Перспективы коммерческой недвижимости Новой Москвы

Территории, присоединённые к столице в рамках самого масштабного проекта расширения города, поделены на Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО), но больше известны как Новая или Большая Москва.

Почему стоит купить коммерческую недвижимость в Новой Москве? Рассказываем о состоянии и планах развития новых столичных территорий.

Зачем столице понадобился ТиНАО?

Грандиозный проект решает несколько актуальных для Московской области задач.

Во-первых, преобразование моноцентрической структуры Московской агломерации.

Новый округ формируют по принципу полицентричности: концепция упорядоченного градостроительного зонирования включает 12 самодостаточных «точек роста» или районов застройки, каждый со своей спецификой.

Во-вторых, снижение нагрузки на столичную транспортную сеть.

За счёт активного освоения застройщиками новых территорий и политики децентрализации бизнеса власти стимулируют отток компаний и населения от центра к окраинам. Теперь предприниматель могут снимать современные, качественные, но недорогие по столичным меркам коммерческие помещения в ТиНАО. А москвичам не нужно каждый день ездить через весь город и пригороды, ведь они могут найти работу рядом с домом.

Третья цель — развитие прилегающих к столице территорий.

Новая Москва выросла на самых пустынных землях Подмосковья. Здесь не было даже ветки электрички, а на площади почти в 148 тысяч гектаров проживало всего 250 тысяч человек. В течение двенадцати лет территории преображались за счёт планомерного освоения инвесторами. Сегодня население ТиНАО составляет около 700 тысяч человек. Половина столичного жилья, построенного за последнее десятилетие, находится именно здесь.

Бизнес-центр Деловой квартал Неополис Корпус C

Административное устройство Новой Москвы

Северо-восточная область Новой Москвы расположена вдоль старой границы города, на юго-западе район граничит с Калужской областью. Ближайший к МКАД округ — Новомосковский. Троицкий АО лежит южнее, на сегодняшний день это самый крупный по площади столичный округ.

 В Новой Москве находится немало интересных с точки зрения бизнеса локаций:

• аэропорт Внуково;

• площадка «Конезавод, ВТБ», где планируется создать природно-спортивный комплекс;

• Инновационный центр «Сколково»;

• мегакомплекс «СберСити» в Рублёво-Архангельском.

В состав ТиНАО входит множество деревень, а также несколько городов, некоторые из них — с богатой историей: наукоград Троицк, древняя Щербинка, литературный посёлок Переделкино.

Инфраструктура ТиНАО

Правительство столицы представило масштабные планы по развитию Троицкого и Новомосковского округов. Предполагается, что до 2035 года в строительство домов, дорог, социальных и коммерческих объектов будет вложено около 7 трлн рублей.

Микрорайоны для жизни, работы и досуга

На новых территориях активно строят современное жильё; поликлиники и больничные комплексы; детские сады, школы, центры внешкольного образования; создаются разнообразные зоны отдыха.

Спланированное развитие коммерческой инфраструктуры проходит в несколько этапов. Сначала в новостройке появляются самые необходимые объекты — аптеки, банкоматы, магазины розничной торговли, в том числе, промышленными товарами (одежда, отделочные материалы, мебель). Затем в районе появляются медицинские и ветеринарные клиники, представительства различных компаний, кафетерии, точки бытового обслуживания (ремонт обуви, химчистка). Третий этап — развитие досуговых организаций: ресторанов, детских клубов, спортивных центров.

В результате появляется район, инфраструктура которого полностью удовлетворяет запросы жителей.

Генеральный план предусматривает также постепенную модернизацию инженерных коммуникаций: систем водоснабжения, энергетических сетей и т. д.

Транспортная инфраструктура

Создание развитой транспортной сети с высокой пропускной способностью — одна из главных задач освоения юго-западных территорий. Отметим, что время в пути от районов до центра столицы уже сократилось почти вдвое.

За 12 лет в ТиНАО построено более 400 км дорог и 8 станций метро. До 2027 года планируется ввести в эксплуатацию ещё 7 станций. Добраться до населённых пунктов Большой Москвы можно электричками Киевского и Курского направлений, а также Большого Кольца МЖД.

В планы Новой Москвы заложено динамичное развитие улично-дорожной и железнодорожной сетей, модернизация радиальных дорог и поперечных направлений. Благодаря комплексному подходу к вопросу транспортной доступности создано множество маршрутов наземного транспорта, которые обеспечивают как внутрирайонные связи, так и подвоз к станциям метро. На 2025 год запланировано открытие Центральной кольцевой дороги. Новая магистраль протянется в 50 км от МКАД.

Проектировщики не обошли вниманием одну из самых насущных проблем Москвы — острейший дефицит парковок.

В самых престижных и оживлённых районах столицы одно парковочное место приходится примерно на 100 м² коммерческой площади. Это катастрофически маленькое соотношение, однако в исторических районах города нет участков, которые можно было бы отдать под парковки. А вот объекты ТиНАО проектируются с учётом постоянно растущего числа автомобилей. Поэтому здесь на 100 м² коммерческих площадей приходится не одно, а 10–20 парковочных мест.

