Классы офисной недвижимости A, B, С:
в чём разница?

Класс для бизнес-центра — это почти то же самое, что звёзды для отелей: чем выше уровень, тем более привлекательными характеристиками обладает здание.

Первая версия классификации офисной недвижимости была разработана в 2003 году и регулярно обновляется. Сегодня этими стандартами пользуется вся деловая Москва.

Класс присваивается объекту, исходя из суммы баллов, набранных по ключевым критериям. Но со временем класс может быть изменён (например, если владелец сделал более современную отделку или, наоборот, давно не проводил реконструкцию).

Зачем нужна классификация

При выборе места для офиса, арендатор или покупатель учитывает множество факторов: транспортная доступность, инфраструктура, сервис, внешний вид здания.

Немалую роль играет функциональность делового кластера: она обеспечивает близость к целевой аудитории. Например, “Сколково” — узкоспециализированный центр. А “Москва-Сити” — многопрофильный имиджевый проект, на территории которого гармонично соседствуют различные компании, ритейл, апартаменты, развлекательные зоны.

От уровня бизнес-центра зависит и стоимость аренды его площадей: наиболее престижным считается класс А, самым бюджетным — класс С.

Изучая рынок, можно пользоваться обширной базой офисов, сотрудничать напрямую с собственниками или обратиться к услугам консультанта. Какой бы способ вы ни выбрали, знание классификации поможет быстро сравнить преимущества и недостатки различных предложений, точно определить адекватную стоимость помещения.

Офисы класса А

Располагаются в новых или полностью реконструированных деловых комплексах, где созданы все условия для комфортной и продуктивной работы.

Основные требования, предъявляемые к зданиям класса А:

1. Здание должно быть возведено не позднее пяти лет назад. В случае полной реконструкции возраст постройки не должен превышать семи лет.

2. Бизнес-центр имеет удобные выезды к центральным транспортным магистралям, находится в шаговой доступности от метро (5 — 7 минут). Рядом не должно быть объектов, которые могут негативно повлиять на имидж центра: свалок, заброшенных строек.

3. Открытая планировка, но при этом предусмотрено достаточное количество конференц-залов и других изолированных комнат различного назначения.

4. Автоматизированная система обеспечивает централизованный мониторинг и управление системами вентиляции, отопления, пожарной безопасности. Каждый офисный блок оборудован собственной линией кондиционирования и климат-контроля.

5. Инженерные характеристики. Хороший уровень естественного освещения обеспечивается высокими, не менее 3,3 метра, потолками, а также панорамными окнами. Глубина этажа (расстояние от окна до центра) не более 10 м. Коммуникации проходят под фальшполом.

6. Рабочие места оснащены всей необходимой оргтехникой, произведена соответствующая разводка кабелей. Отделка  выполняется согласно наиболее эффективной организации пространства, нередко — по индивидуальному проекту арендатора.

7. Скоростные лифты гармонично вписываются в интерьер. Благодаря “умной системе” управления пассажиропотоком время ожидания составляет не более 30 секунд. Есть возможность программирования лифта по картам доступа в офис.

8. Парковка — крытая или подземная, многоуровневая. Въезд хорошо виден. Предусмотрена гостевая зона. Парковочный коэффициент: Садовое кольцо — не менее одного места на 100 м² арендных площадей; между ТТК и МКАД — 1:60, Новая Москва — 1:40.

9. Круглосуточная охрана: посты на каждой из входных групп, видеонаблюдение и регулярный обход парковок, периметра.

10. Отсутствие провайдера монополиста.  Телекоммуникационные услуги в бизнес-центре представлены минимум двумя крупными провайдерами, способными обеспечивать бесперебойный, высокоскоростной интернет.

11. Здание принадлежит одному собственнику, а не распродано блоками или этажами разным владельцам. Существует возможность заключить долгосрочный договор аренды.

Во время просмотра помещения важно обратить внимание на инфраструктуру комплекса: наличие зон рецепции, питания и отдыха, санитарных комнат в офисных блоках.

Подкатегория А+

Самый высокий класс получают здания, которые соответствуют абсолютно всем мировым требованиям безопасности, инфраструктуры, качества: как обязательным, так и рекомендованным. Если в офисах класса А сервис находится на высоком уровне, то в бизнес-центрах класса А+ он доведён до совершенства.

