Помещение за выездом арендатора

Офисные помещения сдаются в аренду в трех вариантах отделки: за выездом арендатора, от собственника или «под отделку». Распространенная ошибка состоит в том, что арендаторы считают, что если помещение сдаётся с отделкой, то аренда обойдётся недорого, а если помещение сдаётся «в бетоне», то аренда будет стоить дороже за счет затрат на ремонт. Всегда ли это так?



При аренде офиса «за выездом арендатора» новый арендатор получает помещения с полностью выполненной отделкой, которая остаётся после предыдущего арендатора. Ошибочно полагать, что данные условия аренды означают исключение затрат на ремонт. Следующие пункты потребуют сметы:

• Внешний вид покрытия пола, материалы и состояние стен, внешний вид потолка и его структура потребуют косметического ремонта не только в силу естественного износа, но и в зависимости от того, как давно эта отделка выполнялась, будет ли изменение планировочного решения, стилистики помещения в соответствии с бренд-буком - все это вероятнее всего будет нуждаться в обновлении.

• Необходимо проверить инженерные системы и наличие проектов на выполненную отделку для возможности оперативного решения вопроса как при выполнении ремонтных работ при заезде, так и в процессе действия контракта. Арендатору необходимо обратить внимание на вентиляцию, кондиционирование, разводку водоснабжения и водоотведения. В зависимости от степени их износа отдельные элементы могут потребовать серьёзного и затратного ремонта или же замены, что влечет большую финансовую нагрузку.

• СКС (слаботочная электрическая разводка) подлежит замене почти что в 100% случаев под потребности нового арендатора, так как чаще всего компании вносят изменения в планировочное решение, и СКС предыдущего арендатора не может быть использована. Обустройство серверной или ее доработка также всегда является затратной статьей для арендатора.

Данный тип аренды даёт арендатору ряд преимуществ:

1. Возможность оперативного въезда в помещение при минимальных изменениях;

2. Снижение единовременных затрат: существующую отделку можно обновить при помощи косметического ремонта при исправных инженерных системах.

Однако недостатки данного типа аренды помещений могут перевесить положительные стороны:

1. Необходимость разместиться не согласно потребностям компании и задачам бизнеса, а согласно уже существующему планировочному решению. Чем больше мы сносим стены, меняем рассадку, планировку, дизайн, тем меньше мы попадаем в состояние «как есть» и несём всё больше затрат на реорганизацию пространства и замену материалов;


2. Старые инженерные системы и возможное отсутствие проекта на выполненную планировку (утерян, не передан предыдущим арендатором владельцу, есть несоответствия между фактом и бумагами) и отсутствие каких-либо гарантий на установленные инженерные системы (большинство из них имеют гарантийный срок в рамках договора аренды предыдущего арендатора). Арендатор принимает на себя потенциальные риски, подписывая акт приемки инженерных систем за выездом арендатора, так как в них позднее могут обнаружиться скрытые дефекты.

Пример: арендатор принял помещение, вскрыл классический навесной потолок армстронг для возможности сделать открытого типа потолок в «лофт» и обнаружил не отраженные в проекте канализационные трубы на потолке, имеющие отношение к арендатору этажом выше. Таким образом, реализовать свой дизайн-проект он не смог. Потолок пришлось зашить обратно армстронгом, что повлекло за собой двойные расходы.

Другой вариант развития сценария: c большими затратами перенести трубы на этаж арендатора выше. При этом возникает необходимость решения вопроса, за чей счет осуществляется данный перенос: aрендатора, расположенного этажом выше, aрендодателя или арендатора, делающего ремонт. И это только в случае наличия возможности в принципе это сделать. Более того, возникает другой более серьёзный риск – риск протечки данных труб. А это уже иные затраты.



3. Риск увеличения длительности подготовки помещений. Простейший пример: в ходе выполнения косметического ремонта обнаруживаются пространства, которые не дают реализовать проект согласно утвержденному планировочному решению, что может привести к изменению проекта и его пересогласованию, а также изменению планировочного решения. Либо происходит задержка в поставке материала, либо выявляются скрытые дефекты. В результате, арендатор вынужден проводить работы месяц вместо двух недель.

Уменьшить риски арендатор может за счет аудита помещения и инженерных систем, их необходимо заложить в смету.

Два ближайших материала данного цикла будут посвящены вариантам аренды с типовой отделкой от арендатора и аренды помещений «в бетоне». Мы рассмотрим преимущества каждого из решений, сопутствующие риски и возможности их минимизации.