Аренда со стандартной отделкой

Мы продолжаем тему аренды офисных помещений с различными форматами принятых на рынке стандартов отделки. Напомним, что их можно обобщить в три группы: это отделка «за выездом арендатора», о которой мы говорили в прошлый раз, типовая отделка и вариант «в бетоне». Сегодня мы рассмотрим преимущества и риски стандартной отделки, а также постараемся выяснить, к чему арендатору нужно готовиться в случае, если типовая отделка уже включена в ставку аренды.



Вариант стандартной отделки - это определённый пакет материалов и планировочные решения, которые были разработаны под типового арендатора. Такой вариант отделки не связан с целями и потребностями арендатора. Стандартный набор включает в себя:

• Открытая планировка этажа – стены отделаны по периметру.
• Потолок: либо открытого типа, либо классический подвесной потолок Armstrong с выполненным освещением, системой разводной вентиляции и кондиционирования, рассчитанной на открытое пространство (объем воздуха, кол-во фанкойлов, расположение притока и вытяжки);
• Пол: стяжка, фальшпол или залитый пол. Иногда выполнена СКС, есть лючки (разводка) под рабочие места согласно открытому типу планировки;
• Как правило, в стандартную планировку входят санузел и кухня;
• Иногда закладывается серверная небольшого классического типа, которая не всегда подходит для крупных пользователей, у которых могут быть другие задачи и потребности. Зачастую серверная требует дооборудования под нужды арендатора: дополнительное охлаждение, установка пожаротушения, противопожарных дверей.
• Иногда в проект включаются несколько переговорных комнат и кабинет генерального директора, а также 1-2 кабинета для его заместителей.

Большинство собственников делают полностью открытую планировку без разводки. В этом случае арендатор получает стены, пол, потолок и, отталкиваясь от этого, уже дорабатывает пространство под себя.

Плюсы аренды офиса с типовой отделкой от арендатора следующие:

• Новая отделка: до вас никто не пользовался помещением. Если арендатор предполагает свое планировочное решение открытого типа, то компания въезжает в готовое помещение без необходимости даже небольшого косметического ремонта. Вам нужно сделать только разводку.
• Новая инженерия, что исключает риск скрытых дефектов, в силу недавней закупки и установки, а также гарантийного срока на все оборудование. Собственник несет ответственность за системы вместе с подрядчиком.

Однако у данного предложения есть два основных недостатка:

• Необходимость дополнительных инвестиций в отделку: затраты на доведение до соответствия актуальным требованиям конкретного арендатора планировочного решения и разводки инженерных систем под планировочное решение, обустройство СКС.
• Риски по увеличению сроков отделочных работ.
• Не подходит для арендаторов с жесткими требованиями к планировочному решению, корпоративным стандартам и брендбуку, а также для компаний, тяготеющих к кабинетному типу планировки.
• Увеличение стоимости аренды по сравнению с помещениями в состоянии «под отделку».

В реальном мире, арендаторы не размещаются в open space с кухней, туалетами и маленькой серверной комнатой, а имеют определённое количество переговорных комнат и кабинетов. Это, в свою очередь, влечет проблему переброса инженерных систем на потолке – кондиционирования и вентиляции. Однако базовая отделка не предусматривает разводки инженерных систем с учетом будущих кабинетов и их нарезки, поэтому в случае, если её будет необходимо делать, компания несёт расходы по времени и финансам.

Поэтому, если вы как арендатор рассматриваете для себя организацию смешанной планировки, то возникает вопрос, насколько стандартная отделка может быть вам полезна. Вполне вероятно, что для вас будет более подходящим вариант аренды помещения «в бетоне» с последующей отделкой полностью под себя.



Главное, что нужно отметить для арендатора: несмотря на то, что базовый пакет отделки не требует изначально крупных затрат на ремонт, тем не менее, он стоит определённых денег. Поэтому здесь арендатор может в отдельных случаях, грубо говоря, «заплатить дважды»: сперва за базовую отделку, а затем перед ним может возникнуть необходимость доинвестировать в помещение с учетом своих потребностей. В ряде случаев это может оказаться дороже, чем вариант собственной отделки, который делается в помещении, принятом «в бетоне».