- Договор аренды без права выхода: что делать и кто виноват?
Договор аренды без права выхода: что делать и кто виноват?
26.12.2023
Время чтения 4 мин.
Да, такая практика на рынке аренды офисной недвижимости еще существует. В основном, речь идет о крупных бизнес-центрах и международных компаниях, в среднем от 1000 кв.м, которые инвестировали в отделку и оборудование офиса в уверенности долгосрочной стратегии развития своего бизнеса. Как правило, это договоры аренды сроком на 3, 5 и более лет.
Если арендуемый офис в рабочем состоянии, а Арендодатель ведет себя профессионально, то попробуйте мирные сценарии выхода из договора аренды:
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Например:
Если арендуемый офис в рабочем состоянии, а Арендодатель ведет себя профессионально, то попробуйте мирные сценарии выхода из договора аренды:
- сдать лишние офисные кв.м в субаренду;
- выйти с посильными штрафными санкциями;
- переуступить права другому арендатору.
В ряде случаев досрочно расторгнуть договор аренды можно через суд.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Например:
- если Арендодатель не предоставляет имущество Арендатору в соответствии с условиями договора или назначением либо создает препятствия в его использовании (например, отключение света, отсутствие водоснабжения, неработающий телефон и т. д.).
- если в процессе эксплуатации выявлены недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора Арендодатель о них не знал (в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ ), например, неисправность радиаторов отопления.
- несанкционированная перепланировка, о которой Арендатор при заключении договора не знал. Если это приводит, например, к авариям сетей водо- и теплоснабжения.
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.
- существенное изменение обстоятельств, которое считается юридическим форс-мажором. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, — гласит пункт 1 статьи 451 ГК РФ. Однако кроме самого факта существенного изменения обстоятельств истец должен доказать наличие четырех условий-пункт 2 статьи 451 ГК РФ. Если в конкретном Договоре аренды в статье про форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы) не указаны случаи, на которые хочет сослаться Арендатор, то доказать в судебном порядке свою правоту ему будет очень трудно.
Важно помнить, что действующий договор может определить итог переговоров: так же как статья 451 может стать ориентиром в разрешении ситуации, так и действующий договор соответствующими положениями может отменить или обусловить действие статьи о расторжении. Будьте внимательны. В любом случае, прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении договора аренды, получите профессиональную консультацию профильных специалистов.
Вас может заинтересовать:
