Рынок офисной недвижимости: предложение превысило 20-процентный рост

Рынок офисной недвижимости: предложение превысило 20-процентный рост

В течение года российский рынок офисной недвижимости столкнулся со значительным увеличением объема предложений: количество помещений, доступных для аренды, возросло на четверть, а для продажи — на 23%. Эта тенденция обусловлена совокупностью факторов, включая ослабление спроса, выход на рынок объектов от частных собственников, которые приобретали активы на пике инвестиционной активности, а также распространение практики деления крупных площадей на более компактные лоты. Увеличение экспозиции оказывает заметное давление на ценовую политику: стоимость некоторых категорий офисов уже продемонстрировала снижение до 20%. В перспективе сектор коммерческой недвижимости рискует столкнуться с избыточным предложением.

В 3 квартале текущего года на арендный рынок было выведено 56,7 тыс. офисных объектов, в то время как на продажу было выставлено 15,5 тыс. лотов. Годовой прирост этих показателей составил 25% и 23% соответственно. Аналитики также подтверждают увеличение числа объявлений как о продаже, так и об аренде офисов на 2% по сравнению с предыдущим кварталом.

Эксперты отмечают, что в столице к концу 3 квартала количество офисных пространств, предложенных к продаже, увеличилось более чем вдвое в годовом исчислении, достигнув 1,9 тыс. единиц, а число арендных предложений выросло на 38%. По состоянию на начало октября, объем свободных и готовых к реализации офисных площадей показал годовой рост на 32%.

Снижение спроса увеличивает срок экспозиции офисных помещений

Активность на рынке демонстрирует обратную динамику: по данным за третий квартал, интерес со стороны покупателей сократился на 9% в годовом сравнении, а со стороны арендаторов — на 6%. По оценкам специалистов, в Москве текущий спрос на офисные площади на 38% уступает прошлогодним показателям. На офисном рынке Санкт-Петербурга объем заключенных сделок в первом полугодии 2025 г. уменьшился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Среди причин такой стагнации выделяют снижение инвестиционной активности, сокращение числа компаний, планирующих расширение, и завершение тренда по возвращению сотрудников из режима удаленной работы. Наблюдается коррекция рынка после инвестиционного бума, когда офисные метры часто рассматривались как защитный актив. Другим стимулом для роста предложения является активное строительство коммерческих объектов в рамках программ по созданию новых рабочих мест и комплексному освоению территорий. За три квартала 2025 года только в Москве было введено в эксплуатацию около 537 тыс. квадратных метров, что на 43% превышает показатели за тот же период предыдущего года.

Значительную долю арендных предложений на рынок выводят частные инвесторы, ранее вложившие средства в приобретение небольших по площади лотов. Сегодня именно они могут формировать более половины всего вторичного предложения на рынке.

Собственники все чаще прибегают к дроблению крупных объектов на более мелкие. Найти арендатора для компактного офиса зачастую легче, однако управление зданием с десятками мелких собственников создает определенные трудности и отталкивает крупных корпоративных арендаторов. Самым востребованным форматом для аренды в столице считаются площади от 200 до 600 кв. м. В сегменте продаж по-прежнему активны частные инвесторы, приобретающие объекты площадью 100–150 кв. м, на которых и ориентирована стратегия застройщиков по «мелкой нарезке».

Увеличение предложения напрямую влияет на ставки. Так, аренда офиса до 100 кв. м в Москве в сентябре обходилась в среднем в 3,05 тыс. руб. за квадратный метр в месяц, что на 20% ниже прошлогодних значений. При этом ценовая динамика неоднородна: ставки в объектах на периферии снижаются из-за высокой конкуренции, тогда как в премиальном сегменте они сохраняют стабильность. Участники рынка не исключают, что в скором времени офисный сектор может столкнуться с перенасыщением. По мере роста предложения это направление будет терять свою привлекательность для инвесторов. Практика деления площадей на мелкие лоты будет и дальше оказывать давление на арендные ставки и способствовать росту уровня вакантных площадей.