Лучшие районы Москвы для покупки коммерческой недвижимости

Рассказываем об округах Москвы: в каком районе выгоднее купить коммерческую недвижимость с целью инвестирования или развития бизнеса.

Оценка локации по ключевым факторам

Каждый из столичных округов предлагает огромный выбор коммерческой недвижимости с характеристиками под любой запрос:

• просторные и компактные помещения;

• объекты офисного, складского, торгового или свободного назначения;

• расположенные в бизнес-центрах, особняках и жилых комплексах.

Допустим, вы нашли два равно привлекательных объекта, но один из них находится на юго-западе, а второй на севере Москвы. Какой лучше купить? Сравните значимые для бизнеса особенности локаций.

Проходимость и доступность района

Прежде всего необходимо проанализировать транспортную доступность места: удобство дорожных развязок, загруженность магистралей в часы пик, количество станций метро и маршрутов наземного транспорта, наличие парковок.

Не лишним будет поинтересоваться планами реконструкции и строительства дорог на ближайшие годы: известны случаи, когда популярный торговый центр оказывался позади нового моста и терял посетителей.

Самый верный способ оценки трафика (проходимости) — полевое исследование. Посчитайте, сколько человек посещает выбранный вами объект в разное время суток, в часы пик, в будни и выходные дни. Данные сетевых операторов и мобильные приложения с визуализацией на карте позволяют проанализировать трафик удалённо.

Инфраструктура

Насыщенная социальная, торговая и деловая инфраструктура — большое преимущество для развития бизнеса. Комфортная городская среда привлекает в район жителей с высоким уровнем доходов, а также квалифицированные кадры. 

Привлекательность коммерческой недвижимости повышают близлежащие «точки притяжения»: места отдыха и досуга, образовательные и спортивные учреждения. Бывает и нежелательное «соседство». Промзоны, заброшенные стройки, пустыри, расположенные неподалёку, могут подпортить репутацию торгового или делового центра.

Просматривая предложения, оценивайте внутреннюю инфраструктуру бизнес-центра. Комфортные условия труда — немаловажный фактор, на который обращают внимание как сотрудники компании, так и потенциальные арендаторы.

Население и его платежеспособность

Платёжеспособность целевой аудитории не тождественна размеру зарплат. Уровень платёжеспособности показывает, сколько люди готовы тратить на определённые товары или услуги.

Нельзя брать усреднённые данные Росстата и привязывать показатель доходов к административным границам выбранной области. Необходимо учитывать пути перемещения и скопления людей, представляющих вашу целевую аудиторию. Например, крупный торговый центр — это не только объект, который привлекает покупателей. Это место работы множества людей, среди которых можно найти своих клиентов. Или не найти, если, допустим, вы предлагаете продукт в сегменте «люкс».

Уровень конкуренции

Наличие конкурентов — не всегда зло, иногда их соседство может сыграть на руку:

• наличие конкурирующих организаций указывает на востребованность ниши;

• деятельность конкурента уже привлекла внимание целевой аудитории к выбранному району;

• изучение деятельности конкурентов — отличный шанс поучиться на чужих ошибках, выстроить более выигрышную стратегию.

Оценивая уровень конкуренции, важно выяснить доступную ёмкость локального рынка, то есть, определить примерное количество потребителей, ещё не охваченных конкурентами.

Стоимость недвижимости и потенциал роста цен

Стрит-ритейл и офисы, в том числе, расположенные в жилых новостройках — наиболее гибкий формат коммерческой недвижимости: спрос на эти объекты не падал даже в кризисные годы. Но, каким бы надёжным ни был рыночный сектор в целом, перед покупкой конкретного помещения полезно оценить перспективы изменения его стоимости.

Потенциал роста стоимости коммерческого объекта зависит от нескольких ключевых факторов:

• Местоположение. Учитывайте доступность и видимость здания, близость к точкам деловой и социальной активности, темпы роста района.

• Уровень спроса и предложения на недвижимость в данном округе. Ограниченное предложение при высоком спросе «взвинчивает» цены. И наоборот, если через несколько лет местный рынок коммерческой недвижимости перенасытится, ваши активы превратятся в пассив.

• Состояние и качество объекта. Помещения, требующие больших вложений в модернизацию (ремонт, перепланировку), обычно имеют невысокий потенциал роста стоимости, поскольку пользуются меньшим спросом.

Большое влияние на стоимость недвижимости оказывают правовые и регуляторные факторы, которые варьируются в зависимости от особенностей той или иной локации. Это могут быть экологические запреты, правила зонирования микрорайона и другие нормативы, ограничивающие использование и развитие коммерческого объекта.

Топ-10 лучших районов Москвы для покупки коммерческой недвижимости

Каждая из московских локаций открывает уникальные возможности для бизнеса любого типа и масштаба.

ЦАО

Занимает лидирующее место в списке наиболее престижных и востребованных деловых кластеров столицы. Центральный округ предлагает:

• коммерческие площади премиум-класса, комфортные условия работы;

• насыщенную инфраструктуру, прекрасную транспортную доступность;

• близость к популярным деловым, торговым, культурно-досуговым центрам.

Здесь востребованы даже совсем небольшие помещения. Их собственники получают хорошую прибыль за счёт высокой посещаемости округа, в том числе, туристических маршрутов. Не меньшей популярностью пользуются и крупные объекты — здания под реконструкцию, офисные особняки, просторные этажи в бизнес-центрах.

Пресненский район

Один из наиболее развитых районов с точки зрения социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры. Именно здесь находится деловой центр мирового значения «Москва-Сити». В каждом жилом комплексе предусмотрены помещения офисного и торгового назначения.

Пресня — самый зелёный из центральных районов столицы, а его элитные новостройки пользуются стабильным спросом среди обеспеченных слоёв населения.

Арбат

Культурно-деловой исторический центр неизменно входит в тройку наиболее популярных районов Москвы. Улицы Арбат и Новый Арбат, арбатские переулки — крупнейшие «торговые коридоры» города: здесь расположены бутики и супермаркеты всех ценовых сегментов, многочисленные кафе и рестораны. Помимо стрит-ритейла на Арбате есть выбор предложений по нежилым зданиям и помещениям свободного назначения.

На территории Арбата сосредоточены важнейшие памятники архитектуры, что обеспечивает району высокий поток туристов. Через Арбат проходит Садовое кольцо, несколько линий метро.

Остоженка

Благодаря реконструкции исторических зданий и элитной застройке на Остоженке сложилось на редкость гармоничная среда: с уникальной архитектурой, современными инженерными решениями, внушительным историческим наследием. Среди объектов коммерческой недвижимости преобладают реконструированные малоэтажные здания, но есть и современные бизнес-центры.

Инфраструктура Остоженки ориентирована на обеспеченную аудиторию и услуги премиум-класса. Здесь есть крупные деловые центры премиум-класса, рестораны, банки, частные образовательные учреждения, клиники и салоны красоты.

Замоскворечье

Северо-западная граница района проходит по благоустроенным набережным. Современные бизнес-центры Замоскворечья соседствуют с уютными купеческими особняками.

На юге расположен Павелецкий вокзал. Мощным толчком для стремительного развития территорий вокруг Павелецкой площади стал проект нового Сити. В южном направлении строятся тысячи квадратных метров офисных и торговых площадей, реконструируются дороги, обновляется городская инфраструктура.

Тверской район

Исторический центр деловой и общественной жизни, включающий Кремль, Большой и Малый театр, музеи и библиотеки, а также лучшие учебные учреждения столицы. Строительство здесь почти не ведётся из-за дефицита свободных участков. Поэтому каждое новое предложение вызывает ажиотаж среди потенциальных покупателей и арендаторов.

На территории есть множество станций метро и маршрутов наземного транспорта. Обилие пешеходных улиц делает Тверской район особенно перспективным для открытия ресторанов, магазинов, культурных заведений.

Марьина Роща

Находится недалеко от центра, при этом имеет удобный доступ к крупным магистралям: ТТК, проспекту Мира, Бутырской улице, которая соединяется с Дмитровским шоссе. Рядом находятся Рижский и Савеловский вокзалы. В районе много офисных зданий и складов, есть помещения на территории строящихся и уже заселённых жилых комплексов. При этом предложения аренды или продажи отличаются умеренными ценами.

Хамовники

Район пользуется популярностью из-за выгодного расположения, хорошей экологии, насыщенной социальной инфраструктуры и развитой транспортной сети. Немалую роль играет уникальная атмосфера и репутация района, олицетворяющего успех и влияние.

Инвестиционная ценность коммерческой недвижимости в Хамовниках растёт с каждым годом. Большим спросом пользуются помещения, расположенные на Пречистенской и Лужнецкой набережных, а также соседствующие с парками, галереями, центрами социального обслуживания.

Даниловский район

Примерно половина территории района расположена внутри ТТК, при этом цены на недвижимость вполне сопоставимы со средним московским уровнем.

Здесь расположен известный лофт-квартал «Даниловская мануфактура», много магазинов и кафе, аптек, уличных спортплощадок, точек бытового обслуживания. Бизнес-центры Даниловского района предлагают разнообразные коммерческие объекты: от небольших кабинетов до просторных сервисных офисов.

Сокольники

В Сокольниках расположен один из крупнейших парков Европы, в праздничные дни его посещают десятки тысяч человек. Парк служит мощной точкой притяжения, обеспечивая дополнительным трафиком торговые и деловые центры.

Стоимость недвижимости в Сокольниках — самая высокая в ВАО. Это сложившийся и обжитой район, в котором мало производственных зон, при этом хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура.

Перспективы развития коммерческой недвижимости в Москве

Эксперты отмечают, что инвесторы сохраняют высокий интерес к коммерческой недвижимости. Рынок успешно выдержал кризисы последних лет. Например, вопреки многим прогнозам, массовый уход иностранных брендов не вызвал катастрофического роста вакантных площадей.

Пока в сегменте апартаментов и жилой недвижимости сохраняется тактика осторожного выжидания, рынок коммерческой недвижимости наращивает активность:

• основные показатели рынка офисных площадей сохраняют устойчивую тенденцию роста, уровень вакансии остаётся на минимальных значениях;

• спрос в складской отрасли достиг рекордных значений за всю историю наблюдений (исключая наиболее активный 2021 год);

• торговый сегмент уверенно восстанавливается, сокращая долю свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы.

Объёмы нового строительства бизнес-центров в Москве впечатляют. Однако аналитики считают, что спрос намного превышает предложение, недаром более половины лотов раскупаются на стадии проектирования. А значит, в ближайшие годы инвестиционная привлекательность коммерческих площадей будет только расти.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Империя Деловой Комплекс

Офисы в аренду в БЦ Газетный пер., 17

Офисы в аренду в БЦ АЛКОН Фаза I Токио (корп. 3)

Офисы в аренду в БЦ Нео Гео Фаза I