Состояние коммерческой недвижимости Новой Москвы на 2024 год

За 12 лет своего существования Новая Москва превратилась в один из самых современных, комфортных и функциональных районов столицы. И пусть пальма первенства в вопросе престижа всё ещё принадлежит небоскрёбам Москва-Сити, у ТиНАО есть все шансы стать мощной точкой притяжения для столичного бизнеса. Этому способствует комплексный подход к благоустройству новых площадей, а также внимание застройщиков к меняющимся запросам потребителей. 

Поскольку основным трендом развития Большой Москвы стало создание рабочих мест, в градостроительные планы заложено размещение больших площадей коммерческой недвижимости, чем позволяют исторические районы столицы.

Какая коммерческая недвижимость есть в Новой Москве?

За прошедшие годы на территории ТиНАО были введены в эксплуатацию около 6 млн м² коммерческих площадей или свыше 10 тыс. различных объектов. В городах и посёлках Новой Москвы работают магазины, складские, торгово-бытовые и многофункциональные комплексы, офисные центры классов А и В.

Эксперты считают, что Новая Москва отличается высокой привлекательностью для инвесторов. Это подтверждается цифрами: из 3,7 триллионов рублей, вложенных в развитие новых округов, 700 млрд принадлежали городу. Всё остальное — частные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Компании охотно вкладываются в строительство масштабных технопарков. Но и для малого бизнеса есть своя среда обитания. Предприниматели активно осваивают зоны жилой застройки. Здесь открываются кофейни и пекарни, салоны красоты и хобби-центры, процветает стрит-ритейл.

Спрос и цена: коммерческие объекты ТиНАО стремительно дорожают

Драйверы спроса на нежилую недвижимость в Новой Москве — рост плотности населения и улучшение транспортной инфраструктуры.

Аналитики отмечают, что уже несколько лет спрос плавно перетекает из центральных районов в новые округи. В 2024 году интерес к коммерческим объектам будет расти, предупреждают эксперты. В настоящее время востребованность коммерческих площадей даже обгоняет спрос на жильё. Нет причин считать, что эта тенденция угаснет.

По прогнозам спрос на районные торговые центры и стрит-ритейл вырастет на 6-7%. Склады и перевалочные пункты тоже не останутся без внимания инвесторов и арендаторов. Тем более, что предложений по свободным складским площадям в Подмосковье фактически нет, каждый строящийся объект буквально на вес золота. Продажи офисов тоже завершаются задолго до ввода здания в эксплуатацию.

В последнее время резко вырос запрос на помещения формата Light industrial — относительно новое предложение в секторе производственно-складской недвижимости, ориентированное на малый и средний бизнес. Конструкция Light industrial универсальна: в объектах такого типа можно разместить лёгкое производство или организовать офис, склад и шоу-рум в едином пространстве. Кроме того, здания формата Light industrial нередко располагаются в черте города, а их оснащение соответствует запросам современных компаний (в отличие от традиционных промзон).

Вслед за спросом растут и цены. Так, за 2023 год средняя стоимость квадратного метра в торгово-сервисных объектах выросла на 24%. А в офисном сегменте была зарегистрирована рекордная стоимость — 850 тыс. рублей за метр.

И это неудивительно, ведь ТиНАО стал своеобразной визитной карточкой Москвы. Многие проекты, реализованные здесь, становятся эталоном качества не только для столицы, но и для всей страны.

Факторы успеха

О достоинствах социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры Новой Москвы сказано немало, однако предпринимателей привлекает в ТиНАО не только сбалансированная городская среда, но и качество коммерческих объектов.

Среди наиболее успешных проектов Новой Москвы можно назвать:

• Comcity — офисный парк класса А. В 2022 году жюри международного конкурса International Property Awards признало «Комсити» лучшим офисным зданием сначала в Европе, а затем и во всём мире.

• Бизнес-квартал «Прокшино» — 177 000 м² сервисной и деловой инфраструктуры высшего качества. Получил престижную премию Arendator Awards, признан лучшим многофункциональным комплексом РФ.

Московских пользователей интересуют помещения с готовой отделкой, требующие минимальных вложений. При этом наиболее востребованы высококачественные объекты, соответствующие мировым ESG-стандартам — с эффективной планировкой, современным инженерным оборудованием и «умными системами управления», высоким уровнем безопасности, зелёными зонами отдыха, самодостаточной инфраструктурой. Всё это и даже больше предлагают коммерческие проекты Новой Москвы.

Офисный парк "Comcity"

Перспективы развития коммерческой недвижимости Новой Москвы

Значительная часть сегодняшних арендаторов и покупателей — миллениалы, поколение, которое стремится к саморазвитию, имеет творческий подход к жизни, заботится о нуждах общества и окружающей среды. Эти люди, от владельцев компаний до рядовых сотрудников, задают тон на рынке коммерческой недвижимости.

Именно в ТиНАО активно формируются современные пространства для бизнеса, учёбы, отдыха, строятся многофункциональные комплексы. При этом застройщики готовы предлагать действительно качественные и нестандартные решения для любого вида деятельности. А гармоничная городская среда привлекает в округа всё больше людей: по прогнозам к 2035 году здесь будет проживать не менее 1,5 млн человек. Поэтому Новая Москва — самая перспективная деловая локация с максимальным потенциалом развития.

Выбор офиса:

Офисы в аренду в БЦ Деловой квартал Неополис Корпус C

Офисы в аренду в БЦ Comcity, Браво

Офисы в аренду в БЦ Боровский