Основные преимущества:

• расположение внутри Садового кольца;

• интеллектуальная система управления офисами;

• проект БЦ разработан архитекторами международного уровня;

• дизайнерская отделка фасада и внутренних помещений.

К обслуживанию комплексов А и А+ допускаются управляющие компании, имеющие хорошую деловую репутацию и опыт в сфере офисной недвижимости не менее пяти лет.

Подкатегория А−

Сюда попадают современные, удобные здания представительного внешнего вида, которые не соответствуют уровню А буквально по двум-трём незначительным параметрам.

Например, бизнес-парк находится далеко от центра, в районе Новая Москва, но при этом окружён развитой инфраструктурой и удобным подъездом. Или в здании предусмотрены базовые решения для маломобильных групп населения, но не хватает дополнительных удобств.

Класс В

В-офисы — это более бюджетный, но почти такой же комфортабельный и престижный формат офисных площадей. Деловые центры концентрируются в локациях с благоприятной средой и хорошей транспортной доступностью.

Отделка фасада и внутренних помещений выполняется из качественных материалов, инженерные решения соответствуют современным критериям.

Многие компании арендуют офис класса А для представительской деятельности, а основную работу ведут в бизнес-парках класса В.

Базовые параметры В-офисов:

• планировка открытого типа, есть конференц-залы, переговорные;

• удалённость от метро не более 15 минут пешком;

• профессионально организованы зоны питания и отдыха; 

• есть центральная зона ресепшн;

• инфраструктура здания учитывает особенности района: например, если поблизости нет аптеки или банкомата, они предусмотрены в БЦ;

• паркинг может быть наземным, но обязательно охраняемым.

Высота этажей позволяет устанавливать подвесные потолочные конструкции и фальшпол. Здание оборудовано новыми системами отопления и вентиляции.

Подкласс В+

Даже специалистам по коммерческой недвижимости порой сложно отличить класс В+ от офисов уровня А. В эту группу входят исторические особняки, расположенные в престижных районах и прошедшие полную реконструкцию. Бизнес-центры категории А, “перешагнувшие” седьмой-восьмой год службы, тоже могут перейти в категорию В+.

Строения отличаются развитой инфраструктурой, просторными зонами общего пользования, эффективно организованной службой ресепшен. Обязательно наличие охраняемой входной группы и паркинга, централизованного управления системами безопасности и жизнеобеспечения.

Подкласс В−

Здания В− обычно имеют несколько не очень существенных недостатков по сравнению с офисом В+. Тем не менее они вполне отвечают основным потребностям бизнеса:

• удалённость от метро не превышает 15 — 20 мин. пешком;

• внутренняя и внешняя отделка выполнена из бюджетных материалов хорошего качества и с соблюдением противопожарных норм;

• офисный блок смешанной планировки — open-space соседствует с изолированными кабинетами;

• наличие небольших зон отдыха, санитарные комнаты могут располагаться не в каждом офисном блоке, а на этаже.

Благоустройством и обслуживанием БЦ может заниматься управляющая компания на аутсорсе.

Изучая коммерческие предложения, полезно обратить внимание на такую особенность, как часы работы БЦ. В комплексах уровня А и В обычно организован круглосуточный доступ сотрудников, ограничения существуют лишь для посетителей.

Класс С

Недвижимость типа С представлена помещениями возрастом более десяти лет, без капитальной реконструкции, но с хорошим ремонтом. Такие БЦ часто удалены от центральных транспортных магистралей. Условия для отдыха и питания имеются, но обычно в малом объёме (например, есть кафетерий).

В Москве приняты следующие технические критерии для класса С:

• небольшая, но охраняемая наземная парковка;

• проложены современные системы связи (но может не быть выбора провайдеров);

• наличие систем центрального отопления, вентиляции;

• обновлённые инженерные конструкции.

Строгих норм по планировке к таким помещениям не предъявляется, но чаще всего этажи спланированы в коридорно-кабинетном формате.

Категорию С нередко выбирают предприятия с частично удалённым графиком работы. Если сотруднику не нужно появляться в офисе пять дней в неделю, транспортная доступность и комфорт рабочего места перестают иметь приоритетное значение.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Смоленский Пассаж Фаза II

Офисы в аренду в БЦ Искра-Парк

Офисы в аренду в БЦ Европа Билдинг

Офисы в аренду в БЦ Смоленский Пассаж