Якорный арендатор

Кто такой якорный арендатор

На рынке аренды коммерческих площадей «якорем» называют два типа арендаторов.

На российском рынке термин означает в первую очередь крупного арендатора, который занимает от 10% до 50% помещений бизнес-центра. Соответственно, метраж арендуемых площадей, необходимый для того, чтобы получить статус якорного бренда, зависит от размера выбранного БЦ.

Вместе с тем финансовые показатели бизнес-центра во многом зависят от репутации ключевого арендатора. Известные бренды повышают престиж офисного центра, выступают гарантом высокого уровня сервиса, привлекают инвесторов и повышают рыночную стоимость здания.

Список более мелких арендаторов также формируется под влиянием основного игрока: каждый предприниматель старается «соседствовать» с компанией, которая близка ему по имиджевым характеристиками и направлению деятельности, но при этом не является прямым конкурентом.

Таким образом, собственники заинтересованы в привлечении якорных арендаторов разного типа. Крупный арендатор обеспечивает стабильный поток инвестиций с момента открытия БЦ. Сотрудничество с уважаемой компанией приносит репутационные выгоды.

Какие преимущества получает якорный арендатор

Благодаря своему особому положению основной (якорный) арендатор может рассчитывать на более выгодное коммерческое предложение, чем остальные соискатели. Собственник офисной недвижимости заинтересован в сотрудничестве с представителями крупного бизнеса, поэтому готов предоставлять им определённые льготы.

Право преимущественного расширения у якорного арендатора

Крупные компании тщательно планируют стратегию развития. Однако предусмотреть все изменения рынка на несколько лет вперёд невозможно, а договора с ключевыми арендаторами обычно заключаются на длительный срок. Минимизировать риски можно, если предусмотреть в соглашении преимущественное право арендатора как на расширение, так и на уменьшение занимаемых помещений.

Условия оптимизации арендуемых площадей под текущие потребности нанимателя прописываются в договоре аренды. Документ устанавливает срок, в течение которого якорный арендатор должен уведомить арендодателя о том, что ему необходимо занять дополнительные помещения. Срок этот должен быть достаточно большим: при всей лояльности к потребностям арендатора, возможно, собственнику потребуется время на выполнение запроса.

Аналогичный механизм действует и в том случае, когда ключевая компания сужает арендные площади. Арендодатель лишается части дохода, поэтому в договоре предусматриваются разумные сроки, дающие собственнику время для маневра. 

Конкретные условия сокращения/расширения площадей зависят от многих факторов: размеров и степени готовности здания, срока аренды, объёма расходов со стороны собственника или арендатора на отделку, а также иных условий договора.

На случай возможной продажи здания якорный арендатор может потребовать, чтобы в договор купли-продажи был включён пункт, обязывающий нового владельца сохранить текущие условия аренды.

Другие возможные льготы якорного арендатора

Если основной арендатор занимает значительную часть бизнес-центра, он может получить право на приоритетное использование и брендирование входной группы здания, а также размещение вывески на удобном и заметном участке фасада. Доминирование символики бренда в общем облике бизнес-центра — статусный показатель, важный для крупных компаний.

На какие ещё преференции может рассчитывать якорная компания:

• приоритетное право на выбор  площадей (например, если на одно и то же помещение претендуют две компании, скорее всего, предпочтение будет отдано «якорю»);

• лояльные условия аренды, например, пролонгированные арендные каникулы или льготная индексация ставки;

• предоставление дополнительных парковочных мест;

• особые условия выполнения отделки, установки оборудования.

В каждом отдельном случае условия сделки обсуждаются индивидуально. Не исключено, что компанию устроит одно из готовых помещений, и сторонам не придётся затрачивать ресурсы на переделку. Тогда шансы арендатора на получение других льгот заметно возрастают.

Риски для обеих сторон сделки

Статусный арендатор является своего рода бесплатной рекламой офисного центра, а также обеспечивает собственнику стабильный денежный поток за счёт аренды. При этом владелец здания вынужден идти на уступки арендатору. А если тот не оправдает ожиданий или откажется от арендуемых площадей, собственник понесёт значительные убытки.

Якорные компании чаще всего заходят в БЦ ещё на стадии строительства. Основных причин тому две:

• на раннем этапе застройки проще получить более выгодные условия;

• зачастую на рынке коммерческой недвижимости нет подходящих готовых объектов.

Но строящийся объект несёт больше рисков: перенос сроков запуска в эксплуатацию, заморозка стройки на неопределённый срок, изменение ряда технических характеристик площадей, предназначенных для якорного арендатора.

Как арендатору зайти в БЦ на этапе строительства

У девелоперов может быть множество причин, чтобы до поры до времени не объявлять о строящемся объекте. Собирая информацию о многообещающих проектах, необходимо постоянно мониторить рынок офисной аренды, анализировать большой объём информации из открытых и частных источников, общаться с представителями брокерских агентств.

Брендам, которым нужно большое, высококлассное помещение с престижной локацией, лучше обратиться за помощью в консалтинговую компанию. Небольшие риэлторские фирмы редко имеют опыт работы с бизнес-центрами высокого класса и вряд ли могут предложить клиенту сопровождение экспертного уровня.

Если компания претендует на статус якорной, поиски нового БЦ рекомендуется начинать не менее, чем за 8–12 месяцев до окончания текущего договора аренды.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ SkyLight Башня Б

Офисы в аренду в БЦ Бумажный пр-д, 19, стр. 1

Офисы в аренду в БЦ Город Столиц Южный блок