они оптимизируют расход ресурсов и снижают сумму коммунальных платежей, а вместе с ней и арендную плату.

Недостатки

К минусам аренды офиса на территории бизнес-центра можно отнести недостаточную приватность. Впрочем, уединённость имеет значение для специфических видов бизнеса, которым необходимо заботиться о конфиденциальности клиентов.

Обычно предприниматели жалуются на соседство с конкурентами: управляющие бизнес-центров часто ранжируют арендаторов по виду деятельности, это рационально с точки зрения организации работы и удобно посетителям. В самом деле, нелогично располагать дверь в дверь, например, спорт-бар и лекторий.

Ещё один недостаток бизнес-центра — значительная зависимость предпринимателей от администрации, которая устанавливает порядки. И чем крупнее здание, тем строже регламент, иначе хаоса не избежать.

Управляющий орган вправе регламентировать многие аспекты деятельности арендаторов:

• установить режим работы бизнес-центра;

• ввести систему пропусков в целях безопасности — придётся тратить время на оформление пропусков для партнёров, клиентов, курьеров;

• обязать арендаторов и собственников офисов согласовывать установку различного оборудования, которое может увеличивать нагрузку на межэтажные перекрытия (офисные сейфы, серверные шкафы) или на электросеть здания (бытовая и офисная техника).

Аренда площадей в крупном бизнес-центре может стать невыгодным решением для компании, имеющий дело с плотным потоком клиентов. Организовать приём посетителей в таких условиях непросто: им приходится тратить время в зоне общей рецепции, ожидать у лифтов, искать нужный офис. Это раздражает клиентов и вносит неразбериху в работу сотрудников.

Офис в особняке

Современный термин «офисный особняк» включает в себя не только объекты царской эпохи, но и постройки ХХ века, а также новые здания с небольшой этажностью и метражом. Некоторые строения располагаются отдельно, другие образуют целые деловые кварталы.

По данным CORE.XP на конец I квартала 2023 года в продаже находились 62 офиса, расположенных в различных районах Москвы. Предложение по аренде офиса в особняке традиционно выше продаж: 291 объект.

Обычно цена офиса напрямую зависит от класса здания, однако в случае с особняками следует тщательно изучать характеристики каждого строения. Разнообразные объекты с уникальными особенностями сложно втиснуть в рамки чёткой классификации. Например, расположение особняка в пределах ЦАО позволяет отнести его к классу «А», но отсутствие лифтов или уровень инженерных коммуникаций снижает класс до уровня «В». Поэтому, изучая различные предложения, следует концентрироваться на характеристиках, которые важны именно для вашего бизнеса.

Преимущества

Покупка или аренда офиса в московском особняке — признак высокого статуса для любой компании, это имиджевая недвижимость. Срок экспозиции подобных объектов несколько больше, чем у стандартных офисов, зато и спрос на них есть всегда. Особняки востребованы под размещение представительств крупных организаций, которые заинтересованы в создании солидного образа — страховых компаний, банков, государственных структур. В исторических зданиях охотно размещаются рестораторы, в современных строениях — частные медицинские клиники.

Можно сказать, что сегмент особняков — более спокойный, но надёжный сектор рынка офисной недвижимости, чем зона бизнес-центров. Сделки здесь заключаются реже, однако стоимость недвижимости и арендная плата значительно выше. Поэтому офисные особняки считаются выгодным направлением для инвестирования.

Исторические здания Москвы интересны инвесторам, имеющим опыт редевелопмента.

Пример: предложенный к продаже трёхэтажный особняк ХIХ века, общей площадью 161,5 кв. м., расположенный в Ветошном переулке, в трёх минутах ходьбы от Красной площади. Здание полностью реконструировано: заменены коммуникации, восстановлен исторический фасад. Из преимуществ: наземная парковка, свободное назначение помещений, высокие потолки. Зданию присвоен класс «В+».

Площади современных особняков, спроектированных специально под продажу или аренду офисов — долгосрочный работающий актив, способный каждый месяц приносить гарантированную прибыль. Даже в самые сложные для рынка коммерческой недвижимости периоды вакансия по арендным площадям оставалась небольшой. Если в последние годы строилось мало крупных бизнес-центров, то небольших престижных объектов появлялось ещё меньше. Между тем, спрос на них остаётся стабильным и даже демонстрирует тенденции к небольшому росту.

Недостатки

Содержание и обслуживание недвижимости, особенно старинных зданий — занятие хлопотное и дорогое. Если особняк имеет статус объекта культурного наследия, сделать в нём перепланировку невозможно. Любые незначительные изменения, включая косметический ремонт, необходимо согласовывать. При этом следует учитывать, что в исторических зданиях меньше полезной площади, чем в бизнес-центрах: около 60%−80%.

Современные офисные особняки лишены большинства этих недостатков, они проектируются с учётом современных требований — наличия парковки, близости к транспортным магистралям, возможности менять конфигурацию рабочего пространства, соответствие экологическим стандартам и т. д.

Основной минус новых особняков заключается в том, что многие из них проектируются под размещение представительства одной компании. Подобные предложения не представляют интереса для небольших и средних инвесторов. Впрочем, учитывая последние тенденции рынка, некоторые девелоперы корректируют планы и начинают предлагать офисы в строящихся зданиях «в нарезку», то есть, поэтажно или небольшими блоками.

Так что же выбрать: бизнес-центр или особняк?

Фактически на рынке отмечается устойчивый перевес в пользу бизнес-центров. Крупные деловые центры предоставляют комфортные условия для работы, а также обладают гибкой системой удовлетворения потребностей бизнеса. В конце концов, офисных площадей в рамках бизнес-центров просто больше и они доступны разным категориям арендаторов.

Особняк под офис — удовольствие для ограниченного круга игроков. Он может уступать в комфорте, зато подчёркивает стабильность и высокий статус компании. Поэтому подобные объекты тоже недолго остаются вакантными.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Летниковская ул., 4, стр. 5

Офисы в аренду в БЦ ОКО

Офисы в аренду в БЦ Гончарная ул., 15